岐阜市で不動産売却時にかかる税金は？計算方法や控除について解説

不動産を売却するときに知っておきたいのが、税金の仕組みです。売却した後に「思ったよりも税金の負担が大きい」ということにならないように、どのような税金がかかるのか、税率はどれくらいかを知っておくことが大切です。

ここでは、不動産売却で発生する主な税金や計算方法、控除や特例についてくわしく解説します。

1.岐阜市で不動産売却時にかかる税金の内容

不動産売却によって利益が生じると、所得税や住民税の対象になります。まずは、具体的な課税対象や税金がかからないケースについて確認していきましょう。

不動産売却で発生する「譲渡所得」とは

不動産売却で利益が出ると、「譲渡所得」として所得税や住民税の対象となります。譲渡所得は「分離課税」が適用されるため、給与など他の所得と分けて課税される仕組みです。

ただし、売却価格がそのまま課税対象になるわけではありません。次の章でくわしく解説していきましょう。

利益が出た場合に課税される仕組み

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝課税所得

売却価格から取得や譲渡にかかった費用を差し引き、残った金額が譲渡所得として課税対象になります。

また、税率は不動産の所有期間によって異なります。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（5年超）	15％	5％
短期譲渡所得（5年以下）	30％	9％

売却しても税金がかからないケースとは

売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた結果、利益が出ていない場合は所得税や住民税は発生しません。

また、不動産売却には税負担を軽減するための控除や特例があります。くわしくは後述しますが、「3,000万円特別控除」などの適用を受けることで税金がかからないケースもあります。

まず確認すべき「取得費」と「残債」

不動産売却を行う際は、まず取得費と住宅ローンの残債を確認しましょう。

取得費とは、物件の購入代金や購入時の仲介手数料などの合計額です。取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使用する[本間康平4.1]ことができますが、実際の取得費より低くなることが多く、課税額が増加してしまうリスクがあります。

また、住宅ローンが残っている場合は残りの返済額（＝残債）についても確認し、売却額で繰り上げ返済ができそうか試算しておくことが重要です。

2.不動産売却時にかかる主な税金一覧

不動産売却では、所得税や住民税のほかに印紙税や登録免許税なども発生します。ここでは、主な5つの税金について紹介していきましょう。

（1）所得税

不動産売却によって利益が生じたときに課税される税金です。不動産の所有期間によって税率が異なり、5年以下の短期譲渡の場合は30％、5年超の場合は15％[本間康平5.1]の税率が適用されます。

（2）住民税

不動産売却で利益が出た際は、所得税と合わせて住民税も課税されます。所得税と同じように所有期間によって税率が異なっており、短期譲渡は9％、長期譲渡は5％の税率が適用されます。

（3）復興特別所得税

譲渡所得に課税される所得税では、2037年（令和19年）[本間康平6.1]まで復興特別所得税が上乗せされます。確定申告の際は、本来の所得税額に対して2.1％が上乗せされた税額を申告・納税[本間康します。

（4）印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書に印紙を貼付して納める税金です。

不動産の売買契約書は「第1号文書」に該当し、売買金額に応じて印紙税の税額が決まります。令和9年3月31日までは軽減税率が適用されており、たとえば売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円です。[

（5）登録免許税（抵当権抹消など）

住宅ローンが残っている場合、売却時に抵当権を抹消する手続きが必要です。抵当権の抹消では、登録免許税が発生します。

抵当権抹消登記の税額は、不動産1個につき1,000円[本間康平9.1]です。土地および建物の抵当権を抹消する際は不動産が2個になるため、2,000円の登録免許税がかかります。

3.所得税の計算方法を分かりやすく解説

不動産売却で特に大きな負担となりやすいのが所得税です。ここからは、所得税の計算方法をくわしく確認していきましょう。

譲渡所得の計算式

課税対象となる譲渡所得は、次の計算式で算出されます。

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝課税所得

たとえば売却価格3,500万円、取得費2,500万円、譲渡費用150万円の場合、譲渡所得は3,500万円−（2,500万円＋150万円）＝850万円です。

取得費に含まれるもの

不動産の取得費として、主に次のような費用が挙げられます。

• 不動産の購入代金
• 仲介手数料
• リフォーム代金
• 購入時の登録免許税、不動産取得税、印紙税
• 土地の測量費

なお、「相続した物件で購入代金が分からない」といった場合などは、売却価格の5％を取得費用として計上する[本間康平12.1ことができます。

譲渡費用に含まれるもの

不動産の譲渡費用として、主に次のような費用が挙げられます。

• 売却にかかった仲介費用
• 印紙税（売主が負担した分）
• 建物の取り壊し費用

「土地や建物を売るために直接かかった費用」と考えると分かりやすいでしょう。

所有期間5年超・5年以下の税率の違い

不動産売却にかかる所得税と住民税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得（5年超）	15％	5％
短期譲渡所得（5年以下）	30％	9％

なお、所有期間を判定する基準は「売却した年の1月1日時点[本間康平14.1]」です。売却日ではないため注意しましょう。

また、いずれの場合も復興特別所得税（所得税額×2.1%）が別途加算されます。

4.岐阜市の不動産売却で使える税金控除・特例

不動産売却では、税負担を抑えるための控除や特例が定められています。活用できるものはないか確認してみましょう。

3,000万円特別控除とは

3,000万円特別控除は、マイホーム（居住用財産）を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。

所有期間の長さに関係なく適用でき、3,000万円以下の譲渡所得であれば税負担なく不動産を売却することができます。ただし、売却した年の前年、前々年にこの特例を受けている場合は対象外となり、控除の適用を受けることができません。

マイホーム売却時の軽減税率

マイホームの売却で、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例が適用できます。

税額は譲渡所得によって異なっており、詳細は下記のとおりです。

課税長期譲渡所得金額（＝A）	税額
6,000万円以下	A×10％
6,000万円超	(A－6,000万円)×15％＋600万円

また、前述の3,000万円特別控除と併せて適用することも可能[本間康平です。

相続空き家の3,000万円控除

相続した空き家を売却する場合にも、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

対象となる相続空き家の条件として、主に次のようなものが挙げられます。

• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること

買い替え特例とは

買い替え特例とは、マイホームを売却して新たなマイホームに買い替える場合に、一定の要件のもとで譲渡所得への課税を将来に繰り延べることができる特例です。

売却時には課税されず、将来新居を売却した際にまとめて課税されます。

控除を受けるための条件

各種控除や特例の適用を受けるためには、確定申告を行う必要があります。自動的に適用されるものではないため、適用要件を満たしているかを事前に確認した上で、必要書類を揃えて期限内に申告しましょう。

また、控除や特例によっては複数の条件が定められているため、不明な点は税理士または所轄の税務署に相談することがおすすめです。

5.岐阜市で相続した不動産を売却する際の税金

相続した不動産を売却する際は、通常と税制が異なるため注意が必要です。くわしく解説していきましょう。

相続不動産でも税金はかかる？

相続した不動産を売却した場合でも、譲渡所得が生じれば税金がかかります。

ただし、取得費は被相続人（亡くなった方）が取得した際の費用を引き継ぐ[本間康平20.1]ため、取得時の契約書や領収書が重要になります。書類が残っていない場合は売却価格の5%を概算取得費として使用することになり、課税額が増える可能性があります。

岐阜で相続した空き家に関する詳細はこちらから

空き家特例の適用条件

相続した空き家を売却する際は、「空き家の3,000万円特別控除」によって最高3,000万円の控除を受けられます。

主な適用条件は以下のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること

取得費加算の特例とは

取得費加算の特例とは、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。取得費が増えることで譲渡所得が減り、結果として所得税や住民税の負担を軽減できるメリットがあります。

適用できるのは、相続開始から3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合です。

相続後にすぐ売るべき理由

相続した不動産は、なるべく早く売却することで有利に手続きを進められる可能性があります。

空き家特例（3,000万円控除）の期限があるため

空き家特例の適用には、「相続開始から3年を経過する年の12月31日まで」という期限があります。この期限を過ぎると特例を利用できなくなり、結果として税負担が大きくなるリスクがあります。

空き家は放置するほど資産価値が下がるため

空き家は、人が住まない状態が続くと劣化が急速に進みます。建物の傷みが進むほど査定額が下がるため、最終的な売却益も減少してしまいます。

維持費・固定資産税の負担が増え続けるため

空き家であっても固定資産税や都市計画税は毎年発生します。さらに、「特定空き家」に指定された場合は固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。

6.住宅ローン残債がある場合の税金と注意点

売却する不動産の住宅ローンの残債がある場合でも、税金が発生するのでしょうか。くわしく解説していきましょう。

オーバーローンでも税金はかかる？

オーバーローンとは、売却価格が住宅ローン残債を下回る状態です。

売却価格が残債を下回ると、売却損が生じることが一般的です。譲渡所得税は利益に対して課税されるものであるため、売却損が出た場合は原則として税金はかかりません。

住宅ローン控除との関係

マイホーム売却時の3,000万円特別控除や軽減税率の特例を受けた年には、その年および一定期間は住宅ローン控除の適用が受けられません。住み替えを検討している方は、どちらの税制を優先すべきかをあらかじめ確認しておきましょう。

任意売却時の税金

任意売却を行った場合でも、売却で譲渡所得が生じれば税金の申告が必要です。ただし、オーバーローンの状態で任意売却を行う場合は利益が出ないことが多く、課税対象とならないケースが大半です。

売却後に残債が残る場合は、その残債の処理方法も含めて税理士や専門家に相談することをおすすめします。

オーバーローンで注意すべきポイント

オーバーローンで売却損が出た場合、確定申告を行うことで他の所得との損益通算や翌年以降3年間の繰越控除が適用できるケースがあります。申告しなければこれらの特例は受けられないため、売却損の場合でも申告の要否を必ず確認してください。

7.岐阜市で不動産売却時の税金を抑えるコツ

不動産売却時の税負担を抑えるためには、いくつかのコツがあります。それぞれくわしく紹介していきましょう。

控除を活用する

不動産売却では、3,000万円特別控除や相続空き家の控除、買い替え特例などさまざまな控除があります。こうした制度を活用することで、売却時の税負担を軽減することができます。

売却タイミングを考える

不動産売却では、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。所有期間が5年以下の場合は、長期譲渡とみなされるまで売却を待つのもひとつの方法です。

また、相続空き家特例には期限があるため、相続後の売却は早めに動き出すことが重要です。

必要書類を残しておく

取得費や譲渡費用を正確に計算するためには、購入時の売買契約書や仲介手数料の領収書、登記費用の領収書、リフォーム費用の領収書などが必要です。より正しく費用を計上するために、関連書類は売却まで必ず保管しておきましょう。

税理士・不動産会社へ相談する

不動産売却にはさまざまな控除や特例があり、それぞれ適用条件が定められています。よりお得に税制を活用するためには、税理士や不動産会社へ相談することがおすすめです。

8.不動産売却後に必要な確定申告について

不動産売却後は、確定申告が必要なケースがあります。必要書類や手続きの流れを確認していきましょう。

確定申告が必要なケース

不動産売却によって確定申告が必要となるのは、譲渡所得が生じた場合です。

また、損益通算や繰り越し控除を受けるとき、3,000万円特別控除や軽減税率などの特例を利用する場合も確定申告を行う必要があります。

必要書類一覧

確定申告に必要な主な書類は、下記のとおりです。

• 売買契約書（売却時・購入時）
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 登記事項証明書
• 仲介手数料や各種費用の領収書

また、適用を受ける控除や特例によっては別途必要書類を求められることもあります。

申告しないとどうなるの？

譲渡所得が生じているにも関わらず確定申告をしない場合、税務署からの調査対象になる可能性があります。不動産の売買は登記情報で把握されるため、申告漏れは発覚しやすいといえます。

無申告の場合は、本来の税額に加えて無申告加算税（最大20%）や延滞税が課される可能性があるため、必ず期限内に申告手続きを行いましょう。

確定申告の流れ

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に所轄の税務署へ提出します。国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用すると、画面の案内に沿って書類を作成できます。必要書類を揃えて早めに準備を始めましょう。

9.岐阜市で不動産売却時によくある税金の失敗例

不動産売却時には、税制面で失敗をしてしまうケースがあります。ここからは、よくある失敗の例を紹介していきましょう。

取得費が分からず税金が高くなった

取得費が証明できない場合、売却価格の5%を取得費として計上することになります。実際の取得費が高くても証明できなければ、課税対象の譲渡所得が大きくなり税負担が増えてしまいます。

購入時の書類は、売却まで必ず保管しておくことが重要です。

控除申請を忘れた

3,000万円特別控除や相続空き家特例などは、確定申告をしなければ適用が受けられません。どのような税制が適用できるか売却前に確認し、必ず期限内に申告手続きを行いましょう。

確定申告をしていなかった

譲渡所得が出ている場合や、損益通算・繰越控除を受ける場合は、確定申告を行う必要があります。確定申告を行わなかった場合、税負担が大きくなったり、税制上のメリットを受けられなくなったりするリスクがあります。

利益の有無にかかわらず、税理士や税務署へ相談しておくと安心です。

税金を考えず売却して後悔した

いざ売却を行ったあとに「思ったよりも税金が高かった」というケースも珍しくありません。不動産を売却する際は、「どれくらいの税金がかかりそうか」ということを見越しながら手続きを進めるようにしましょう。

10.岐阜市の不動産売却と税金でよくある質問

売却したら必ず税金がかかる？

売却して利益（譲渡所得）が出た場合に税金が発生します。取得費や売却費用を差し引いて利益が出なければ、税金がかからないケースもあります。

相続した家でも税金は必要？

相続した不動産でも、売却して利益が出た場合は税金が発生します。ただし、3,000万円特別控除などの特例が使える場合があります。

税金はいつ払う？

不動産を売却した翌年に確定申告を行い、所得税・住民税を納付します。確定申告の期間は通常、翌年2月16日〜3月15日です。

確定申告は自分でできる？

はい、可能です。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば自分で申告できます。不安な場合は税理士や不動産会社へ相談するのがおすすめです。

査定だけでも相談可能？

はい、査定だけのご相談も可能です。売却をまだ決めていない段階でも、お気軽にご相談ください。

岐阜市の不動産売却査定はこちらから

11.岐阜市の不動産売却は税金対策も含めて早めの相談が重要

不動産売却で利益が出た際は、譲渡所得として所得税と住民税の対象になります。ただし、税負担を軽減するために、控除や特例を活用できるケースも少なくありません。

税制を上手に活用するためには、売却を検討した段階で早めに専門家へ相談することがおすすめです。

岐阜市での不動産売却に関する税金のご不明点や査定のご依頼は、岐阜県不動産売却センターへお気軽にご相談ください。