岐阜で空き家を売却したい　空き家の放置リスクや売却方法まで紹介

近年、岐阜県では空き家を売却する人が増加しています。「相続した不動産が空き家のままになっている」…そんな方は売却を検討してもよいかもしれません。

この記事では、岐阜の空き家が増えている背景から放置するリスク、売却相場についてくわしく解説します。

1.岐阜で空き家を売却する人が増えている理由

近年、岐阜県で空き家を売却する人が増えている背景として、人口減少や相続不動産の放置、維持コストの増大などが挙げられます。それぞれくわしく解説していきましょう

人口減少と空き家増加の現状（岐阜の特徴）

岐阜県では、空き家問題が年々深刻さを増しています。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、岐阜県の空き家率は16.1％となっており、全国平均の13.8％を上回る水準です。

その要因として県全体の人口減少が挙げられ、特に農村部・山間部では若年層の人口流出が続いており、地元に残った住宅が誰も住まないまま放置されるケースが増えています。岐阜市などの都市部と郊外・山間部では状況に大きな差があるものの、県全体としては空き家が増加傾向にあります。

こうした背景から売却を検討する人も増えており、岐阜の不動産市場では空き家の売却ニーズが高まっています。

相続による空き家問題の増加

相続した不動産も空き家の売却が増加している要因です。

親世代が岐阜県内に住宅を構えていても、子ども世代は遠方の都市部で生活しているケースが多くあります。そのため、実家を相続しても移り住む予定がなく、管理だけが続く状況に限界を感じて売却に踏み切るケースが増加しています。

維持コスト・管理負担の増大

空き家を所有し続けるには、毎年の固定資産税などコストがかかるほか、草刈りや外壁の修繕、室内の換気など定期的なメンテナンスも必要です。特に、居住している場所が岐阜から遠い場合は管理そのものが困難になります。

現地に足を運ぶための交通費と時間、台風や地震などの後の状態確認など、遠方管理の負担は想像以上に大きいものです。「維持し続けるコストを払い続けるより、今売った方が得策」と判断するオーナーが増えており、岐阜での空き家売却増加の大きな要因となっています。

2.岐阜で空き家を放置するリスクとデメリット

空き家を放置することには、税金の負担増加や資産価値の下落、近隣トラブルなどさまざまなリスクがあります。それぞれ解説していきましょう。

固定資産税が最大6倍になる可能性

空き家を所有するときに知っておきたいのが固定資産税の仕組みです。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が大きく軽減される仕組みがあります。具体的には、小規模住宅用地（200㎡以下）は固定資産税が本来の6分の1に、一般住宅用地（200㎡超）は3分の1になります。

ところが、空き家を放置して「特定空き家」に指定されると、この軽減措置が適用外となります。結果として、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

この特定空き家については、本記事内でくわしく後述しますので、そちらもあわせて参考にしてください。

老朽化による資産価値の下落

空き家は人が住んでいる家と比べて、老朽化のスピードが速くなります。換気が行われず湿気がこもるため、カビや腐食が進みやすく、水道管の劣化や害虫・害獣の侵入なども起きやすい状態です。放置期間が長くなるほど修繕コストが膨らみ、売却価格にも直接影響します。

状態が悪化した空き家は買い手がつかなくなるリスクもあるため、早めに動くほど高く売却できる可能性があります。

倒壊・近隣トラブルのリスク

建物の老朽化が進むと、倒壊リスクも高まってしまいます。台風や地震の際に建物の一部が崩れ、隣家や通行人に被害を与えた場合、所有者として損害賠償責任を問われる可能性があります。

また、管理が行き届かない空き家は不法投棄の温床になったり、不審者の侵入を招いたりするリスクもあります。近隣住民からのクレームや自治体からの指導につながるケースも少なくありません。

3.特定空き家はどのように指定される？

先ほど、特定空き家に指定されると固定資産税の税負担が増加するリスクを紹介しました。では、どのような住宅が特定空き家に指定されるのでしょうか。

くわしく解説していきましょう。

特定空き家の定義とは？

「特定空き家」とは、空き家等対策特別措置法に基づいて市区町村が指定する空き家の区分です。以下のいずれかに該当する空き家が対象となります。

• 倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれがある状態
• 適切な管理が行われず景観を著しく損なっている状態
• その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

つまり、周囲に悪影響を与えるほど荒廃した空き家が指定対象です。

特定空き家に指定される流れ

特定空き家に指定されるまでには、段階的な行政手続きがあります。

まず自治体による調査・把握が行われ、問題のある空き家が確認されると所有者への「助言・指導」から始まります。

それでも改善が見られない場合は「勧告」へ移行します。この勧告を受けた時点で特定空き家に指定され、住宅用地の特例（固定資産税の軽減措置）が解除されます。これが「税金」が上がるタイミングです。

勧告後も改善がなければ「命令」が出され、それにも従わない場合は最終的に「行政代執行（強制執行）」が行われ、費用は所有者に請求されます。

税金の増加や費用負担を避けるためにも、状態が悪化する前に早めの売却判断が重要です。

4.岐阜の空き家売却相場と市場動向

岐阜県内では、どれくらいの相場で空き家が売却されているのでしょうか。およその相場や市場動向を確認していきましょう。

岐阜市・各エリアの売却相場

岐阜の空き家売却を検討するうえで、まず気になるのが市場の売却相場です。

公益社団法人中部圏不動産流通機構（中部レインズ）のデータによると、岐阜県内の中古戸建の成約価格は直近12ヶ月平均で約1,327万円となっています（2025年2月〜2026年2月）。在庫物件の平均価格は約1,524万円で推移しており、成約価格との間には約200万円前後の差があります。

成約件数は同期間で657件、月平均55件ペースで取引が行われています。岐阜県全体としては一定の取引量が保たれており、適切な価格設定と物件の状態整備ができれば売却の見通しは立てやすい市場といえます。

ただし、これはあくまで県全体の平均値です。空き家の場合は管理状態によって価格が変動するため、くわしくは不動産会社へ査定を依頼することをおすすめします。

売れやすい空き家の特徴

岐阜で売れやすい空き家には、共通した特徴があります。

まず立地としては、岐阜市中心部や駅近エリアに需要が集中しやすい傾向があります。岐阜市は名古屋への通勤圏として評価されやすく、名古屋在住の購入希望者からの問い合わせも期待できます。

また、物件の条件面では築20〜30年以内で状態が良いこと、駐車場があること、ファミリー向けの間取りであることが売れやすさに直結します。スーパーや学校など生活利便施設が徒歩圏内にあれば、さらに有利といえるでしょう。

売れにくい空き家の特徴

一方、売れにくい傾向があるのは郊外や山間部に立地する物件です。

岐阜県内でも人口減少が進むエリアは買い手が少なく、価格を下げても成約に至らないケースがあります。

物件の条件面では、築40年以上で老朽化が著しいもの、前面道路が狭く接道条件が悪いもの、再建築不可の物件などが売りにくい部類に入ります。こうした物件は仲介での売却が難しくなるため、買取や解体後の土地売却という選択肢も検討が必要です。

築年数・立地による価格の違い

岐阜県内でも、都市部と郊外では不動産市場の動きに大きな差が生じています。岐阜市など都市部は地価が比較的安定しており、一部エリアでは上昇傾向も見られます。

一方、郊外や地方エリアでは長期的に地価が下落しており、「都市部と郊外の二極化」は今後さらに進む可能性もあるでしょう。

郊外エリアの空き家は、時間が経つほど売却が難しくなる可能性があるといえます。

5.岐阜で空き家を売却する主な方法

空き家の売却は、不動産仲介による売却や買取、土地として売却する方法などさまざまな手段があります。それぞれくわしく紹介していきましょう。

仲介で空き家を売却する

仲介とは、不動産会社が仲介して買主を探す一般的な売却方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できるため、「できるだけ高く売りたい」という方に向いています。

ただし、買主が見つかるまで時間がかかることも多く、立地条件が悪い物件や老朽化が進んだ空き家は売却期間が長期化するケースがあります。

買取で空き家を売却する

買取とは、不動産会社が直接物件を購入する方法です。仲介と異なり買主を探す必要がないため売却期間が短く、「早く手放したい」「現金化を急いでいる」という方に向いています。

老朽化した物件や立地が悪い空き家でもそのまま買い取ってもらえる点は大きなメリットです。

ただし、買取価格は市場価格より低くなりやすい点は、あらかじめ留意しておきましょう。

空き家を解体して土地として売る

建物を解体して更地にしてから売る方法もあります。新築需要が高いエリアでは、古い建物が残っている状態より更地の方が買い手がつきやすくなります。

建物の老朽化が著しく、買い手が敬遠しがちな物件は、解体を検討することもひとつの選択肢です。

ただし、解体費用は売り手側で負担しなければなりません。解体費用を差し引いてどれくらいの金額が手元に残るか、事前にシミュレーションしておくことが重要です。

空き家をリフォームして売るべきケース

住宅によっては、リフォームをしてから売りに出すことで価格が上がる可能性があります。たとえば、水回りなど軽い修繕で印象がアップするような物件や立地の良い物件は、リフォームに費用をかけることで売却価格に反映される期待があります。

ただし、老朽化が激しい物件や郊外などの需要が限定されるエリアでは、リフォームの費用が回収できるとは限りません。リフォームを行う場合も、必ず事前にシミュレーションを行うようにしましょう。

どの方法を選ぶべきか判断基準

売却方法の選び方は、「物件の状態・立地・売却目的」の3点で判断することがおすすめです。

例えば、立地も状態も良い物件は、仲介で高値を狙える可能性があるでしょう。反対に、早く手放したい場合や老朽化が激しい場合は買取が向いているといえます。

また、建物の状態が悪く更地需要が高いエリアは、解体してから土地として売却する方法も有効です。

売却方法に迷う場合は、まず不動産会社に査定を依頼し、仲介・買取それぞれの価格を比較してから判断してみましょう。

6.岐阜で空き家を高く売るためのポイント

売却方法を選んだ後は、少しでも有利な条件で売るための準備が重要です。ここでは、空き家を売却する際のポイントを紹介します。

空き家売却前にやるべきこと

売却活動を始める前に、まず物件の見た目を整えましょう。室内の不用品処分、庭の草刈り、玄関まわりの整理など、買い手の第一印象を良くする準備が大切です。

空き家は住んでいる家と比べて暗く・古く見えがちですが、清掃と片付けだけで印象は大きく変わり、内覧での反応も変わってきます。

適正価格の設定が重要

空き家の売却を成功させるためには価格設定も重要です。売却価格が高すぎると買い手がつかず、売却活動が長期化した末に値下げを余儀なくされるケースが多くあります。

物件の立地や築年数、状態を踏まえ、ニーズや類似事例に即した価格設定を行うことが大切です。

複数の不動産会社に査定依頼する

空き家の売却では、必ず複数社に査定を依頼してください。不動産会社によって査定価格が異なるためです。

また、その際は価格だけでなく、「なぜその価格なのか」という根拠や販売戦略の説明まで確認することが重要です。

地元に強い不動産会社を選ぶ

岐阜の空き家売却では、地域密着型の不動産会社を選ぶこともポイントのひとつです。地域密着型の不動産会社は、エリアごとの需要を把握しており、地元のネットワークも持っています。

岐阜特有の市場環境に即した提案を受けることで、早期の売却につながるでしょう。

空き家売却タイミング（季節・市況）の考え方

売却するタイミングも価格に大きく影響します。

不動産需要が最も高まるのは1〜3月の引越しシーズンで、この時期は買い手が動きやすく、成約しやすい傾向があります。次に需要が高まるのは9〜10月です。

また、不動産は、金利上昇局面では買い控えが起きやすい特徴もあります。加えて、岐阜のように長期的に人口減少が続くエリアでは、地価の下落傾向が続く可能性もあります。

そのため、「売れるうちに売る」という判断も重要になってくるでしょう。

7.空き家売却にかかる費用・税金

空き家を売却する際は、費用と税金を事前に理解しておく必要があります。

空き家売却時の仲介手数料の目安

仲介で売却した場合、不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料の上限額は、売却価格に応じた料率を段階的に乗じた合計額で決まります。たとえば、売却価格1,000万円の場合、上限は税込39.6万円となります。

なお、800万円以下の低廉な空き家については、2024年7月の制度改正により特例が拡充され、最大33万円（税込）の報酬受領が認められるようになりました。

税金の基本

不動産売却で利益（譲渡所得）が生じた場合、所得税・住民税が課税されます。譲渡所得は「売却価格 － 取得費 － 譲渡費用」で計算し、プラスになった場合に課税対象となります。

税率は所有期間によって異なり、5年超（長期）は約20％、5年以下（短期）は約39％です。

ただし、取得費が不明な場合は「売却価格の5％」を取得費とみなすことができます。

3,000万円特別控除とは

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」として、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

適用には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」、「売却代金が1億円以下」などの要件があり、一定の書類を添えて確定申告する必要があります。

空き家売却時にかかるその他費用

仲介手数料や税金以外にも、以下のような費用が発生することがあります。

• 登記費用
• 印紙税
• 測量費
• ハウスクリーニング費
• 不用品処分費

売却前にどのような費用がかかるかシミュレーションをしておくと安心です。

8.相続した空き家を売却する際の注意点

相続した空き家を売却する際には、いくつかの注意点があります。それぞれ確認していきましょう。

名義変更（相続登記）が必要

相続した空き家は、名義変更（相続登記）を完了させないと売却できません。被相続人（亡くなった方）名義のままでは売買契約ができないためです。

なお、2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料（ペナルティ）の対象となります。

共有名義は原則全員の同意が必要

相続した不動産では、複数の相続人で物件を共有するケースが少なくありません。共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。相続人の一人でも売却に反対すると、売却を進められなくなります。

親族間での意思統一が難しい場合は、早めに専門家（司法書士・弁護士）への相談を検討してください。

空き家特例（3,000万円控除）には条件がある

前述の3,000万円特別控除（空き家特例）を適用するには、主に以下の要件を満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
• 相続開始直前、被相続人が一人で居住していたこと
• 相続から売却まで、事業・貸付・居住の用に供していないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること

適用できるかどうかは個別の事情によって変わるため、詳細は税理士へ相談することがおすすめです。

空き家は相続後すぐ売るべきか判断基準

原則として、相続後は早めに売却を検討する方が有利です。その理由として、次の3つが挙げられます。

• 空き家特例の適用には期限（3年以内）があるため
• 空き家は時間とともに劣化して資産価値が下がりやすいため
• 岐阜の郊外・地方エリアは長期的に地価が下落傾向にあるため

ただし、立地が良く値上がりが見込まれる場合や、軽いリフォームで大きく価値が上がる見込みがある場合などは、急がない方が有利なケースもあります。まずは、不動産会社の査定を受けて判断するとよいでしょう。

9.岐阜で空き家を売却する際の不動産会社の選び方

空き家売却を依頼する際は、不動産会社選びも重要なポイントです。ここからは、どのような不動産会社を選ぶべきか、そのポイントを紹介していきましょう。

空き家・相続に強い会社を選ぶ

空き家の売却には、老朽化・再建築不可などの物件上の問題に加えて、相続登記や税金、共有名義といった法務・税務の対応が絡みます。

通常の売却経験だけでは対応が難しいケースも多いため、空き家・相続物件に対応実績のある会社を選ぶことが重要です。

地域密着型のメリット

岐阜のエリア特性を熟知した地域密着型の不動産会社は、地域ごとの需要と相場を正確に把握しています。地元のネットワークもあることから、エリアごとのニーズに適した販売戦略を提案できる点が強みです。

査定価格だけで選んではいけない理由

査定価格だけで不動産会社を選んだ結果、なかなか売れずに値下げを繰り返すケースも少なくありません。中には、高い査定価格を提示して媒介契約を取ることを目的にしている会社もあるためです。

不動産会社を選ぶ際は、「なぜその査定価格なのか」という根拠や、周辺の成約事例があるか、具体的な販売戦略があるかという点を確認するようにしましょう。

買取対応できる会社の強み

空き家は築古・修繕の必要性・立地の問題から、仲介では買い手がつかないケースも少なくありません。

仲介と買取の両方に対応できる会社であれば、物件の状態や売却希望のタイミングに応じて柔軟な提案を受けることができます。

10.岐阜で空き家を売却する流れ

空き家を売却する際の流れを確認していきましょう。

査定依頼〜媒介契約

まず複数の不動産会社に査定を依頼します。査定価格や販売戦略を比較し、依頼する会社を決定したら媒介契約を締結します。媒介契約には専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の3種類がありますので、ニーズに合わせて契約形態を選びましょう。

販売活動〜内覧対応

媒介契約の締結後、不動産会社が広告掲載や購入希望者への案内を開始します。

内覧希望者が現れたら、実際に直接物件を確認してもらう内覧対応を行います。少しでも買い手への印象をアップするために、内覧前には清掃・整理を徹底しましょう。

売買契約〜引き渡しまで

購入希望者と価格・条件が合意できたら売買契約を締結します。手付金を受け取り、引き渡し日に残代金を受領して鍵を引き渡すことで売却完了です。

住宅ローンの残債がある場合は、引き渡し時に一括返済の手続きも行います。

売却にかかる期間の目安

仲介の場合は3〜6ヶ月が一般的な目安です。立地が良く需要の高いエリアでは3ヶ月以内に成約するケースもありますが、郊外や状態が悪い物件は長期化することもあります。

買取の場合は、1週間〜1ヶ月程度で完了することが一般的です。

11.岐阜の空き家売却でよくある質問

岐阜で古すぎる空き家でも売れますか？

古い空き家でも売却は可能です。ただし、築40年以上の物件は、買い手が建物を解体して新築する前提での購入となるケースが多くなります。
そのため、解体費用を見込んだ価格設定が必要になりますが、土地の需要があるエリアであれば成約の可能性は十分あります。まずは査定で現状の価値を確認することをおすすめします。

空き家がボロボロの状態でも売却できますか？

仲介での売却は難しい場合がありますが、買取であればそのままの状態で売れるケースが多くあります。修繕や片付けが不要なため、手間をかけずに売却を完了できる点が買取の大きなメリットです。

解体した方がいいですか？

立地が良いエリアでは解体しなくても売れるケースが多く、無理に解体費用をかける必要はありません。一方、老朽化が激しく建物の状態が著しく悪い場合は、解体して更地にした方が売却しやすくなることがあります。判断は物件ごとに異なるため、まず査定を受けてから決めることがおすすめです。

税金は必ずかかりますか？

売却によって利益（譲渡所得）が出なければ課税されません。また、相続した空き家であれば、3,000万円特別控除の適用で税負担がない可能性があります。具体的な税額は取得費や所有期間によって変わるため、税理士への相談を検討してください。

空き家売却に掛かる時間はどれくらいですか？

仲介の場合は3〜6ヶ月、買取の場合は1週間〜1ヶ月程度が目安で、立地や物件の状態によっても変わります。早く売却したい場合は、買取の活用も選択肢に入れるとよいでしょう。

空き家内に家具が残ったままでも売れますか？

買取であれば、そのままで対応してもらえるケースが多くあります。仲介の場合は、内覧時の印象に影響するため、できる限り片付けておくことをおすすめします。不用品処分が難しい場合は、不動産会社から処分業者を紹介してもらえることもあります。

12.岐阜の空き家売却は地域に根ざした不動産会社を探そう

空き家をそのままにしておくことは管理コストや税負担が発生するだけでなく、倒壊など近隣トラブルになるリスクもあります。「相続した不動産が空き家のままになっている」という場合は、売却することを検討してみましょう。

岐阜で空き家の売却をお考えの方は、地域の不動産市場を熟知した岐阜不動産売却センターへお気軽にご相談ください。