岐阜市で住宅ローン残債があっても不動産売却はできる？売却パターンと解決方法を解説

住宅ローンが残っていても、岐阜市で不動産を売却することは可能です。ただし、売却を成功させるには残債に応じて適切な対応を取ることが欠かせません。

この記事では、残債ありの不動産売却の仕組みから、オーバーローン時の対処法、任意売却の基礎知識まで、岐阜市で売却を検討している方に向けて解説します。

1. 住宅ローン残債があっても岐阜市で不動産の売却はできる？

不動産は、住宅ローンの残債があっても売却することができます。まずは、その理由や手続きの流れについて確認していきましょう。

住宅ローンが残っている家でも売却可能な理由

住宅ローンが残っていても、売却と同時にローンを完済できれば問題なく売却できます。

基本的な流れは「売却代金でローンを返済し、残った金額が手元資金になる」というものです。売却のタイミングでローンを完済できれば、通常の売却と同じように手続きを進められます。

売却時に必要な「完済条件」とは

通常の不動産売却では、住宅ローンを完済することが絶対条件。
これは、金融機関が設定している「抵当権」を外すためです。抵当権を外せなければ、買主に所有権をきれいな状態で引き渡せないため、売却が成立しません。

売却時の対応は、残債と売却価格の関係によって3つのパターンに分かれます。
早速確認していきましょう。

パターン①：売却代金で完済
売却額が残債を上回る場合は、売却代金でそのままローンを完済できます。最もスムーズに進むパターンです。

パターン②：自己資金で補填
売却額が残債を下回る場合は、差額を自己資金で補う必要があります。たとえば残債4,000万円に対して売却額が3,500万円であれば、500万円を自己負担で用意する必要があります。

パターン③：任意売却
自己資金での補填も難しい場合は、金融機関の許可を得た上で売却する「任意売却」という方法があります。詳しくは本記事内で後述します。

いずれのパターンにおいても、「抵当権を外せるかどうか」が売却できるかどうかが分岐点となります。

残債あり不動産売却の基本的な流れ

残債がある場合は、以下の流れに沿って売却手続きを進めます。

①残債額の確認
②査定・売却価格の検討
③金融機関への連絡・調整
④売却活動
⑤決済と同時にローン完済・抵当権抹消

通常の売却手続きに比べて、金融機関との調整が加わる点が特徴です。

2. 住宅ローン残債あり売却の2つのパターン

残債ありの不動産売却は、売却価格と残債の関係によって「アンダーローン」と「オーバーローン」の2つのパターンに分かれます。それぞれの特徴を理解しておきましょう。

売却価格＞残債（アンダーローン）

アンダーローンとは、売却価格が住宅ローン残債を上回る状態のことです。

売却代金でローンを完済でき、抵当権も問題なく抹消できるため、通常の売却と同じ流れで手続きを進められます。
残債を上回った分は手元に残るため、住み替え資金や生活資金として活用することができます。

売却価格＜残債（オーバーローン）

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却価格を上回る状態のことです。

売却代金だけではローンを完済できないため、そのままでは抵当権を外すことができず、通常の方法では売却が成立しません。

オーバーローンになりやすいのは、購入から日が浅い物件や、地価が下落したエリアの物件、マンションなど建物価値が大きく減少した物件などです。オーバーローンであることが分かった場合は、次に紹介する対処法を検討する必要があります。

3. オーバーローン時の対処法

オーバーローンになる場合でも、状況に応じていくつかの対処法があります。くわしく紹介していきましょう。

自己資金で補填する方法

オーバーローンの対処法として、まず自己資金での補填が挙げられます。
手元に十分な資金があれば、通常の売却手続きと同じ流れで進めることができます。

ただし、売却後の生活資金への影響も考慮した上で、無理のない範囲で検討しましょう。

住み替えローンを活用する

オーバーローンの際は、住み替えローンの活用も選択肢のひとつとなります。

住み替えローンとは、新居の購入資金に旧居の残債を上乗せして借り入れできるローンのことです。
新居への住み替えを予定している場合には、有効な手段となるでしょう。
ただし、借入総額が大きくなるため、返済負担が増加するリスクがある点に注意が必要です。金融機関によって条件が異なるため、事前に確認しておきましょう。

任意売却という選択肢

オーバーローンとなる場合は、任意売却を選ぶこともできます。

任意売却とは、自己資金での補填も難しい場合に、金融機関の同意を得たうえで市場で物件を売却する方法です。
通常は抵当権が外せずに売却できない状況でも、金融機関が合意すれば売却を進めることができます。

どの方法を選ぶべきか判断基準

オーバーローンの対処法は、自己資金の有無と住み替えの予定、そして時間的な余裕によって適切な方法が異なります。

＜自己資金の有無＞
・資金あり…自己資金での補填
・資金なし…住み替えローン、任意売却

＜住み替えの有無＞
・新居購入予定あり…住み替えローン
・売却のみ…任意売却

＜時間的な余裕＞
・余裕あり…仲介＋自己資金での補填
・余裕なし…任意売却

4. 任意売却とは？通常売却との違い

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合の有効な選択肢です。ここでは、その仕組みと特徴を紹介します。

任意売却の仕組み

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞り、自力での完済が見込めない場合に、金融機関の同意を得たうえで不動産を売却する方法です。

通常、ローン完済前に抵当権を外すことはできませんが、金融機関が合意することで抵当権を外して売却を進めることが可能になります。売却代金はローンの返済に充当され、残った債務は分割払いなどで対応するのが一般的です。

競売との違い

競売とは、ローンの返済が滞った際に金融機関が法的手続きを取り、裁判所を通じて強制的に不動産を売却する方法です。

任意売却は市場価格に近い価格での売却が期待でき、売却のタイミングや条件を交渉できる余地があります。一方、競売は市場価格の5〜7割程度にとどまることが多く、売却条件の交渉もできません。

また、競売は近隣に知られるリスクがある点でも、任意売却に比べてデメリットが大きいといえます。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却には、それぞれメリット・デメリットがあります。

＜メリット＞
・市場価格に近い価格での売却が期待できる
・売却時期や引越し日程をある程度調整できる
・引越し費用を売却代金から捻出できる可能性がある

＜デメリット＞
・信用情報に記録される
・金融機関の同意が必要
・売却後も残債がある場合は返済義務が続く

任意売却を検討する際は、デメリットもよく理解しておくことが大切です。

任意売却が向いているケース

任意売却が向いているケースとして、次のようなケースが挙げられます。

・住宅ローンの返済が3ヶ月以上滞っている
・今後の住宅ローンの返済見通しが立たない
・自己資金での補填が難しく、競売を回避したい

任意売却を検討する際は、早めに金融機関に相談するようにしましょう。

5. 住宅ローン残債がある状態で高く売るコツ

住宅ローンの残債がある状態では、高値で売却するコツを押さえておくことが重要です。いくつか紹介していきましょう。

適正価格の設定が重要

早期かつ高値で売却するためには、適切な価格設定を行うことが欠かせません。
売り出し価格が相場から乖離すると購入希望者からの問い合わせが減り、最終的に価格を下げざるを得なくなります。

より多くの購入希望者に検討してもらうためには、周辺の成約事例をもとにした価格設定を行うようにしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼する

複数社へ査定依頼を行うことも高値で売却するコツのひとつです。
1社しか査定を依頼しない場合、相場感がつかめずに適正価格を判断する材料が不足してしまいます。

最低でも2〜3社に依頼し、査定価格とその根拠を比較したうえで依頼先を判断するようにしましょう。

早めに売却する

早めに売却に動くことで、より高い価格での成約につながりやすくなります。時間が経つほど建物の劣化が進み、資産価値が下がってしまいます。

また、残債の利息も積み重なるため、売却を先延ばしにすることは金銭面でもデメリットが大きいといえるでしょう。

買取も含めた戦略を考える

仲介での売却と並行して、買取の条件も確認しておくことがおすすめです。

仲介では売却期間が読めないケースもあるため、早期売却が必要な状況では買取に切り替えることも視野に入ります。前もって価格の条件を把握しておくことで、仲介→買取への切り替えがスムーズに進められるでしょう。

6. 住宅ローン残債売却の流れ

残債ありの売却は、通常の売却に金融機関との調整が加わります。大まかな流れを把握しておきましょう。

査定・残債確認

まず、残債の正確な金額を金融機関に確認し、売却査定と照らし合わせて売却可能かどうかを判断します。残債額は、金融機関に「残高証明書」を発行してもらうことで確認できます。

金融機関との調整

売却に向けて金融機関に連絡し、抵当権抹消の手続きや完済のスケジュールについて調整を行います。オーバーローンの場合は、この段階で任意売却の可否についても相談します。

売却活動

媒介契約を締結した後、ポータルサイトへの掲載や購入希望者への案内など、実際の販売活動が始まります。内覧対応や価格交渉もこの段階で行われます。

決済・ローン完済

売買契約の締結後、決済当日に売却代金が支払われます。同日に住宅ローンを完済し、金融機関が抵当権を抹消することで、買主への所有権移転が完了します。

7. 住宅ローン残債売却でよくある失敗例

残債ありの売却では、事前に知っておくことで避けられる失敗があります。ここでは、よくある失敗例を紹介していきましょう。

残債を把握せず売却を進めた

残債額を確認しないまま売却活動を始めてしまうと、売却価格が残債を下回ることが後から判明し、手続きが止まってしまうケースがあります。

売却を検討する段階で必ず残高証明書を取得し、現状を把握するようにしてください。

高すぎる価格設定で売れない

「少しでも高く売りたい」という気持ちから相場より高い価格を設定した結果、問い合わせが来ないまま時間だけが経過するケースがあります。

売れ残りが長期化すると価格を下げざるを得なくなり、最終的には当初より低い価格での成約になることもあります。

1社だけで決めてしまった

1社だけに査定を依頼して即決してしまうと、他社と査定価格や販売戦略を比較できません。

結果として適正価格より低い査定額を受け入れてしまったり、販売活動が消極的な会社に依頼してしまったりするリスクがあります。

任意売却のタイミングを逃した

任意売却は、競売の手続きが始まる前に動き出すことが重要です。返済が滞ってから相談までの時間が長くなるほど選択肢が狭まり、競売に移行してしまうリスクが高まります。

競売ではなく任意売却で売れるようにするためには、返済が困難な状況になったと感じた時点で早めに相談することが大切です。

8. 岐阜市の住宅ローン残債売却でよくある質問

残債があっても本当に売れますか？

残債があっても売却することができます。売却と同時にローンを完済できれば、通常の売却と同じ手続きで進められます。完済が難しい場合でも、自己資金補填や任意売却といった方法があります。

いくら足りないと売却できなくなりますか？

差額を自己資金で補填できる範囲であれば売却できます。補填が難しい場合でも、任意売却という選択肢があるため「足りないから売れない」とは一概には言えません。まずは、残債と査定価格を確認したうえで相談することをおすすめします。

任意売却するとブラックリストに載りますか？

任意売却を行うこと自体で信用情報に記録されることはありません。ただし、任意売却以前に住宅ローンの返済を延滞している場合は、その旨が信用情報機関に記録されます。
この記録は一定期間保持され、その間は新たなローンの借り入れやクレジットカードの申し込みに影響が出ることがあります。信用情報を綺麗に保つためには、住宅ローンの支払いが難しくなりそうな段階で早めに金融機関や不動産会社へ相談することが重要です。

任意売却は誰でもできますか？

任意売却は住宅ローンの返済が滞っている、または困難な状況にある方が対象です。金融機関の同意が必要なため、すべてのケースで利用できるわけではありませんが、早めに相談することで対応できるケースが増えます。

相談だけでも可能ですか？

もちろん可能です。「売れるかどうか分からない」「残債がいくらあるか確認してから話を聞きたい」という段階でも、遠慮なくご相談ください。状況を整理したうえで最適な方法をご提案します。

9. 岐阜市の住宅ローン残債売却は早めの判断が重要

住宅ローンが残っていても、岐阜市で不動産を売却することは可能です。アンダーローンであればスムーズに進められ、オーバーローンでも自己資金補填・住み替えローン・任意売却といった対処法があります。

「売れるかどうか分からない」という段階でも、まずは査定と残債の確認から始めることをおすすめします。

岐阜市内での残債がある不動産の売却を検討している方は、岐阜県不動産売却センターへお気軽にご相談ください。