岐阜市で住み替えを成功させるには？売却・購入の流れ・費用・失敗例まで解説

家族構成の変化や老後の生活設計、相続などをきっかけに、岐阜市でも住み替えを検討する方が増えています。しかし、住み替えは旧居の売却と新居の購入を同時に進める必要があり、順序や資金計画を誤ると大きなリスクが生じる可能性があります。

この記事では、岐阜市で住み替えを検討している方に向けて、売却先行と購入先行の違いから費用、税金、失敗例まで解説します。

1.岐阜市で住み替えを検討する人が増えている！？

岐阜市では、さまざまな背景から住み替えニーズが高まっています。まずは、その要因を紹介していきましょう。

ライフスタイルの変化による住み替え需要

子どもの独立や定年退職など、ライフスタイルの変化をきっかけに「今の家が合わなくなった」と感じて住み替えを検討するケースが増えています。

広すぎる戸建てからコンパクトなマンションへの移行や、郊外から利便性の高い市街地への転居など、よりニーズに合った生活環境を目的とした住み替え需要が拡大しています。

子育て・通勤環境を重視する人の増加

岐阜市は名古屋まで電車で約20〜30分という利便性から、名古屋への通勤を前提に岐阜市内に住居を構えるファミリー層の需要があります。

子育て環境や学校区、公園の有無、保育施設へのアクセスなどを重視して住み替えを検討する世帯が増えており、エリア選びが大きなポイントになっています。

相続・空き家整理による住み替え相談

岐阜市でも相続をきっかけに、実家を売却して住み替えるケースが増えています。

「相続した実家の売却代金を新居の購入資金に充てたい」「二拠点を維持するコストが負担になっている」といった相談の増加が多く見られます。

岐阜市の不動産市場の変化

岐阜市の住宅地平均価格は70,600円/㎡（令和7年地価調査・岐阜県）で前年比ほぼ横ばいで推移しており、市場は安定しています。

一方で、名古屋圏の地価上昇の影響から岐阜市への住み替え需要が一定数流入しており、特に岐阜駅周辺の利便性の高いエリアでは売却物件の動きが活発化しています。

2.岐阜市で住み替え先として人気のエリア

岐阜市では、特に岐阜駅周辺や各務原・羽島などが人気のエリアとなっています。それぞれくわしく紹介していきましょう。

岐阜駅周辺エリア

岐阜駅周辺は商業施設・医療機関・公共交通機関が集中しており、利便性が非常に高いエリアです。

単身者・共働き世帯・高齢者など幅広い層から需要があり、マンション需要が特に高い傾向があります。

各務原・羽島エリア

各務原市は名古屋へのアクセスの良さと土地価格の手頃さから、子育て世代に人気のエリアです。名古屋駅まで名鉄で約1時間程度、岐阜市内へは車で30～40分程度という利便性があります。

また、羽島市は東海道新幹線の岐阜羽島駅があり、新幹線通勤圏として一定の需要があります。

子育て世帯に人気の地域

岐阜市内では、柳津や茜部、鏡島などのエリアがファミリー層に人気です。

小学校や保育施設、スーパーへのアクセスが良く、駐車スペースが確保しやすい広めの土地が多い点が評価されています。

住環境と資産価値で選ぶポイント

住み替え先を選ぶ際は、現在の生活利便性だけでなく将来の資産価値も考慮することが重要です。

たとえば、名古屋へのアクセスが良いエリア、駅からの距離が近いエリア、学校区が良いエリアは、将来再び売却する際にも買い手がつきやすい傾向があります。

3.住み替えとは？岐阜市で住み替えする前に知っておくべき内容

住み替えを行う際には、いくつか知っておきたいポイントがあります。それぞれくわしく解説していきましょう。

住み替えの基本的な流れ

住み替えは、現在の自宅の売却と新居の購入を並行して進めます。売却と購入のどちらを先行させるかによって、資金計画やスケジュール、リスクが大きく変わります。

まずは、不動産会社に現在の自宅を査定してもらい、売却価格のおよその見当をつけることから始めるとよいでしょう。

まず確認すべき住宅ローン残債

住み替えを検討する際に最初に確認すべきことは、現在の住宅ローンの残債額です。
残債が売却価格を下回るアンダーローンであれば、売却代金でローンを完済した上で新居の購入資金にも充てることができます。

一方、残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合は、自己資金での補填や住み替えローンの活用を検討する必要があります。

4.売却先行と購入先行の違い

住み替えの進め方は、「売却先行」と「購入先行」の2つの方法があります。それぞれどのような違いがあるか解説していきましょう。

売却先行と流れとは

売却先行とは、現在住んでいる家を先に売却してから新居を購入する方法です。

主に次の流れで手続きを進めます。
現在の家を査定→売却活動開始→売却成立→売却代金で住宅ローン完済→新居購入

売却先行のメリット

売却先行では、売却価格が確定してから新居を探せるため、資金計画が立てやすくなります。住宅ローン残債を先に整理できるので、新居購入時のローン審査にも影響が出にくいという利点もあります。

また、無理のない予算で新居を探せることから、資金面に不安がある方にも向いています。

売却先行のデメリット

一方、売却先行では旧居の売却から新居への引越しまでの間に、仮住まいが必要になる場合があります。仮住まい費用と2回分の引越し費用が発生するため、その分のコストと手間がかかる点がデメリットです。

売却先行が向いている人

これまで紹介した特徴を踏まえると、売却先行は住宅ローン残債がある方や資金面に不安がある方、売却価格を確定したい方に向いているといえます。

購入先行と流れ

購入先行とは、先に新居を購入してから、現在の家を売却する方法です。

主に次の流れで手続きを進めます。
新居探し→購入→引越し→現在の家を売却→売却代金で旧居の住宅ローン完済

購入先行のメリット

購入先行では新居をじっくり探せるため、希望条件に合った物件を選びやすくなります。

また、仮住まいが不要で引越しが1回で済むことから、スケジュール調整がしやすい点もメリットです。

購入先行のデメリット

一方、購入先行は、新居の住宅ローンと旧居のローンが重なるダブルローンのリスクがあります。

旧居の売却が長引くと、その間の二重ローンの負担が続くため、資金計画が難しくなる点に注意が必要です。

購入先行が向いている人

これまで紹介した特徴を踏まえると、購入先行は資金に余裕がある方や仮住まいを避けたい方、希望条件を優先したい方に向いています。

5.岐阜市の住み替えで売却を成功させるポイント

岐阜市での住み替えを成功させるにはいくつかのポイントがあります。それぞれくわしく解説していきましょう。

まずは不動産査定を受ける

まずは不動産会社へ査定を依頼しましょう。
現在の自宅がいくらで売れるかを把握することで、新居の予算が明確になります。査定は無料で受けられるため、売却を決める前の情報収集段階でも気軽に依頼できます。

適正価格の設定が重要

不動産売却では適正な価格を設定することが重要です。
高すぎる価格設定は売却の長期化を招き、新居購入のタイミングを逃す原因になります。

周辺の成約事例をもとに相場に即した価格で売り出すようにしましょう。

住宅ローン残債を確認する

売却前に住宅ローンの残高証明書を取得し、正確な残債額を把握しておきましょう。
オーバーローンになりそうな場合は、早めに対処法を検討することが重要です。

地域に強い不動産会社を選ぶ

岐阜市内のエリア特性を熟知した会社へ依頼することで、早期売却につながりやすくなります。

ホームページの実績などを確認し、地域に根差して営業している不動産会社へ依頼するようにしましょう。

6.住み替え時にかかる費用と税金

住み替えを行う際は、費用や税金について把握しておくことも重要です。くわしく解説していきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産売却と購入のいずれにも発生します。
上限額は売買価格によって決まり、たとえば売買価格1,000万円の場合は39.6万円（税込）が上限です。

住宅ローン完済費用

売却時に住宅ローンを完済する際は、金融機関への繰上返済手数料と、抵当権抹消のための登録免許税、司法書士費用が発生します。

繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なるため、事前に借入先に確認しておきましょう。

引越し・仮住まい費用

売却先行の場合は、仮住まいの家賃や敷金・礼金、2回分の引越し費用がかかります。仮住まい期間が長引くと家賃負担がかさむため、スピーディーに売却することが重要になります。

不動産売却時の税金

売却で譲渡所得が生じた場合は、所得税や住民税が課税されます。

ただし、マイホーム売却時の3,000万円特別控除や軽減税率の特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できるケースがあります。

不動産売却時にかかるその他の税金とは？

住み替え時に使える控除・特例

住み替えで利用できる主な特例として、3,000万円特別控除やマイホームの軽減税率、買い替え特例などがあります。いずれも確定申告が必要ですので、売却前に税理士または不動産会社に確認しておくことがおすすめです。

7.住宅ローン残債がある場合の住み替え方法

住宅ローンの残債の状況によって、住み替え手続きの進め方が変わります。自分がどのケースに該当するかを確認しましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、売却価格が残債を上回る状態です。

売却代金でローンを完済した後に残った資金を新居の購入に充てることができるため、最もスムーズに住み替えを進められます。

住宅ローン残債に関しての記事はこちら

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、残債が売却価格を上回る状態です。

この場合、差額を自己資金で補填するか、住み替えローンを活用することで住み替えを進めることができます。
自己資金での補填が難しい場合は、任意売却という選択肢もあります。

住宅ローン残債に関しての記事はこちら

住み替えローンとは

住み替えローンとは、旧居の残債と新居の購入資金をまとめて借り入れできるローンです。オーバーローンで自己資金がない場合でも、このローンを利用することで住み替えができるメリットがあります。

ただし、住み替えローンは借入総額が大きくなりやすく、返済負担が増加するリスクがあります。金融機関によって条件が異なるため、事前に複数の金融機関に確認することがおすすめです。

任意売却が必要になるケース

自己資金での補填も住み替えローンも難しい場合は、金融機関の同意を得て市場で売却する任意売却が選択肢になります。任意売却は競売に比べて市場価格に近い価格での売却が期待でき、売却後の残債は分割払いなどで対応することが一般的です。

ローンの返済が滞り始めると競売手続きへ移行するリスクが高まり、選択肢が狭まってしまうため、早めに専門家に相談することが重要です。

8.岐阜市で住み替えをする際の不動産会社の選び方

スムーズに住み替えを進めるためには、不動産会社選びが重要なポイントです。ここからは、不動産会社の選び方について紹介していきましょう。

売却と購入を両方サポートできる会社

住み替えでは、売却のみ・購入のみに特化した会社ではなく、住み替え全体をサポートできる不動産会社を選ぶことが重要です。

売却と購入のスケジュールを一元管理してもらえることで、「旧居が売れる前に新居の購入資金が必要になった」「売却後に新居が見つからず仮住まいが長期化した」といった事態を防ぐことができます。

地域密着型のメリット

岐阜市内での売却実績が豊富な地域密着型の不動産会社は、エリアごとの需要動向や買い手ニーズを熟知しています。地域特性に基づいた価格提案をしてもらえるので、適正価格で売却できるメリットがあります。

また、地域のネットワークを活かした買い手探しも強みのひとつで、早期の売却が期待できます。

住み替え実績が豊富な会社を選ぶ

住み替えの経験が豊富な会社を選ぶことで、売却と購入のタイミングを調整してもらえたり、仮住まいを手配してもらえたりするなど、多くのメリットがあります。

ホームページや口コミで住み替えの事例を確認し、対応実績が豊富な不動産会社を選ぶことで、スムーズに住み替えを進められるでしょう。
また、不動産会社に住み替えの実績を直接確認することもおすすめです。

買取対応できる会社の強み

買取にも対応している会社は、売却が長引きそうな場合でも柔軟に対応できます。
たとえば、仲介での売却が想定より長期化した際に買取へ切り替えることで、購入先行のダブルローンリスクを回避できます。

このように、状況に応じて複数の方法を提案できる不動産会社を選ぶことで、より自分に合った手続きを選べるメリットがあります。

9.住み替えでよくある失敗例

住み替えでは、計画の進め方や資金管理によって失敗してしまうケースがあります。ここからは、住み替えでよくある失敗例を紹介していきましょう。

（1）売却が先に決まらず資金不足になった

住み替えでは、購入先行で新居を契約したものの、旧居の売却が進まずダブルローンが長期化してしまうケースがあります。資金計画を立てる際は、売却が長引いた場合のシミュレーションも行い、余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。

購入前に売却の見通しを不動産会社とあらかじめ確認し、売却活動の進捗を定期的に把握しておきましょう。

（2）高く売れると思い込み売れ残った

住み替え資金を多く確保したい気持ちから相場より高い価格で売り出した結果、売れないまま時間が経過し、新居購入のタイミングを逃してしまうケースがあります。

売却する際は、複数の不動産会社の査定価格や相場を押さえたうえで、適正な価格で売り出すことが重要です。また、売却期間の目安も事前に不動産会社へ確認しておきましょう。

（3）住宅ローン審査で問題が出た

新居購入の際に住宅ローン審査を受けたところ、希望額の融資を受けられなかったケースがあります。

特に、購入先行でダブルローンになる場合は、新居の住宅ローンの審査に影響を与えてしまうことも少なくありません。

スムーズに住み替えを進めるためには、住み替えを検討した段階で金融機関に事前相談を行い、融資可能額の目安をあらかじめ把握しておくことが大切です。

（4）仮住まい費用が想定以上にかかった

売却先行を選択したものの、新居探しが長引いて仮住まい期間が延び、家賃や引越し費用の総額が大きな負担になるケースがあります。

売却先行で進める際は、仮住まい費用を資金計画に組み込んだ上で、余裕を持ったスケジュールを設定しておくことが大切です。

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10.岐阜市の住み替えでよくある質問

住み替えは何から始めればいい？

まずは現在の住まいが「いくらで売れそうか」を把握するために、不動産会社へ査定を依頼することがおすすめです。売却価格の目安が分かることで、無理のない住み替え計画を立てやすくなります。
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売却と購入は同時にできる？

可能です。ただし、売却と購入のタイミング調整が重要になるため、スケジュールや資金計画を不動産会社と相談しながら進めることが大切です。

住宅ローンが残っていても住み替え可能？

売却価格でローンを完済できる場合はもちろん、残債がある場合でも住み替えローンや任意売却などの方法を検討できます。

住み替えローンは誰でも使える？

利用には金融機関の審査があります。年収や既存ローンの状況、返済負担率などによって条件が異なるため、事前に金融機関へ相談することがおすすめです。

査定だけでも相談できる？

はい、査定のみのご相談も可能です。住み替えをまだ決めていない段階でも、お気軽にご相談ください。
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11. 岐阜市の住み替えは売却と購入のタイミングが重要

岐阜市での住み替えを成功させるには、売却先行と購入先行のどちらが自分の状況に合っているかを判断した上で手続きを進めることが大切です。「残債はどれくらいあるか」「旧居はどれくらいの価格で売却できそうか」といったことをきちんと把握し、自分に合った住み替えプランを考えるようにしましょう。

岐阜市内での住み替えに関するご相談は、岐阜県不動産売却センターへお気軽にご相談ください。