岐阜で空き家を売却すると税金はいくらかかる？利用できる特例や節税方法をわかりやすく解説

相続した実家や長年使っていない空き家を売却しようとしたとき、「税金はどれくらいかかるのだろう」と不安を感じる方は少なくありません。空き家の売却には一定の条件のもとで税金が発生しますが、要件を満たせば大幅に税負担を減らせる特例制度も存在します。

この記事では、岐阜で空き家を売却する際にかかる税金の種類や計算方法、利用できる特例、節税のポイントまでくわしく解説します。

1.岐阜で空き家を売却すると税金はかかる？

まずは、空き家の売却と税金の関係について基本的なポイントを確認しておきましょう。

空き家を売却しても必ず税金が発生するわけではない

不動産を売却したからといって、必ず税金が発生するわけではありません。税金が発生するのは、売却によって「利益（譲渡所得）」が生じた場合に限られます。

売却価格が取得費や諸費用を下回った場合、つまり売却によって損が出た場合は税金がかかりません。

税金は「利益（譲渡所得）」が出た場合に課税される

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得として課税対象になります。譲渡所得は、次の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用

「取得費」は購入時の価格や仲介手数料、登記費用、リフォーム費用など、「譲渡費用」は売却にかかった仲介手数料や測量費、解体費用などが該当します。

相続した空き家でも税金がかかるケースがある

相続した空き家を売却する場合も、譲渡所得が発生すれば税金がかかります。

相続した不動産の取得費は、被相続人（亡くなった方）が購入したときの価格を引き継ぐため、購入時期が古い物件ほど取得費が低くなり、譲渡所得が大きくなる傾向があります。

ただし、一定の要件を満たす場合は後述の特例制度を活用することで、税負担を大きく抑えることができます。

2.空き家売却でかかる主な税金

次に、空き家の売却にかかる主な税金を紹介していきましょう。

所得税

譲渡所得には所得税が課されます。

所有期間によって税率が異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として30％、5年超の場合は「長期譲渡所得」として15％の税率が適用されます。

相続した不動産は被相続人の取得日から所有期間を引き継ぐため、多くのケースで長期譲渡所得の税率が適用されます。

住民税

譲渡所得には住民税も課され、翌年度の住民税に反映される形で納付します。

住民税についても所有期間で税率が異なっており、短期譲渡所得の場合は9%、長期譲渡所得の場合は5%が適用されます。

復興特別所得税

確定申告の際には、所得税額に2.1%を乗じた復興特別所得税が課されます。当初は2037年までだった課税期間が2047年までに延長され、2027年１月１日からはそのうち1.0％が「防衛特別所得税」として徴収されます。

印紙税

空き家を売却する際は、売買契約書に貼付する印紙税も必要となります。

印紙代は不動産の売買金額によって異なっており、例えば1,000万円超5,000万円以下の契約書は1万円（軽減税率適用時）となります。

登録免許税（必要な場合）

不動産の相続登記が完了していない場合は、売却前に名義変更を行う必要があります。その際は登録免許税が発生し、税額は「固定資産税評価額の0.4%」です。

2024年4月から相続登記が義務化されているため、未了の場合は早めに手続きを進めておくことが重要です。

3.空き家売却で利用できる税金の特例

空き家の売却では、一定の要件を満たすことで税負担を大きく軽減できる特例があります。くわしく解説していきましょう。

相続した空き家で利用できる「3,000万円特別控除」

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を活用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

控除の適用には要件が定められており、「相続開始の直前まで被相続人が居住していたこと」や「売却価格が1億円以下であること」といったものが挙げられます。

取得費加算の特例

相続した財産を一定期間内に売却した場合、相続税のうち一定額を「取得費」として加算できる特例です。特例の適用には、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することが要件となります。

相続税を納付している方が相続不動産を早期に売却する場合に有効な特例であるため、税理士に相談のうえで適用の可否を確認することがおすすめです。

居住用財産の3,000万円特別控除との違い

「空き家の3,000万円特別控除」と「居住用財産の3,000万円特別控除」は、異なる別の制度です。居住用財産の特別控除は売主本人が居住していたマイホームを売却する場合に適用されるものであり、相続した空き家には原則として適用されません。

自分が住んでいる物件か、それとも相続した物件かによって適用する特例が変わるため、混同しないよう注意が必要です。

特例を利用するための条件と注意点

いずれの特例も、適用を受けるには確定申告が必要です。

また、空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、原則として同時に適用することができません。どちらが有利かは物件の状況や相続税額によって異なるため、税理士へ相談することがおすすめです。

4.空き家売却時の税金はいくら？計算方法を解説

ここでは、譲渡所得の計算方法と具体的なシミュレーションを紹介します。

譲渡所得の計算方法

前述のとおり、不動産の譲渡所得は次の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用

売却価格から購入時に支払った仲介手数料や登記費用、リフォーム費用などを差し引いた金額が譲渡所得となります。

所有期間によって税率が変わる

譲渡所得に課される所得税と住民税は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって下記のように異なります。

	所得税	住民税
短期譲渡（所有期間５年以下）	30％	9％
長期譲渡（所有期間５年超）	15％	5％

相続した不動産で親が何十年も前に購入した実家であれば、長期譲渡所得の税率が適用されるケースがほとんどです。

空き家売却の税金シミュレーション（具体例）

（1）相続した空き家を売却し、3,000万円特別控除が適用されるケース

売却価格	2,500万円
取得費	500万円
譲渡費用	100万円
譲渡所得	1,900万円
3,000万円特別控除	3,000万円
控除後の譲渡所得	▲1,100万円
税額	なし

3,000万円の特別控除を適用することで1,900万円の譲渡所得がゼロとなり、税金は発生しません。

（2）特例が利用できないケース

売却価格	2,500万円
取得費	500万円
譲渡費用	100万円
譲渡所得	1,900万円
税率	20.315％（長期譲渡所得）
税額	約386万円

譲渡所得が同じケースでも、3,000万円の特別控除が適用できない場合は約386万円の税金が発生します。

（3）取得費が分からないケース

古い実家では、購入時の契約書が残っておらず、取得費が分からないことがあります。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使用します。

売却価格	2,000万円
概算取得費	100万円
譲渡所得	1,900万円
税率	20.315％（長期譲渡所得）
税額	約386万円

実際の取得費が100万円以上かかっている場合は、実額を使用した方が有利となります。購入時の売買契約書や通帳の記録が残っていないか、改めて確認してみましょう。

（4）売却損が出たケース

売却価格	900万円
取得費	1,200万円
譲渡費用	100万円
譲渡所得	▲400万円
税額	0円

売却損が生じた場合、譲渡所得税は発生しません。ただし、不動産売却の損失は、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算ができないため注意が必要です。

※上記はあくまで一般的なシミュレーションです。

実際の税額は、取得費や所有期間、利用できる特例などによって異なります。また、税制は改正される場合があるため、最新の制度を確認することが大切です。

5.空き家売却で税金を抑えるポイント

空き家を売却するにあたって、税負担を抑えるためのポイントがあります。くわしく紹介していきましょう。

（1）利用できる特例を事前に確認する

空き家の売却では、3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、税負担を大きく軽減できる制度が存在します。

ただし、いずれも適用要件が細かく定められており、売却後では対応できない場合もあります。売却を検討し始めた段階で税理士や不動産会社に相談し、利用できる特例を事前に確認しておくことが重要です。

（2）売却前に必要書類を準備しておく

特例の適用には、戸籍謄本や除票、購入時の売買契約書、登記簿謄本など複数の書類が必要となります。

相続関係の書類は取得に時間がかかるケースもあるため、売却活動と並行して早めに準備を進めることがおすすめです。

（3）取得費が分かる資料を保管しておく

税負担を抑えるためには、取得費や譲渡費用が分かる資料をきちんと保管しておくことが大切です。

購入時の売買契約書を探すことに加えて、仲介手数料の領収書やリフォーム費用の領収書はしっかり保管しておきましょう。

なお、当初の取得費が分からない場合は概算取得費が適用されてしまうため、税負担が増える可能性があります。相続した実家の書類は、なるべく早めに確認しておくとよいでしょう。

（4）確定申告を忘れずに行う

譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。申告期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までとなっています。

申告を失念すると、加算税や延滞税などのペナルティが課され、本来よりも税負担が重たくなってしまうことがあります。課税所得が発生したら、必ず期限内に確定申告を行いましょう。

また、各種特例の適用を受ける場合も確定申告が必要です。

6.岐阜で相続した空き家を売却する際の注意点

相続した空き家を売却する際には、通常の売却とは異なる注意点があります。事前に確認しておきましょう。

相続登記が完了しているか確認する

相続不動産を売却する際は、相続登記が完了しているか確認してください。

2024年4月から相続登記が義務化されており、名義が被相続人のままでは売却手続きを進めることができません。まず法務局で登記の状況を確認し、未了の場合は司法書士に依頼して早めに手続きを行うことをおすすめします。

家財が残っている場合の対応

相続した実家には家具や家電・衣類などの家財が残っているケースがあります。

買取では現状のまま引き渡せる場合がありますが、仲介では売却前に家財の撤去が必要になることがあります。

処分にかかる費用と手間も考慮した上で、売却方法を選ぶとよいでしょう。

解体する前に売却方法を検討する

古い空き家を売却する場合でも、いきなり解体を決めてしまうことはおすすめできません。解体費用を回収できるとは限らないためです。

また、更地になると固定資産税の住宅用地特例が受けられないため、固定資産税の負担も増加してしまいます。

古い空き家でも古家付き土地として売却する方法もありますので、まずは解体の前に不動産会社へ相談してみるとよいでしょう。

特例の適用期限を確認する

税負担を軽減するための特例には、適用の期限が定められていることが一般的です。

たとえば空き家の3,000万円特別控除は、「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」が要件のひとつとなっています。この期限を過ぎると特例が適用されなくなるため、相続後はなるべく早めに売却の検討を始めることをおすすめします。

7.空き家売却の税金でよくある質問

ここからは、空き家売却に掛かる税金に関する質問を回答とともに紹介していきます。

相続した実家を売ると税金はかかりますか？

相続した実家を売却した場合でも、必ず税金がかかるわけではありません。

売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合に、所得税や住民税などが課税されます。

一方で、一定の要件を満たせば「相続した空き家の3,000万円特別控除」などの特例を利用でき、税負担を大きく軽減できる場合があります。

3,000万円特別控除は誰でも利用できますか？

3,000万円特別控除は誰でも利用できるわけではありません。

相続した空き家の場合は、被相続人が亡くなる直前まで居住していたことや、一定期間内に売却することなど、国が定める要件を満たす必要があります。

空き家を解体すると税金は変わりますか？

変わる場合があります。建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が高くなる可能性があります。

一方で、更地の方が売却しやすくなるケースもありますので、解体費用や税金、売却価格を総合的に比較して判断することが重要です。

解体を検討している場合は、事前に査定を受けて比較することをおすすめします。

確定申告は必要ですか？

空き家を売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。

また、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、利益が少ない場合であっても確定申告を行わなければ適用を受けられません。

申告漏れを防ぐためにも、売却後は早めに必要書類を準備し、期限内に手続きを行いましょう。

査定だけでも相談できますか？

もちろんです。岐阜県不動産売却センターでは、無料査定のみのご相談も歓迎しています。

「売却するかまだ決めていない」「解体した方が良いか知りたい」といった段階でも、お気軽にご相談ください。

現在の市場価格や、古家付き・更地それぞれの査定額を比較しながら、お客様に最適な売却方法をご提案いたします。

無料査定はこちらからお問い合わせください

8.岐阜の空き家売却は、税金の知識と信頼できる不動産会社選びが成功のカギ

岐阜で相続した空き家を売却する際は、税金の仕組みと利用できる特例を事前に把握しておくことが重要です。

また、空き家の売却には特例の適用可否や売却方法の選択、確定申告の手続きなど、さまざまな判断が伴います。

スムーズに売却を進めるには、税理士と連携しながら売却をトータルでサポートできる不動産会社へ相談することがポイントです。

岐阜市内の空き家売却でお悩みの方は、岐阜不動産売却センターへお気軽にご相談ください。