不動産売却で知っておきたい24の注意点とは？

大切な不動産を売却する際は、いくつか知っておきたい注意点があります。ここでは、「売却を検討し始めるとき」「売却中」「売却後」の3つのシーン別に具体的な注意点を紹介していきます。

不動産を早く高く売るコツについても紹介しますので、不動産売却を行う際の参考にしてみてください。

1.不動産売却の際に気を付けるべき24の注意点

不動産売却を行う際は、次のような点に注意する必要があります。

• 1.売却の理由を整理する
• 2.不動産の価格相場を知る
• 3.物件の瑕疵を把握する
• 4.住宅ローン残債の確認
• 5.不動産売却査定は1社のみに絞らない
• 6.不動産の名義も確認を行う
• 7.不動産売却にも時間が掛かる
• 8.売り主側にも費用が発生する
• 9.長期化リスクを理解しておく
• 10.誠実な内覧対応を行う
• 11.全てを不動産会社任せにしない
• 12.専任・一般媒介の違いを理解する
• 13.物件情報の開示は誠実・正確に行う
• 14.価格交渉には事前に“最低ライン”を決めておく
• 15.契約不適合責任の内容を理解する
• 16.購入希望者からの質問に迅速に回答する
• 17.残置物を残さない
• 18.こちらの都合で売買契約を破棄する
• 19.譲渡所得の申告を忘れない
• 20.引き渡し後の“契約不適合責任”に注意
• 21.住民票・住所変更に伴う各種手続きを忘れない
• 22.固定資産税の精算を確認
• 23.売却後の書類保管をしっかり行う
• 24.火災保険の解約・返戻金チェック

これらの注意点について、「売却を検討し始めるとき」「売却中」「売却後」の3つのシーンに分けて具体的に紹介していきましょう。

2.不動産売却を検討し始める際の注意点8つ

まずは、不動産売却を検討し始めるときの注意点についてです。

1.売却の理由を整理する

不動産売却に取り組む際は、なぜ売却したいのかその理由を明確にしておくことが大切です。例えば、「住み替えのために売却したい」という場合と「相続した不動産を売却したい」という場合とでは、売却で重視すべきポイントが異なります。
希望する条件で売却するためには、まず売却を行う理由を整理しておきましょう。

2.不動産の価格相場を知る

不動産の売却前に具体的にイメージしておきたいのが、およその相場価格です。誰しも「なるべく高値で売りたい」という気持ちはあるものですが、相場からあまりにもかけ離れた価格で売却することは難しいでしょう。
より多くの買い手に検討してもらうためには、相場を把握したうえで売却価格をつけることが大切です。

3.物件の瑕疵を把握する

不動産売却では、あらかじめ買い手側に瑕疵を申告する必要があります。もし後から不具合などが見つかった場合、買い手側とのトラブルに発展することにもなりかねません。
安心して売買を進めるためには、事前に物件の状態を確認し、瑕疵がないか細かくチェックするようにしましょう。

4.住宅ローン残債の確認

売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、残債がどれくらいあるか確認してください。もし売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまうと、不動産を売却した後も返済を続けることとなります。
売却資金で住宅ローンを清算するためには、あらかじめ残債を正確に把握しておきましょう。

5.不動産売却査定は1社のみに絞らない

不動産売却を行う際は、不動産会社へ依頼して査定を行ってもらいます。ただし、査定価格は不動産会社によって異なります。
よりよい条件で売却するためには、複数の不動産会社へ査定を依頼して、査定結果を比較するようにしましょう。

6.不動産の名義も確認を行う

売却する不動産について、改めて名義を確認しておくことも重要です。もし共有名義がいる場合は、売却にあたって共有者全員の同意が必要となります。
スムーズに売却の手続きを進めるためには、あらかじめ共有者がいないか確認し、もしいる場合は事前に売却に同意してもらえるか確認しておきましょう。

7.不動産売却にも時間が掛かる

不動産は、不動産会社へ依頼すればすぐに売却が完了するわけではありません。買い手を見つけて条件をすり合わせるなど、売却完了までにはいくつものステップがあります。
そのため、売却には一定の時間がかかることを理解しておきましょう。

8.売り主側にも費用が発生する

不動産売却では、買い手が支払った資金をそのまま受け取れるわけではありません。売り手側も仲介手数料や印紙税、登記費用などを負担する必要があります。
また、売却によって利益が出た場合は所得税も支払わなければなりません。「手元に残る資金が想定より少ない」ということにならないように、事前にどれくらい費用がかかるのか概算で把握しておくようにしましょう。

3.不動産売却中の注意点8つ

次に、不動産を売却しているときの注意点についてです。

9.長期化リスクを理解しておく

不動産売却では、なかなか買い手が見つからずに長期化してしまうケースがあります。もちろん不動産会社はなるべく早期に売却できるように尽力してくれますが、エリアや築年数、間取りなどによっては 需要が少ないこともあるでしょう。
不動産を売却する際は、あらかじめ長い目で取り組むことも大切です。

10.誠実な内覧対応を行う

不動産売却の際は、実際に購入希望者が内覧を行います。内覧では不動産の状態などをチェックしますが、その際は誠実に対応することが重要です。
購入希望者からの質問にはしっかりと答え、もし分からないことがあればそのままにするのではなく、後日改めてでもきちんと回答するようにしてください。

11.全てを不動産会社任せにしない

不動産売却では、「不動産会社へ依頼したら、後は全てお任せで大丈夫」と考える人がいます。しかし、より納得できる条件で売却するためには、全てを不動産会社に任せっきりにすることはおすすめできません。
自ら進捗の状況をたずねたり、購入希望者の反応についてフィードバックをもらったりするなど、積極的に売却活動に関わっていくようにしましょう。

12.専任・一般媒介の違いを理解する

不動産売却には、「専任媒介」と「一般媒介」の2つの契約タイプがあります。専任媒介とは、不動産売買の仲介を1社のみに依頼する契約形態です。一方、一般媒介は複数の不動産会社に依頼できる契約形態を指します。
それぞれの違いを理解したうえで、自分の状況に合った契約形態を選ぶようにしましょう。

13.物件情報の開示は誠実・正確に行う

買い手に開示する物件情報は正しく記載することが大切です。もし事実と異なった情報を記載していると、売買が成立したあとにトラブルに発展し、最悪の場合損害賠償を問われるリスクもあります。
もし分からない情報がある場合は、正しい内容をきちんと調べたうえで記載するようにしましょう。

14.価格交渉には事前に“最低ライン”を決めておく

不動産売買では、購入希望者との話し合いによって売却価格を引き下げる場合もあります。ただし、納得のいく条件で売却するためには「これ以下の価格では売らない」という売却価格の最低ラインを決めておくことも重要です。
特に、住宅ローンの残債がある場合は、残債割れにならないためにも最低ラインを決めておくとよいでしょう。

15.契約不適合責任の内容を理解する

不動産売買では、契約書で契約不適合責任が定められることがあります。契約不適合責任とは、売却した不動産について契約書と異なる事実がある場合、売り手が責任を負うことを定めたものです。
契約を締結する際は、契約不適合責任が問われる範囲や期間をきちんと確認しておくことが大切です。

16.購入希望者からの質問に迅速に回答する

不動産を売りに出すと、購入希望者からの質問が寄せられます。購入希望者に購買意欲を保ってもらうためにも、質問にはなるべく早く回答するように心がけましょう。
また、回答の際は誤った情報を伝えることがないように、不明点はきちんと調べておくことが重要です。

4.不動産売却後の注意点8つ

最後に、不動産を売却した後の注意点についてです。

17.残置物を残さない

残置物とは、日用品や家具家電など、売却した物件に残されている私物のことです。引き渡した不動産にこうした残置物があると、買い手側がすぐに生活をスタートすることができません。
残置物によっては、撤去に時間や費用がかかるケースもあります。買い手側とのトラブルを避けるためにも、あらかじめ不動産内の私物はきちんと片付けておきましょう。
ただし、契約内容によっては残置物も含めて引き渡す合意が行われる場合もあります。

18.こちらの都合で売買契約を破棄する

一度締結した売買契約は、一方的に破棄することはできません。もし契約の解除を行いたい場合は、買い手側に事情を話して交渉する必要があります。
ただし、買い手側は不動産購入にあたってローンを申し込んでいる場合もあり、契約の解除は難しいケースがほとんどでしょう。場合によっては損害賠償を問われることもありますので、契約解除は慎重に行うようにしてください。

19.譲渡所得の申告を忘れない

不動産の売却で得た利益は「譲渡所得」として課税対象となります。利益が出た場合は、翌年の2～3月に確定申告を行う必要があります。
確定申告の期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税などの追徴課税が課される場合がありますので、必ず忘れずに申告手続きを行いましょう。
なお、売却した不動産によっては特別控除が適用されるケースもあるため、税理士へ相談することがおすすめです。

20.引き渡し後の“契約不適合責任”に注意

不動産を引き渡した後に、契約書の内容と一致しない瑕疵が見つかった場合、売り手側は買い手に対して契約不適合責任を負う必要があります。たとえば、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などが挙げられます。
売り手側は修理補修費用や減額請求などを受ける場合がありますので、「引き渡したら全て完了」ではないことを理解しておきましょう。
また、契約不適合責任が発生しないためには、物件の状況を正直に伝えて責任の範囲を明確に定めておくことが重要です。

21.住民票・住所変更に伴う各種手続きを忘れない

不動産の売却に伴って引っ越しをする場合は、自治体への転出・転入届を行わなければなりません。その後、運転免許証やマイナンバーカードの変更、金融機関や保険会社などへの住所変更も必要です。
また、引き渡した物件に郵送物が届くことのないように、郵便局へ転送届を提出しておくと安心です。

22.固定資産税の精算を確認

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に対して課税され、毎年春頃に一括で納税することが一般的です。
ただし、不動産の売買では、引き渡し日を基準にして買い手側が日割りの固定資産税を負担するケースもあります。この場合、売買時に買い手側から売り手側に清算金として支払われますので、契約書に定められた内容と相違がないかきちんとチェックするようにしましょう。

23.売却後の書類保管をしっかり行う

不動産の売買契約書は売却後も保管を行ってください。不動産の売買は引き渡し後に契約不適合責任が生じるケースもあり、後から契約書を確認することも少なくありません。
また、確定申告の際には売却時の契約書や取得費がわかる当時の売買契約書などの書類が必須となります。正しい内容を申告するためにも、契約書はいつでも取り出せるように保管しておくことが大切です。

24.火災保険の解約・返戻金チェック

売却した不動産にかけていた火災保険は、引き渡しを終えたタイミングで解約手続きを行いましょう。保険によっては、未経過期間に応じて解約返戻金を受け取れる場合があります。
特に、長期契約を行っていた場合は、まとまった解約返戻金になることも珍しくありません。請求漏れがないよう、引き渡しを行ったらすみやかに解約手続きを行いましょう。
解約の際は、保険証書などを手元に準備しておくと手続きがスムーズです。

5.不動産を早く高く売るコツとは

保有している不動産をなるべく早く高く売るためには、いくつか知っておきたいコツがあります。

信用できる不動産会社を探す

不動産売買は、不動産会社に仲介を依頼して手続きを進めます。売り手側が納得できる条件で売却できるかは、不動産会社の手腕によっても大きな影響を受けます。
また、不動産の売却は法的な手続きも多く含まれるため、専門家によるサポートが欠かせません。安心して手続きを進めるためにも、信頼できる不動産会社へ依頼することが大切です。
複数の不動産会社へ査定を依頼するなどして、査定価格や担当者の知識、対応などを比較してみるとよいでしょう。

売る前に清掃は必須

不動産を売却する際は、必ず清掃を行うようにしてください。なるべく早く買い手を見つけるためには、不動産を綺麗に保って購買意欲を刺激することが大切です。
決して新しい物件ではなくても、綺麗に手入れをしておくだけで相手に与える印象は十分変わります。「古い物件だから」とそのままにするのではなく、きちんと掃除や手入れを行うようにしましょう。

古い不動産の場合はリフォームも検討する

築年数が古く、そのまま売りに出しても買い手がつかない物件の場合は、リフォームを行うこともひとつの方法です。大規模なリフォームでなくても、たとえば水回りのみなど部分的なリフォームでもOKです。
少額のリフォームであっても内覧時の印象アップにつながれば、結果的に高値で売却できる可能性があります。
ただし、その際はリフォーム費用分を売却価格で回収できるか、不動産会社とよく相談してみることが大切です。

売却のピークシーズンを狙う

不動産売買は、買い手の需要が増えるピークシーズンがあります。特に、転勤や進学などで人の移動が増える1月～3月は物件を探す人が増える時期です。
買い手の需要が増えれば、その分より好条件で売却できる可能性があります。たとえば、「利用していない物件を売りに出す」などで売却時期を選べる場合は、こうしたピークシーズンに合わせて売りに出すのもよいでしょう。

地域に強い不動産会社を選ぶ

不動産売買では、そのエリアに強みを持つ不動産会社を選ぶことが大切です。そのエリアに営業基盤を持つ不動産会社であれば、ネットワークが充実していることに加えて、物件タイプごとの相場価格も把握しています。
より早く適正な価格で売却するためには、地域に根差した不動産会社を選ぶようにしましょう。

6.安心して不動産を売却するために

不動産売却には、「不動産の価格相場を知る」「全てを不動産会社任せにしない」「譲渡所得の申告を忘れない」など多くの注意点があります。より納得のいく条件で売却するためには、信用できる不動産会社を選ぶことが何よりも重要です。

また、不動産売却では地域ごとの相場や特性を理解しておく必要があります。不動産売却を検討されている方は、ぜひ岐阜エリアに強みを持つ岐阜不動産売却センターにご相談ください。