不動産売却の流れとは？8ステップで詳しく解説

不動産売却の流れは、不動産会社への相談から契約手続きの完了まで多くのステップがあります。スムーズに売却を行うためには、あらかじめどのような手順で売却を進めるのか知っておくことが大切です。

この記事では、不動産売却の流れを8つのステップに分けて詳しく解説します。

1.まずは不動産売却を理解しよう！

そもそも不動産売却とはどのような取引なのでしょうか。基本的なポイントを押さえていきましょう。

1-1.売却方法（仲介・買取）の違い

保有する不動産を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

不動産仲介とは、不動産会社が買い手と売り手をつないで契約を成立させるサービスです。不動産会社は売主から依頼された不動産の販売活動を行い、購入希望者を募ります。

一方、不動産買取は、不動産会社が買主となって不動産を直接買い取る方法です。物件を買い取った不動産会社は、リフォームを施して再度販売することが一般的です。

1-2.売却に必要な期間の目安

不動産の売却に必要な期間は、売却方法によって異なります。

不動産仲介の場合は3ヶ月～6ヶ月ほどが目安ですが、買主が見つからない場合はさらに長期化するケースもあります。不動産買取の場合は不動産会社が直接買い取ることから、数週間～1ヶ月程度で手続きが完了します。

2.STEP1｜売却の目的と条件を整理する

不動産売却では、まず売却の目的と条件を整理します。特にどのようなポイントについて整理すればよいか確認していきましょう。

2-1.売却理由（住み替え・相続・資金化）を明確にする

不動産売却では、「なぜその物件を手放すのか」という理由を明確にしておく必要があります。たとえば、「住宅の住み替えをしたいから」というケースと、「相続した不要な物件を手放したいから」というケースでは、売却にかけられる時間も売却で重視すべきポイントも異なるためです。

まずは、売却したい理由を明確にまとめておきましょう。

2-2.希望価格・売却時期・引き渡し条件の決定

どれくらいの価格で売却したいのかイメージしておくことも重要です。そのためには、およその相場価格を把握しておくことも重要でしょう。

また、「いつまでに売却したいのか」ということや引き渡しの条件も決めておくとスムーズです。特に、家具や家電などの残置物がある物件はどのように処分するのかも考えておくことがおすすめです。

2-3.家族や共有名義人との事前調整

家族と住んでいる物件や共有名義人がいる物件を売却する場合は、事前に売却する旨を相談しておく必要があります。特に、共有名義人がいる物件については、原則共有者全員の同意がなければ売却することができません。

後々トラブルになったり、売却手続きが滞ってしまったりしないように、あらかじめ売却について同意を得ておきましょう。

3.STEP2｜不動産会社へ査定を依頼する

不動産を売却する目的や条件が整理できたら、不動産会社へ査定を依頼します。査定ではどのようなポイントを重視すればよいか確認していきましょう。

3-1.机上査定と訪問査定の違い

不動産の査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定とは、売主が提出した書類や資料をもとに査定額を算出する方法です。一方、訪問査定は実際に売却希望の物件を訪問して査定額を算出する方法を指します。

訪問査定では直接不動産会社が物件をチェックすることから、机上査定よりも正確な査定額を算出することができます。

3-2.査定価格の根拠を確認するポイント

不動産会社から査定額を提示されたら、その査定額が妥当なものかを見極めなければなりません。そのためには、類似する物件がどれくらいで売買されているか相場価格を知っておく必要があります。
近隣の類似物件がどれくらいの価格で取引されているか調べることに加えて、国土交通省の「不動産取引価格情報」などの公的なデータを用いて、客観的に見て妥当性のある査定額か判断しましょう。

3-3.複数社に査定を依頼するメリット

物件の査定を依頼する際は、必ず複数社で見積もることが重要です。査定額は各不動産会社によって異なっており、より納得できる価格で売却するためには複数社の査定額を比較することが欠かせません。
また、複数社に依頼することで保有する物件のおよその資産価値を把握することもできます。妥当な価格で売りに出すためにも、複数社での査定で相場感を掴んでおきましょう。

4.STEP3｜媒介契約を結ぶ（仲介売却の場合）

依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。ここでは、媒介契約で確認したいポイントを押さえておきましょう。

4-1.専属専任・専任・一般媒介の違い

不動産仲介の媒介契約には、主に「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

• 専属専任媒介…依頼できる不動産会社は1社のみ。自分で買主を見つけることも不可。
• 専任媒介…依頼できる不動産会社は1社のみだが、自分で買主を見つけることは可能。
• 一般媒介…複数の不動産会社に依頼でき、自分で買主を見つけることも可能。

媒介契約の種類によってその後の手続きの進め方も異なるため、しっかりとこの違いを理解しておくことが重要です。

4-2.媒介契約で確認すべき重要ポイント

媒介契約を締結する際は、契約期間と業務報告の頻度を確認してください。専任媒介契約と専属専任媒介契約は最長3ヶ月ですが、一般媒介には契約期間の定めはありません。
また、不動産会社から受ける業務報告の頻度も異なります。そのほか、仲介手数料に関する取り決めや、不動産会社の販売戦略も確認しておくと安心です。

4-3.どの媒介契約を選ぶべきか

なるべく早く売却したい場合は、特定の会社が集中して販売活動を担う専任媒介契約や専属専任媒介契約が向いているでしょう。一方、より多くの買主を見つける機会を広げたい場合や、依頼する不動産会社を絞り切れない場合は、一般媒介契約が向いています。
また、不動産会社から提示された販売活動の内容や、手数料体系なども考慮することがおすすめです。

5.STEP4｜売却活動（広告・内覧対応）を開始する

不動産会社と媒介契約を締結したら、売却活動がスタートします。

より売却をスムーズに進めるためには、どのような点に気を付ければよいのでしょうか。くわしく確認していきましょう。

5-1.売り出し価格の設定方法

売却活動をスタートする際には、物件の売り出し価格を設定します。「なるべく高く売却したい」という気持ちがあったとしても、極端に相場とかけ離れた価格を設定するとなかなか買い手がつかない要因にもなります。

周辺の類似物件の相場などを確認し、不動産会社と相談しながら売り出し価格を決めていきましょう。

5-2.不動産会社が行う販売活動

売り出し価格が決まったら、不動産会社が販売活動をスタートします。近隣地域へチラシを配布したり、Webサイトに売り出し情報を掲載したり、販売活動の進め方は不動産会社によってさまざまです。

また、販売活動の進捗については定期的に報告が受けられます。その際は、購入希望者からの反応などもヒアリングしておくとよいでしょう。

5-3.内覧対応のコツと印象アップのポイント

購入希望者が見つかると、内覧対応が行われます。直接購入希望者に物件をチェックしてもらう大切な機会ですので、少しでも印象アップを心がけることが大切です。
物件の中を綺麗に掃除しておくことはもちろん、瑕疵がある際はしっかりと伝えて直接確認してもらいましょう。特に、水回りや玄関など、清潔感が重視される場所はきちんと手入れしておくようにしてください。

6.STEP5｜買主と条件交渉を行う

内覧の後は、購入希望者と具体的な条件交渉を進めます。

6-1.価格交渉が入ったときの対応方法

購入希望者から、売り出し価格について価格交渉が入るケースは珍しくありません。価格交渉は必ず応じなければならないものではありませんが、「絶対にこの価格でなければ売却しない」というこだわりを持ちすぎると買い手がつかない要因にもなります。

たとえば「提示された価格までは下げられないが、この価格なら売却可能」と条件を提示するなど、購入希望者からの要望には臨機応変に対応することを心がけましょう。

6-2.引き渡し日・現況渡しなど条件調整

買主との条件交渉では、価格だけでなく引き渡し日についての条件も固めていきます。特に、現在住んでいる物件を売却する場合は、計画的に引き渡し日を決定する必要があるでしょう。

また、家具家電などの残置物がある場合は、その取扱いについても交渉を進めていく必要があります。

6-3.契約前に確認すべきリスクと注意点

契約前に特に注意したいのが、契約不適合責任の範囲についてです。引き渡し後にトラブルになりやすいのが、物件の設備状況や欠陥に関する責任です。

瑕疵がある場合はきちんと契約前に提示し、その責任範囲を契約で明確に定めるようにしましょう。

7.STEP6｜売買契約を締結する

買主との交渉が成立したら、いよいよ売買契約を締結します。

7-1.売買契約書で確認すべき事項

売買契約書を締結する際は、売買価格や手付金の額、残代金の支払い方法、期日などが交渉内容と一致しているか確認してください。また、引渡しの日時や方法、契約不適合責任の範囲なども重要なポイントです。

後からトラブルを防ぐためにも契約書の内容は自分の目でしっかりと確認し、不明点があれば不動産会社の担当者に必ずたずねるようにしましょう。

7-2.手付金・引渡しまでのスケジュール

契約締結時は、買主から手付金の支払いが行われます。併せて、残代金の支払いや引き渡しのスケジュールについても決定します。
引き渡し日は、買主・売主の引っ越しスケジュールなどを加味したうえで無理のない日にちを設定するようにしましょう。

7-3.契約後に必要となる準備とは

契約手続きが完了したら、引き渡しに向けた準備を進めます。具体的には、引っ越しの日程調整や電気・ガス・水道の変更手続き、火災保険の解約準備などです。
手続きの失念がないように、やるべきことをリストアップしておくこともおすすめです。

8.STEP7｜引き渡し準備

売買契約書の締結後は、引き渡し日に向けて準備を進めます。スムーズに引き渡しを行うために、必要書類や住宅ローン手続きについて確認しておきましょう。

8-1.必要書類の準備

引き渡しには、権利証（登記識別情報）や印鑑証明書、固定資産税の納税通知書などの書類が必要となります。スムーズに引き渡しを進められるよう、あらかじめ書類を準備しておきましょう。
また、マンションの場合は管理規約や重要事項調査報告書などの用意も必要です。

8-2.物件の最終確認と立ち会い

引き渡しの前には、買主による最終的な物件の確認が行われます。契約内容と現況に相違がないかを確認する大切な作業ですので、事前に契約で定めた残置物の撤去や設備の動作確認などを完了しておきましょう。

万が一不備があった場合は、引き渡し日までに解消しておく必要があります。

8-3.住宅ローン残債がある場合の手続き

売却する物件に住宅ローンの残債がある場合は、金融機関での繰り上げ返済と抵当権を抹消する手続きが必要となります。残代金の決済時に完済手続きを行うため、前もって金融機関に連絡して繰り上げ返済手続きを行いたい旨とそのスケジュールを伝えておきましょう。

9.STEP8｜物件の引き渡し・残代金決済

最後に、物件の引き渡しと残代金の決済を行います。

9-1.司法書士立会いで行う手続き

引き渡し日の当日は、司法書士立ち合いのもと金融機関の応接室などで所有権移転登記の手続きを行います。書類に不備がないか確認が行われた後、買主から残代金の決済が行われる流れです。

住宅ローンの繰り上げ返済がある場合は、完済手続きと抵当権の抹消も実施します。

9-2.鍵の受け渡し

残代金が決済されたら、物件の鍵の引き渡しを行います。予備キーがある場合は、それも含めた全ての鍵を引き渡しましょう。

9-3.決済完了後に発生する税金と手続き

不動産売却によって利益が出た場合は、「譲渡所得」として所得税や住民税の課税対象となります。売却した翌年2～3月に確定申告が必要となりますので、必ず申告手続きを行いましょう。

売却した物件の種類によっては特別控除が適用されるケースもありますので、くわしくは税理士へ相談することがおすすめです。

10. 不動産売却の流れでよくある質問

ここからは、不動産売却の流れでよくある質問を紹介していきます。
ここに無い質問は、お気軽にお問い合わせください。

不動産売却にはどれくらいの期間がかかりますか？

売却方法によって異なります。仲介の場合は3〜6か月程度が一般的ですが、買取であれば数週間〜1か月ほどで完了するケースもあります。売却を急ぐ場合は、事前にお知らせください。

不動産売却は何から始めればいいですか？

まずは売却の目的や希望条件（価格・時期）を整理し、不動産会社へ査定を依頼することから始めましょう。全体の流れを把握しておくことで、スムーズに売却を進めやすくなります。

査定は無料で依頼できますか？

査定は無料で承っております。
詳しくは以下からお問い合わせください。

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売却前にリフォームや修繕は必要ですか？

必ずしも必要ではありません。高額なリフォームは費用対効果が合わない場合もあります。物件の状態によっては、現況のまま売却したほうがよいケースもあるため、まずはご相談うださい。

売却価格は途中で変更できますか？

もちろん可能です。反響状況や市場動向を見ながら、売り出し価格を見直すケースは珍しくありません。相談しながら柔軟に対応させていただきます。

11. 岐阜で後悔しない不動産売却をするために

不動産売却は、不動産会社への相談から査定、販売活動、契約、そして引き渡しまで多くのステップがあります。岐阜でスムーズに売却を進めるためには、売却の目的や希望条件を明確にし、全体の流れを理解しておくことが欠かせません。
また、納得できる価格で売却するためには、複数社への査定依頼や市場相場の比較も重要なポイントです。

岐阜不動産売却センターでは、岐阜エリアの市場動向に精通した専門スタッフが、売却計画の整理から査定・販売活動、契約・引き渡しまで一貫サポート。
初めての方でも安心して売却できるよう、丁寧に伴走しながら最適な売却プランをご提案します。
岐阜で不動産売却を検討されている方は、ぜひ一度「岐阜不動産売却センター」へお気軽にご相談ください。