不動産売却はどこに相談する？選び方や手続きの流れを解説

「不動産を売却したいけどどこに相談したらいい？」「良い相談先が見つかるか不安」
保有する不動産をより納得できる価格で売却するためには、信頼できる相談先を見つけることが重要です。

ここでは、不動産売却の主な相談先や相談後の流れについて解説します。

1. 不動産売却の相談はまずは不動産会社へ

不動産売却を検討するなら、まずは不動産会社へ相談することがおすすめです。その理由や相談前の準備、不動産会社の選び方について確認していきましょう。

1-1.不動産会社に相談する理由とは？

不動産会社は不動産売買を取り扱う専門家です。さまざまな物件の売買を取り扱ってきた実績があるため、スムーズに売却を進めるためのアドバイスがもらえるメリットがあります。

不動産売買は法的な手続きが多くあることから、専門性を持つプロに直接相談ができるのは安心感にもつながります。

1-2.相談する前に準備する内容

不動産会社に相談する際は、事前に次のようなことをまとめておくことがおすすめです。

• ・なぜ不動産を売却するのか
• ・どれくらいの価格で売却したいか
• ・いつまでに売却したいか

また、不動産売却にあたって次のような書類も必要となります。

• ・固定資産税納税通知書
• ・建築確認済証・検査済証
• ・登記済権利証
• ・建物図面や間取り図

スムーズに手続きを進めるためにも、あらかじめ書類を手元に準備しておくとよいでしょう。

1-3.不動産会社の選び方

不動産会社を選ぶ際は、まず複数社に査定を依頼して価格を比較することがおすすめです。同じ不動産でもどの不動産会社に依頼するかによって査定価格が異なります。およその相場価格を把握するためにも、複数社の査定価格を比較してみてください。

そのうえで、これまでの実績や専門分野、仲介手数料などを併せて比較検討してみましょう。

2.段階別：不動産売却の相談先

不動産売却についての相談は、どのような段階かによって相談先が異なります。ここでは、「売却の検討中」「売却手続き中」「売却後」「その他」の4つに分けて主な相談先を紹介していきます。

2-1.不動産売却の検討中

不動産売却の検討を始めた段階では、不動産会社や不動産鑑定士に相談することがおすすめです。

不動産会社

不動産会社は、不動産売却における最初の相談先です。不動産の査定や広告の作成、買い手の募集、契約手続きのサポートなどを担ってくれる相談先となります。

売却までの戦略を立てながらサポートしてくれるため、これまで不動産売却の経験がない人でも安心して手続きを進められます。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、不動産の価値を客観的に評価する専門家です。立地や市場環境などさまざまな要因を踏まえたうえで適正に価格を評価してくれることが特徴です。

また、不動産価格の評価以外にも不動産売買に関するコンサルティングを行っており、売却にあたっての相談を行うことができます。

2-2.不動産売却の手続き中

不動産売却では、所有権の移転登記や抵当権の抹消登記などの手続きが発生します。ここでは、不動産売却の手続きに関する相談先を紹介していきましょう。

司法書士

司法書士は、不動産売却に伴う登記手続きに関する相談を引き受けています。不動産売買では所有権の移転登記を行うことに加えて、住宅ローンを利用している場合は抵当権の抹消登記を行う必要があります。

ただし、不動産売買では一般的に買い手側が司法書士を準備することが一般的です。

土地家屋調査士

不動産を売却するにあたって「実際の面積と登記簿上の面積が違う」「隣の土地との境界が分からない」といったことがある場合は、土地家屋調査士に依頼して不動産の調査・測量を行ってもらいます。

誤った内容で登記していると後々買い手側とトラブルに発展しかねませんので、売却前に現況に合った登記を行うことは重要といえます。

行政書士

行政書士では、売買契約書や重要事項説明書の作成を行ってもらえます。通常、不動産会社に仲介を依頼する際はこれらの書類を売り手・買い手側で作成することはあまりありません。

しかし、「親族間で不動産の売買をする」といったケースで不動産会社を挟まない場合は、行政書士へ依頼することで書類の作成を行ってもらえるメリットがあります。

ただし、行政書士は登記手続きの代行を行えないため、登記申請は行政書士へ依頼することとなります。

2-3.不動産売却後

不動産売却後は確定申告など税に関する手続きを行うほか、中にはまれに買い手側とのトラブルが発生するケースがあります。

税理士

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」とみなされ、所得税と住民税の課税対象となります。確定申告は自ら行うこともできますが、不動産売却による譲渡所得には特例による控除が適用される場合もあり、税理士へ依頼することでスムーズかつ正確に申告手続きを行うことができます。

弁護士

不動産売買では、まれに売却後に法的なトラブルや損害賠償請求などに発展するケースがあります。当人同士で解決できない場合は、弁護士へ依頼して相手方との交渉や訴訟対応を行ってもらうこととなります。

消費生活センター

万が一「契約内容に不透明な部分がある」「不動産会社から強引な営業を受けた」といった場合は、消費生活センターに相談することができます。消費生活センターでは客観的な立場から事実関係を確認したうえで、解決に向けたアドバイスをもらうことができます。

2-4.その他の相談先

その他の相談先として、金融機関や自治体などが挙げられます。

金融機関

最近では、不動産売買に関する相談を取り扱っている金融機関も増えています。中には、不動産会社を子会社として持っているところもあり、資産について総合的に相談できることが強みです。

自治体

市役所や区役所などの自治体では、定期的に不動産取引に関する相談会を実施しているところがあります。無料で相談できることが多く、気軽に相談しやすい点が魅力です。

3.不動産売却の相談後の流れ

不動産売却に関する相談後は、次のような流れで手続きを進めます。

• ・依頼する不動産会社を決める
• ・不動産会社と媒介契約を締結する
• ・不動産会社が販売活動を始める
• ・買主と交渉・売買契約を行う
• ・決済・引渡し

それぞれくわしく確認していきましょう。

3-1.依頼する不動産会社を決める

不動産売買は、不動産会社へ仲介を依頼することが一般的です。まずは、複数の不動産会社へ査定の依頼を行って価格を比較しましょう。

また、これまでの実績や専門分野、担当者の経験、仲介手数料なども比較して依頼する不動産会社を決定します。

3-2.不動産会社と媒介契約を締結する

依頼する不動産会社を選定したら、媒介契約を締結します。媒介契約とは不動産の売却を依頼する際の取り決めで、主に「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

• 一般媒介契約…複数の不動産会社へ依頼可能。自分で買い手を見つけることもできる。
• 専任媒介契約…依頼する不動産会社は1社に限られるが、自分で買い手を見つけることは可能。
• 専属専任媒介契約…依頼する不動産会社は1社に限られ、自分で買い手を見つけることも不可。

売却する不動産の特徴や自分でも買い手を探したいかどうかに合わせて契約形態を選ぶとよいでしょう。

3-3.不動産会社が販売活動を始める

媒介契約を締結したら、不動産会社が買い手を見つけるための販売活動をスタートします。販売戦略は不動産会社によって異なりますが、ポータルサイトへの掲載や近隣地域へのチラシ配布、レインズへの登録などが一般的です。

なお、専任媒介契約と専属専任媒介契約には売り手側への報告義務があり、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属専任媒介契約の場合は週に1回以上販売活動に関する報告が行われます。

3-4.買主と交渉・売買契約を行う

販売活動によって購入希望者が見つかると、内覧を行って交渉が始まります。買い手側から購入希望価格や引き渡し時期など条件が提示され、不動産会社を通じて交渉を行う流れです。

スムーズに売買を進めるためには、ある程度柔軟に買い手側の要望も受け入れることを意識しましょう。

双方が条件を納得できたら重要事項説明を受け、売買契約を締結します。

3-5.決済・引渡し

売買契約で定めた日付に売買代金の決済と引き渡しを行います。大きな金額のやり取りを伴うため、通常は金融機関などで行われることが一般的です。

金銭の授受が確認できたら買い手側へ鍵を引き渡し、同時に所有権の移転登記も行い手続きが完了します。

4.不動産売却の相談でよくある質問

Q1：売却にはどのくらい時間がかかりますか？

売却する不動産の条件やエリア、市場環境にもよりますが、3～6ヶ月程度が目安です。買い手がつきやすい人気エリアや価格設定によっては早期に売却が決まることもあるものの、なかには売却まで1年以上かかるケースもあります。

Q2：売却価格はどうやって決まるのですか？

不動産の売却価格は、路線価や公示地価などの公的指標、物件の築年数・状態、最寄り駅からの距離など立地条件、周辺エリアの相場価格などさまざまな要因をもとに不動産会社が査定を行います。その後、売り手の希望価格と市場の相場価格をすり合わせて、いくらで売りに出すかを決定します。

Q3：複数の不動産会社に査定をお願いしてもいいですか？

不動産を売却する際は、むしろ複数の不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。査定価格は不動産会社によって異なりますので、1社だけを見て決めるのではなく、複数社でおよその相場感を掴むようにしてください。

Q4：売却にかかる費用はどれくらいありますか？

不動産売却では、不動産会社に支払う仲介手数料や所有権移転に伴う登記費用、売買契約書に貼付する印紙税、利益が出た場合に支払う所得税・住民税などの負担が発生します。たとえば仲介手数料は「売買価格 ×3％＋6万円＋消費税」が上限と法律によって定められています。
また、物件によっては引渡し前の修繕・ハウスクリーニング費用がかかることもあります。

Q5：住宅ローンが残っていても売却できますか？

住宅ローンが残っている物件でも売却可能です。この場合は、売却した代金で住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権の抹消も行います。もし売却代金だけで残債を返済しきれない場合は、自己資金で補填したり、住み替えローンを利用したりする必要があります。

Q6：売却した利益には税金がかかりますか？

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」とみなされ、所得税や住民税の対象となります。ただし、売却した物件によっては一定額の控除を受けられたり、軽減税率が適用されたりするなど、税負担を大きく減らすことができます。

Q7：売却前にリフォームはした方がいいですか？

必ずしもリフォームは必要ではありません。多くの物件では、簡単な修繕を行ったり、ハウスクリーニングを行ったりするだけで成約に結びついています。むしろ大規模なリフォームを行ったとしても売却価格にその費用が反映されにくいことから、リフォームの実施は慎重に検討する方がよいでしょう。

Q8：現在住んでいる自宅でも売却活動は行えますか？

現在の自宅に住みながらでも売却活動を行うことができます。ただし、購入希望者が見つかった場合は内覧対応をしなければなりません。住んでいる自宅を内覧してもらうこととなるため、日ごろから整理整頓や掃除を心がけることが大切です。

Q9：広告費や掲載料はかかりますか？

広告費は不動産会社が負担することが一般的です。売り手側は成約時に仲介手数料を支払う必要はあるものの、広告費として請求されるケースは少ないでしょう。

Q10：近所に売却活動を知られたくないのですが…

ご希望に応じて対応可能です。インターネット掲載を控えたり、限定公開で紹介したりする方法があります。プライバシーを守りながら売却することもできますので、事前に不動産会社に相談してください。

5.岐阜で不動産売却を成功させるための相談は専門会社へ

岐阜で不動産売却を成功させるためには、地域に精通した信頼できる不動産会社への相談が欠かせません。不動産売却には、査定・登記・税金・契約など専門的な手続きが多く、経験豊富なプロのサポートが安心への第一歩です。

伊吹不動産では、岐阜エリアの市場動向を熟知したスタッフが、住み替え・相続・資産整理など目的に応じた最適な売却プランをご提案します。

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