土地売却のロードマップ！流れや費用、税金を解説

土地売却は、不動産会社への依頼から引き渡し完了までいくつものステップがあります。スムーズに売却を進めるためには、あらかじめ手続きの流れや成功のポイントを押さえておくことが重要です。

この記事では、これから土地売却を検討している方向けに手続きの流れや費用、税金、注意点をくわしく解説します。

1.土地売却までの流れ

土地売却は、主に次のような流れで手続きを進めます。

• 1.土地の状況確認
• 2.相場を調べる
• 3.不動産会社へ査定依頼
• 4.媒介契約を結ぶ
• 5.売出価格の決定
• 6.販売活動
• 7.売買契約の締結
• 8.引き渡し準備・引き渡し
• 9.売却後の税金申告

それぞれのステップをくわしく紹介していきましょう。

1-1.土地の状況確認

土地売却の最初のステップは、売却する土地の状況を確認することです。登記簿謄本や公図などの書類を確認し、所有権の範囲や地目、面積、境界線が明確になっているかをチェックしましょう。
また、土地に古い建物や工作物がないか、接している道路の状況が公道か私道かといった確認も必要です。
これらの情報は売却にあたって重要な情報となるため、しっかりと調べておくようにしてください。

1-2.相場を調べる

次に、およその相場価格を調べましょう。前もって相場価格を知っておくことで、不動産会社から提示された価格が適正かどうか判断することができ、買い叩きを防ぐことができます。
相場を把握するためには、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」で近隣の取引事例を検索したり、近隣で売りに出されている土地の価格を調べたりすることがおすすめです。また、公示地価や路線価を参考にするのもよいでしょう。

1-3.不動産会社へ査定依頼

次に、不動産会社へ査定を依頼します。提示される査定額は不動産会社によって異なります。
正しい相場感を把握するためにも、複数社へ査定を依頼して比較することがおすすめです。

1-4.媒介契約を結ぶ

不動産会社から提示された価格に合意したら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社へ土地の売却活動を依頼するための契約です。
媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ売却活動の報告義務の有無や他の不動産会社への依頼の可否などが異なります。自分の希望に沿う契約形態を選ぶようにしましょう。

1-5.売出価格の決定

媒介契約を締結したら、売り出し価格を決定します。売り出し価格は、不動産会社から提示された査定額をもとに、売り手側が最終決定を行います。
「高く売りたい」という気持ちもあるかもしれませんが、一般的に相場より高くなるほど買い手がつきにくい傾向にあります。
売却までの期間や近隣の類似事例などを参考にしながら、売り出し価格を設定するとよいでしょう。

1-6.販売活動

売り出し価格の決定後、いよいよ土地が売りに出されます。販売活動の方法は不動産会社によって異なりますが、近隣地域へチラシを配ったり、ウェブサイトに売り出し情報を掲載したりすることが一般的です。
売りに出されたら不動産会社へ任せっきりにするのではなく、定期的に状況をヒアリングしたり、購入希望者からの反応を教えてもらったりするなど、積極的に販売活動に関わるようにしましょう。

1-7.売買契約の締結

購入希望者と売買価格や引き渡し時期などの条件について合意に達したら、売買契約の締結に進みます。売買契約の締結後は、買い手から売り手へ手付金が支払われることが一般的です。
一度締結した契約は簡単に解除ができないため、署名や押印を行う前にしっかりと内容を確認するようにしましょう。特に、契約解除に関する規定や引き渡しの条件についてはトラブルに発展しやすいところでもあるため、細かくチェックするようにしてください。

1-8.引き渡し準備・引き渡し

契約を締結したら、土地の引き渡しを行います。売り手側は、引き渡し日までに土地に残っている残置物を処理したり、境界線を確定させたりするなど、必要な準備を完了させておきましょう。
引き渡し手続きは、通常金融機関などで行われることが一般的です。買い手側から売り手側へ残りの代金が支払われ、あわせて固定資産税や都市計画税などの精算も実施されます。
その後、司法書士によって土地の所有権移転登記が行われ、引き渡しが完了です。

1-9.売却後の税金申告

土地を売却したら、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。
土地売却によって得た利益は、「譲渡所得」として所得税や住民税の課税対象になります。譲渡所得は、土地の売却価格から取得費用や売却費用を差し引いた金額です。
所有期間などによっては特別控除が適用される場合もありますので、くわしくは税理士へ相談することがおすすめです。

2.土地売却に関する費用や税金

土地売却を行うときに知っておきたいのが費用や税金に関することです。ここでは、売却前にかかる費用と売却後にかかる費用に分けて確認していきましょう。

2-1.売却前に掛かる費用

土地売却の前にかかる費用として、主に次のような費用が挙げられます。

• ・解体工事費用
• ・引っ越し費用
• ・造成工事・整地費用
• ・測量・境界画定費用
• ・証明書関連の取得費用　など

これらの費用は買い手側の自己負担となるため、売却価格から手元に残るお金にも大きな影響を与えます。
特に、解体工事費用や測量費用は高額になりやすいことから、事前にどれくらいの費用がかかるか確認して資金計画に含めておくことが重要です。

2-2.売却後に掛かる費用

土地売却後にかかる費用として、主に次のような費用が挙げられます。

• ・所得税
• ・住民税
• ・仲介手数料
• ・印紙税
• ・抵当権抹消費用（ローンが残っている場合）

売却によって利益を得た場合は、翌年に所得税や住民税などの税金を納付する必要があります。税率は所有期間によって異なっており、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超の場合は20.315％です。
また、確定申告にあたって税理士へ依頼する場合は、税理士費用も発生します。

3.土地売却を成功させるポイント

土地売却を成功させるためには、次のような点に気を付けることが大切です。

• ・境界を明確にしてトラブルをゼロにする
• ・土地の相場を把握しておく
• ・複数の不動産会社で査定依頼を行う
• ・土地の印象を良くする

それぞれくわしく紹介していきましょう。

3-1.境界を明確にしてトラブルをゼロにする

土地売却では、しばしば隣接する土地との境界が曖昧になっていることがあります。特に、昔は現在ほど測量技術が精密でなかったことから、所有者が変わるにつれて境界が曖昧になってしまうことも珍しくありませんでした。
しかし、境界線がはっきりしていないことによって、売却後にトラブルへ発展してしまうケースもあります。
安心して手続きを進めるためには、必要に応じて境界画定測量を行うなど、売却する土地を明確にしておくことが重要です。

3-2.土地の相場を把握しておく

土地売却を行う際は、土地の相場を事前に把握しておくようにしましょう。あらかじめ相場を把握しておくことで、不動産会社から提示される価格が適正かどうか判断しやすいためです。
万が一、買い叩かれるような価格を提示された際も、その不動産会社を避けることができます。
適正な価格で売却するためには、近隣の類似事例をチェックしたり、国土交通省の「土地総合情報システム」で取引価格を確認するなどして、およその相場価格をチェックしておくことがおすすめです。

3-3.複数の不動産会社で査定依頼を行う

よりよい価格で売却するためには、複数の不動産会社へ査定依頼を行うことも重要です。不動産会社が提示する査定額は、会社によって異なります。
1社だけで決めてしまうと、「もっと高値で売れたのに」と後悔することにもなりかねません。
適正な価格を把握するためにも、必ず複数社へ査定依頼を行って、条件を比較するようにしましょう。
また、その際は仲介手数料や担当者の対応力なども比較することがおすすめです。

3-4.土地の印象を良くする

土地の印象を良くすることで、高値での売却や早期売却につながる期待があります。たとえば、雑草を刈ったり、残置物を処分したりするなど、購入希望者が内覧に来たときに「手入れが行き届いている土地だな」と感じてもらえるように工夫しましょう。
また、土地を綺麗に整理しておくことで、実際よりも広く見える効果もあります。

4.土地売却を行う際の注意点

土地売却を行う際は、次のような点に注意が必要です。

• ・土地に関わる書類を整理しておく
• ・媒介契約の種類を理解しておく
• ・手数料や税金も考慮しておく

それぞれくわしく紹介していきましょう。

4-1.土地に関わる書類を整理しておく

土地売却を行う際は、事前に土地に関わる書類を整理・準備しておく必要があります。具体的には、登記済権利証（登記識別情報）や公図、地積測量図、固定資産税評価証明書などです。
これらの書類に記載されている情報は、売買を進めるうえで必ず必要になるものです。そのため、書類が不足していることで売買のスケジュールが遅延してしまう可能性があります。

4-2.媒介契約の種類を理解しておく

土地売却にあたって、売り手側は不動産会社と媒介契約を結びます。この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

• ・一般媒介契約…複数の不動産会社へ仲介を依頼できる
• ・専任媒介契約…仲介を依頼する不動産会社は1社のみだが、自分で買い手を見つけることは可能
• ・専属専任媒介契約…仲介を依頼する不動産会社は1社のみで、自分で買い手を見つけることも不可

売却を急ぐ度合いや自分でも買い手を探したいかどうかによって、契約形態を選ぶようにしましょう。

4-3.手数料や税金も考慮しておく

土地売却では、買い手が支払った資金をそのまま受け取れるわけではありません。不動産会社へ支払う仲介手数料や測量にかかる費用、更地にする場合は解体工事費用など、まとまった費用が発生するケースもあります。
また、売却によって利益が出た場合は税金の負担も発生します。「思ったよりも手元に資金が残らなかった」ということにならないように、どれくらいの費用や税金がかかるのか、事前に確認しておくことが大切です。

5.土地売却でよくある質問

最後に、土地売却に関して寄せられるよくある質問に回答していきましょう。

Q1.土地の売却にはどれくらい時間がかかりますか？

不動産会社へ査定を依頼してから引き渡しが完了するまで、一般的に3ヶ月から6ヶ月が目安といわれています。ただし、立地条件や売り出し価格などによっては買い手が見つからずに長引くケースがあります。

Q2.境界がはっきりしていない土地は売れますか？

境界がはっきりしていない土地も売れる可能性はあるものの、売却まで時間がかかったり、敬遠されてしまったりするリスクがあります。できれば境界画定測量を行い、境界を明確にしておくことがおすすめです。

Q3.古い家が建ったままでも売れますか？

古い家が建ったままの土地でも、古家付き土地として売却することができます。ただし、買い手がつきにくいことが想定される場合は、建物を解体したうえで更地で売却することもひとつの方法です。

Q4.土地の査定額はどのように決まりますか？

土地の査定額は、複数の要因で決められます。具体的には立地条件や広さ、形状、公示価格、固定資産税評価額、接道状況などです。

Q5.売出価格はどうやって決めればいい？

基本的には不動産会社が提示した査定額をもとに決定します。加えて、近隣地域の相場動向や売却したい時期などを考慮して価格を決定するとよいでしょう。

Q6.土地だけの売却でも内覧はありますか？

土地だけ売却する場合でも内覧が行われます。ただし、内覧対応が難しい場合は、不動産会社で対応してくれるケースもあります。

Q7.早く売りたい場合はどうすればいいですか？

早く売却したい場合は、相場に沿った価格設定を行うことが重要です。また、境界が曖昧の場合は測量を行っておきましょう。必要に応じて仲介ではなく買取を検討してみることもひとつの方法です。

6. 後悔しない土地売却のために押さえるべきこと

後悔しない土地売却を実現するためには、境界の明確化・相場の把握・複数社査定・費用や税金の理解といった基本ポイントを押さえることが欠かせません。
しかし、これらすべてを個人で完璧に行うのは難しいのも事実です。
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