土地売却相場の5つの調べ方。相場を左右するポイントは？

「土地売却相場はどれくらい？」「使っていない土地を売ったらどれくらいになるんだろう？」
所有する土地を売却するときに気になるのが、売却相場についてです。

ここでは、土地売却相場の調べ方や価格を左右するポイントについて解説します。

1.土地の売却相場の調べ方

土地の売却相場には、いくつかの調べ方があります。
さっそく、土地売却相場の調べ方を見ていきましょう。

1-1.ポータルサイトで周辺の売出相場を確認する

周辺エリアの土地売却相場は、大手不動産ポータルサイトで確認することができます。検索条件に地域や最寄り駅、土地面積などを入力し、近隣地域の土地がどれくらいの価格で売りに出されているか確認してみましょう。

ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は売主の希望価格であるため、実際に売買が成立した価格ではありません。あくまで周辺エリアの価格動向をチェックするための参考とするとよいでしょう。

1-2.成約事例データを見る

実際に売買が成立した事例を確認するなら、国土交通省の「土地総合情報システム」の活用がおすすめです。このシステムでは不動産取引価格情報が公開されており、誰でも無料で利用することができます。

取引が行われた年月日や土地面積、所在地、取引価格などが記載されていることから、近隣エリアの類似不動産がどれくらいの価格で取引されたのかを把握することができます。

1-3.路線価・公示地価・基準地価で土地価格を把握する

土地売却相場の把握には、公的に定められた土地の価格指標も役に立ちます。たとえば、国土交通省が公表している公示地価や都道府県が公表している基準地価などは、実際の取引でも参考にされる指標です。

また、国税庁が公表する路線価は相続税や贈与税の算定に用いられる指標ですが、土地評価額の参考に役立てることもできます。

これらの指標は毎年公表されることから、市場動向を加味した価格を把握できるのも大きなポイントです。

1-4.複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社では、土地の価格査定を引き受けています。周辺エリアの特性や市場動向、過去の取引事例など複数の要件を抑えたうえで価格を査定してもらえることから、より正確な土地の評価額を把握することができます。

ただし、提示される査定額は各不動産会社によって異なります。土地の査定を依頼する際は、複数の不動産会社へ依頼して、査定額の根拠や販売戦略を比較してみるとよいでしょう。

1-5.地元の不動産会社へ相談する

大手不動産会社だけでなく、地元の不動産会社へ相談することもおすすめです。地域に根差して営業している不動産会社は、その地域特有のニーズや過去の取引事例、需給バランスなどよりローカルな情報を多く持っています。

地域のネットワークを活かして、買主を見つけてくれる可能性もあるでしょう。より適切な相場観を把握するためには、地元の不動産会社へ相談することもひとつの方法です。

2.土地の売却相場を左右する7つのポイント

土地の売却相場は、いくつかのポイントによって大きく左右されます。それぞれくわしく確認していきましょう。

2-1.地形・土地の形状（整形地／旗竿地）

土地の形状は、売却相場を大きく左右するポイントです。

一般的に、長方形や四角形の整形地は活用しやすいことから、相場が高くなる傾向にあります。一方、道路に接する部分が狭く、奥に敷地が広がる旗竿地は日当たりが悪いことが多く、建設費もかさみやすいことから、相場よりも価格が安くなることがあります。

また、傾斜のある土地や段差がある土地も造成費用がかかってしまうため、価格が下がる要因となります。

2-2.接道条件（道路幅・位置指定道路）

土地が接している道路の条件も重要なポイントです。

建物を建てる際は、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという「接道義務」が建築基準法で定められています。そのため、接している道路が広いほど価格が高くなる傾向にあります。

また、広い道路に接している土地は車の出入りがしやすい点や、工事がしやすい点から見ても魅力的なポイントです。

一方、接している道路が狭い場合はセットバックが必要になることもあるため、相場よりも価格が下がることがあります。

2-3.用途地域・建ぺい率・容積率

土地の売却相場は、都市計画法で定められている用途地域によっても異なります。たとえば商業地域は相場が高くなる傾向にありますが、市街化調整区域は建物の建築に制限が設けられていることから相場よりも安くなることも珍しくありません。

また、建ぺい率や容積率への制限についても土地の活用に直結するポイントですので、制限が緩やかな土地の方が価格が高くなる傾向にあります。

2-4.駅からの距離・生活利便性

駅からの距離も土地の売却相場に大きく影響するポイントです。

主要駅から近い土地やアクセスの良い土地ほど需要が大きいため、売却相場も高くなります。また、近隣地域にスーパーやコンビニ、学校、病院などが充実しているかも大切なポイントです。

特に子育て世帯にとってはこうした利便性は重要な要素となりますので、条件が良い土地ほど高く売却できる傾向にあります。

2-5.土地の権利関係（借地・共有・地役権）

土地の権利関係も売却相場を大きく左右します。

たとえば、土地の所有権ではなく借地権を売却する場合、買主の権利が制限されることから価格が下がりやすくなります。また、共有地や通行権などの地役権が設定されている土地についても土地の利用に制約がかかるため、相場よりも安価で売買される傾向にあります。

2-6.ライフライン（上下水道・ガス・電気）

売却する土地にライフラインが引き込まれているかも重要なポイントです。

上下水道やガス、電気などの基本的なライフラインが引き込まれていない場合、買主は別途費用を負担して工事を行わなければなりません。工事内容によっては費用が高額になるケースもあるため、その分土地の売却価格が下がるケースも多くみられます。

2-7.周辺の再開発や需要動向

土地そのものの条件だけでなく、周辺エリアの再開発状況や需要動向も土地の売却価格に大きく影響するポイントです。

たとえば、最寄り駅周辺で大規模な再開発計画が進められている場合や、大型商業施設の建築予定がある場合などは相場を押し上げる要因となります。

反対に、災害リスクが大きかったり、著しく人口が減少していたりするなどネガティブな要因は相場を下げる可能性があります。

3.相場より土地が高く売れるケース・安くなるケース

土地によっては、相場より高く売れるケースや安くなるケースもあります。それぞれどのような特徴があるのか、詳しく確認していきましょう。

3-1.相場以上で売れやすい土地の特徴

需要が高い特徴がある土地は、相場以上で売れやすい傾向にあります。具体的な条件を紹介していきます。

・子育て環境や生活環境に優れた土地
自治体のサポートが手厚い、安全な公園が多いなど子育て環境に優れたエリアにある土地は、子育て世帯からのニーズが大きく、相場以上で売れるケースも珍しくありません。
また、主要な道路から離れていて静かに暮らしやすい、治安のよい住宅街なども高値がつきやすいといえます。

・都市計画道路の予定地など将来性のある土地
新しい駅の設置や道路の拡張などが予定されているエリアは、将来的に資産価値が向上する期待があることから相場以上で売買される傾向にあります。そうしたエリアは投資目的での買主も注目しており、相場以上の価格がつくことも珍しくありません。

・人気の学校区や商業施設が近い利便性の高い土地
人気の学校区内にある土地は、根強いニーズがあることから高値で売買されやすいです。また、主要な駅や商業施設の近くにある土地も利便性が高く、相場を押し上げる要因となります。

3-2.価格が下がりやすい土地の条件

一方、条件によっては相場より安値で売買されるケースもあります。

・接道義務を満たしていない土地
建築基準法上の接道義務を満たしていない土地は、用途が限られることから相場よりも価格が下がりやすくなります。セットバックによって費用がかさむことや、土地が狭くなるデメリットもあり、相場より安い価格で売り出さなければ買い手がつきにくいといえるでしょう。

・災害リスクが高い土地
土砂災害警戒区域や過去に大きな災害を経験しているエリアの土地は、買主にとって大きなリスクになることから価格も安くなりがちです。ハザードマップで高いリスクが示されている場合も需要が少なくなることから、相場より価格が下がる要因となります。

・権利関係が複雑な共有地
土地の所有権を複数人が持っている共有地は、売却や利用に共有者全員の同意が必要となることから、買主から敬遠される傾向にあります。また、土地の利用を制限する地役権がついている場合なども買い手が限定され価格が下がる要因となります。

3-3.売却時期（繁忙期・閑散期）による相場変動

土地の売却相場は、時期によっても変動します。一般的に、人の移動が増える1月～3月と9月～10月は土地の需要も増えることから、売却相場も高くなります。反対に長期休暇を含む7月〜8月や、年末近くは閑散期となりやすく、相場が下がる可能性があります。
売却を急がない場合は、繁忙期を狙って売りに出すのもよいでしょう。

4.土地の売却相場を上げるためにできること

土地の売却相場を上げるためには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。それぞれ紹介していきましょう。

4-1.境界確定で信頼性UP

売却する土地と隣接する土地との境界確定測量を行うことで、相場価格を押し上げられる可能性があります。境界が明確になることで、買主側の不安要素を取り除けるためです。
測量には費用がかかるものの、境界を明確にしておくことで相場アップにつながるだけでなく、後々のトラブルを防げるメリットがあります。

4-2.造成・整地のメリット・デメリット

土地の造成や整地を行っておくことで、買主側が購入後の土地活用を具体的にイメージすることができます。そのため、綺麗に造成・整地を行うことで価格上昇につながるメリットがあります。
ただし、その費用対効果については慎重に考えなければなりません。工事内容によっては費用が高額になることもあるため、その分価格アップを望めるのかということを不動産会社としっかり話し合うようにしましょう。

4-3.古家解体の有無で価格がどう変わるか

売却する土地に古家がある場合、解体してから売却するかどうかで価格が大きく異なります。一般的には解体して売却した方が買主の自由度が高まることから価格が高くなりやすいものの、解体工事の費用をまかなえるかはケースバイケースです。
先ほどの造成や整地と同様に、工事にかかった費用を回収できるかどうか、慎重に検討するようにしましょう。

4-4.売り方の工夫

売却方法の工夫によっても相場が大きく異なります。たとえば、古家付きの土地は古民家としての魅力を活かして売る戦略もあります。一概に「こんなに古い家は売れないだろう」と諦めてしまうのではなく、不動産会社と上手く戦略を立てることで、新たなニーズの発見につながるかもしれません。

5.土地売却相場を正しく理解するための注意点

土地を売却する際は、いくつか知っておきたい注意点があります。それぞれ紹介していきましょう。

5-1.売出価格＝実際の相場ではない

不動産ポータルサイトなどで掲載されている売り出し価格は、あくまで売主が設定した希望価格です。実際に売買される価格とは異なる点に注意が必要です。

実際の取引事例を確認するには、国土交通省の「土地総合情報システム」を活用して周辺地域の類似事例をチェックしてみましょう。

5-2.古家付きは「建物評価ゼロ」になる可能性

古い建物をそのままにして古家付き土地として売り出す場合、その建物自体には価値がないと判断されることが一般的です。古民家として活用されるケースもあるものの、基本的には解体して再建築されるケースが多いでしょう。

そのため、解体工事を買主負担で売りに出す場合は、その分相場から価格が下がることを理解しておく必要があります。

6. 土地売却相場に関するよくある質問

ここでは、土地の売却相場に関してよくある質問を紹介していきます。

Q1.売出価格と実際に売れる価格は違いますか？

基本的には異なります。売出価格は売主の希望価格であり、実際の成約価格とは差が出ることが一般的です。相場を把握する際は、成約事例を参考にしましょう

Q2.土地の形が悪いと売却価格は下がりますか？

旗竿地や不整形地、傾斜地などは利用しづらいため、整形地に比べて価格が下がる傾向があります。ただし、立地や需要によっては一定の価格で売却できるケースもあります。

Q3.接道条件が悪い土地でも売却できますか？

売却は可能ですが、接道義務を満たしていない場合やセットバックが必要な場合は、相場より価格が下がることがあります。事前に条件を整理しておくことが大切です。

Q4.古家付きの土地は解体してから売ったほうがよいですか？

解体することで買主の自由度が高まり価格が上がる場合もありますが、解体費用を回収できないケースもあります。一概には言えませんので、まずはご相談ください。

Q5.査定だけの相談でも問題ありませんか？

はい、問題ありません。相場を知るために査定を依頼する方も多くいらっしゃいます。
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土地売却相場を正しく知り、納得の売却を！

土地の売却相場は地形や接道条件、利便性など多くの要因が影響します。ニーズが大きく買い手がつきやすい土地は高値で売れやすい一方、トラブルや災害などのリスクが懸念される土地は、安値で売買されることも少なくありません。

納得のいく土地売却を実現するためには、エリアごとのニーズを的確に把握し、状況に応じた売却戦略を立てることが重要です。
岐阜エリアの不動産事情に精通した岐阜不動産売却センターでは、土地の特性や市場動向を踏まえたご提案が可能です。土地売却を検討されている方は、まず地域に根差した弊社へご相談くださいませ。