認知症の親の家を売却する方法とは？売買契約や所有権移転はどのように行うのか？
親の介護や実家の処分は、誰にでも訪れることです。また、実家を処分するには、相続で親から引き継いだうえで相続登記を行い所有者とならなければ原則売却はできません。
一方で、親が認知症になってしまい在宅介護などが困難なケースでは、介護施設などへの入所を検討することも多いでしょう。このときに、高額な施設入所費を捻出するために不要となった実家を売却し、資金捻出を計画することもあります。
しかし、親が所有者の実家は、原則親の意思表示がなければ売却できないことをご存じでしたか？実は、親が認知症となり判断能力や意思表示ができない場合、実家の売却を進めることはできません。
この記事では、認知症になった親の実家を売却する方法、親の代わりに売却する注意点を紹介します。
親が認知症になると不動産売却はできない
親が認知症になると、原則不動産売却を進めることはできません。
その理由は、不動産売却を行う本人が認知症になると、判断能力が欠如してしまうからです。また、子は不動産の所有者ではないので親の実家とはいえ、勝手に売却を進めることはできません。
よって、親が認知症になったあとに子供が実家の売却手続きを進めても、売買契約は無効となります。
なお、親が認知症であっても売却ができるケースはあります。
例えば、父親が認知症になり判断能力などが欠如したとしても、実家の名義が母親のみであれば判断能力に問題はないので売却は可能です。ちなみに、母親と父親の共有名義のときには、父親の判断能力や意思確認ができないので売却はできません。
認知症の程度によって売却は可能となる
また、認知症の程度によっても売却は可能です。
例えば、認知症の程度が比較的軽く、認知症が疑われる状況でも「意思確認」「判断能力」があると診断されれば、通常通りに不動産の売却ができる可能性があります。
認知症は大きく1～5段階に分けられており、ランクが重くなるほど認知症が進行し周囲のサポートが必要な状況となります。
「意思確認」などができる状態は、個々により異なりますが、概ね日常生活に支障はなくほぼ自立して生活できるランク1程度までとなるでしょう。
家族は認知症の親の代理人で売却はできないのか？
一般的に不動産売却は、本人が取引に立会いしなくても判断能力が十分にあり、その取引を託せる人を選定できる状態であれば、売却は可能です。この場合、所有者本人は委任状を作成することで、代理人を介して売買契約などの手続きを進められます。
よって、病気やケガなどにより本人が身動きを取れないなど、身体的な能力に問題があったとしても、不動産を売却するなどの判断能力や意思表示ができれば売却自体に問題はありません。
一方で、親が認知症の場合、意思表示や判断能力に欠如しているため、そもそも委任状自体を理解できない可能性があります。また、売却に関して親の同意を得ることや委任状は本人の自筆であるため、作成自体も困難という事情もあります。
つまり、親が代理人の任命できず、法的な代理人を立てることはできないときは売却できない、ということです。
認知症の親に代わり不動産売却する方法
認知症になった親を介護施設に入所させるために、多額の資金が必要なとき財産が実家のみであれば、売却して資金捻出したいと思います。しかし、生前贈与を受けておらず実家の所有者でなければ、このままの状態での売却は不可能です。
では、実家をどうしても売却したい場合、認知症になった親の代わりに不動産を売却するには、どのような方法があるのでしょうか？
以下に、代表的な２つの方法をご紹介します。
- ①成年後見制度の法定後見制度を利用する
- ②親が亡くなった後に相続し売却する
①成年後見制度の法定後見制度を利用する
認知症の親の代わりに実家を売却するには、成年後見制度のなかの法定後見制度を利用します。
成年後見制度とは、認知症などによる影響で判断能力に欠如している人に代わり、成年後見人が契約や財産管理の支援を行う制度です。成年後見人は、本人に代わり不動産の売買契約を結ぶこと、必要のないリフォーム工事などで不利益が本人に被るときに取り消し行為ができます。
法定後見制度では、本人の判断能力や意思表示ができるかにより「後見」「補佐」「補助」の権限が与えられます。
- 「後見」・・本人の判断能力などが全くない
- 「補佐」・・本人の判断能力などが著しく不十分
- 「補助」・・本人の判断能力などが不十分
なお、成年後見人を選ぶのは家庭裁判所です。
法定後見人になれない人
法定後見人になれない人は、未成年者や破産者など社会的な責任能力が低い人です。一方で、法定後見人になれる人は、親族の他に弁護士や司法書士、社会福祉士など一定の資格を持つ人も含まれます。
なお、後見人を選ぶのは家庭裁判所なので、親族間で希望した人がなれなかったとしても不服などの申し立てはできません。
家庭裁判所の許可が下りれば、売却から所有権移転登記など一連の売却行為が可能に
法定後見人が家庭裁判所より選ばれると、後見人は本人に代わり売却から所有権移転登記など一連の行為が可能となります。
査定は複数社に依頼して売却相場や信頼できる不動産会社を見極めること、売却活動は不動産会社任せにしないなど、本人に代わり動いていき、少しでも満足な成果を得られるように努力します。
売却活動で無事に買主と契約、その後引き渡しを行い所有権移転登記が完了すれば、売却行為は終了です。
なお、売却に関して裁判所の許可を得るには、事前に必要書類を準備しておきます。
- 売却に関する申立書
- 売却する不動産の査定書
- 売買契約書の雛形
- 不動産の全部事項証明書
- 不動産の評価証明書
- 本人か後見人の住民票
後見人は不動産を売却して終わりではないので注意が必要
後見人は、実家を売却して役割完了ではありません。
親が亡くなるまで若しくは判断能力などが回復するまで、後見人であり続けます。よって、実家を売却したら後見人を辞めることはできないので注意します。
②親が亡くなった後に相続し売却する
もう一つの方法は、親が亡くなった後に相続し売却することです。
認知症になった親は、遺言書の作成が困難なケースが多い（認知症の前に遺言書を作成していた場合には除く）ことから、実家を法定相続分で分けることになります。
不動産を相続し相続税が生じた場合には、相続発生の翌日から10か月以内に原則現金での納税となるため、税負担が難しい場合には売却し現金化しなければなりません。
相続登記しないと売却はできない
売却するには、不動産の所有者になることが必須です。よって、不動産を相続したら持ち分割合にて相続登記を行います。
相続登記を行うことで本人が売却の意思表示ができれば、問題なく実家の売却ができます。なお、相続人が複数で実家の所有者が共有の場合、共有者全員の売却意思が必要です。
認知症の親の代わりに不動産を売却するときの注意点
本章では、認知症の親の代わりに不動産を売却するときの注意点をご紹介していきます。
- ①売却が認められないケースもある
- ②売却完了までに時間が掛かる
- ③住宅ローンがあると売却自体が難しい
①売却が認められないケースもある
売却が認められないケースがあることです。
先述では、成年後見制度を利用することで認知症の親の代わりに売却できる旨をお伝えしましたが、裁判所が売却を必ず認めるわけではありません。
実家の売却を裁判所に認めてもらうには、実家を売却する必然性や実家を売却する理由に付随する証拠を用意しなければなりません。
つまり、ただ単に「売却して現金化しておきたい」などの理由では売却はできない可能性が高くなります。
②売却完了までに時間が掛かる
親の代わりの売却では、完了までに時間が掛かります。
親の認知症が重い場合に売却を進めるには成年後見制度の利用となりますが、成年後見申し立ての準備から完了までには、3か月～6か月程度と比較的期間は長めです。
よって、今すぐ売却を始めたいと思っても実際に売却活動できるのは、早くても3か月後（実際には不動産会社の選定や査定などもあるのでさらにかかることもある）となることに注意します。
よって、売却期間から引き渡しまでの期間を計算すると、概ね早くても半年から1年近く売却に時間が掛かります。そのため、売り時を逃す、思ったような金額で売却できないなど、市場の推移によっては影響を受けるケースがあるでしょう。
③住宅ローンがあると売却自体が難しい
認知症となった親の実家を売却で、住宅ローンがあると売却自体は難しいです。
住宅ローンがある場合には、ローンを繰り上げ返済し売却する方法が一般的となります。親が認知症のケースでは、判断能力が欠如しているため金融機関が繰り上げ返済を認めない可能性が高くなります。
よって、住宅ローンがある状態での売却は難しいと言えます。
まとめ
認知症になった親の代わりに実家を売却するには、後見人制度の利用若しくは相続する、の2通りの方法があります。
なお、親が存命の内に売却するのであれば後見人制度の利用しかありません。
後見人制度の利用には家庭裁判所の許可が必要なため、売却する理由などによっては認められないケースや売却に時間がかかるなどの注意点があります。
よって、これら親に代わって家を売却するには、専門家にアドバイスや相談を受けるのがおすすめです。
岐阜市近郊、岐阜県内で親の代わりに家を売却したいなど、不動産売却に関するご相談は、岐阜不動産売却センターにお任せください。