相続登記義務化とは何か？岐阜県の不動産売却は岐阜不動産売却センターへ
相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた不動産を相続したときに、相続人に名義変更する手続きのことです。
これまで相続登記は任意で行われてきたため、相続時に相続登記がなくても罰則はありませんでした。しかし、これにより相続人不明の土地や建物が全国で発生し、市街地の再開発事業の進捗、マンションの建て替えの事業の合意形成が難しくなるなど、多方面にわたり影響が出ています。
そこで、このような所有者不明の不動産をなくすために義務化されるのが、相続登記です。では、相続登記義務化とは改めてどのような制度、また違反するとどのような罰則等があるのでしょうか？
相続登記義務化の概要と開始時期
本章では、相続登記義務化の概要や開始時期など、一般的な情報をご紹介していきます。
相続登記義務化の開始日はいつから？
相続登記義務化の開始日は、令和6年4月1日です。
不動産登記法改正後は、「相続を開始した日若しくは不動産の所有権を得たと知った日から3年以内」に相続登記が必要となります（相続人が被相続人の不動産所有を認知（知らなかった）していない期間は3年に含まれない）。
なお、相続人が複数人存在するときには、最も遅く相続を認知した相続人が発生した日から3年となります。また、過去の相続分についても、相続登記が必要となる点に注意しなければなりません。つまり、今後将来的に全ての不動産に原則所有者が登記される状態となります。
法務省が推進する相続登記義務化の背景
法務省が相続登記義務化を進める背景には、所有者不明の土地や建物が増え続けていることにあります。
所有者不明の不動産が増える最大の問題点は、相続人が相続登記行うメリットがあまりないことです。例えば、複雑な相続登記の手続きを相続人自らで行うのは容易なことではなく、また司法書士に依頼すれば多額の登記費用が掛かります。さらに、相続登記を行うと不動産を所有するので固定資産税の支払いが生じます。
つまり、相続登記自体に費用が掛かることや課税を避けるために登記しないといった理由があります。このような問題の解消を目指して、法務省は相続登記の義務化を導入しました。
相続登記の義務化で解消したい問題点
相続登記義務化で解消したい問題点は、所有者不明の不動産を無くすことです。
相続登記がない土地や建物があることで、適切な処分が難しくなっています。これらを要因に市街地の開発や都市化、マンション建て替えなどに影響が出ています。
例えば、相続登記がないと今の所有者がわからないため、開発や建て替えを行うにあたり合意形成が難しく、事業自体が何年経過しても進まないことがあります。相続登記義務化となれば、所有者を登記簿上で確認できるので都市開発などがしやすくなります。
また、不動産は所有者でなければ売却ができません。よって、そもそも相続した不動産は名義変更の登記（相続登記）をする必要があります。
なお、一般財団法人国土計画協会によると、日本国内において所有者不明の土地は年々増加しており、2040年には約720万ヘクタールに達すると予測されています。これだけの広さの土地が所有者不明となれば、経済的損失は大きく将来にわたり絶対に避けなければなりません。
相続登記義務化による手続きとその流れ
相続登記義務化により、今後初めて相続登記を行う人もいると思います。本章では、相続登記の主な流れをご紹介します。
- 1.相続する不動産を確認する
- 2.遺言又は遺産分割協議で引き継ぐ人を決める
- 3.相続登記に必要な書類を用意する
- 4.管轄の法務局へ申請する
相続登記の申請は、相続する土地を管轄する法務局で行います。
登記の申請は、登記事項証明書に必要事項を記入し登録免許税分の収入印紙を貼った書類と戸籍謄本などの必要書類を法務局の窓口若しくは郵送で提出します。その後、登記完了の書類を受け取ります。
内容の確認をしたら登記事項証明書を発行してもらい、名義が正しく変更されていることを確認しておきましょう。なお、マイナンバーカードがあればオンライン申請もできるので便利です。
なお、相続登記は名義人が一人の場合など、シンプルなケースでは専門家でなくても手続きを進められます。一方で、土地や建物などの権利関係が複雑なケースでは、司法書士に依頼するのが賢明です。
相続登記に掛かる費用
相続登記に掛かる費用は、原則「①登録免許税＋②必要書類の取得費用＋③司法書士の報酬」で決まります。このなかで、①と②は決まった金額です。①の登録免許税は、「不動産の固定資産税評価額×4/1000」となります。
また、登記申請に必要な書類は、戸籍謄本（500～700円）、登記事項証明書（1物件あたり600円）、印鑑証明書は200～300円です。さらに、司法書士の報酬は概ね3～10万円程度です。
例えば、不動産の固定資産税評価額が500万円で司法書士に相続登記を依頼すると、総額は5万円～12万円程度と見積もっておきましょう。
相続登記手続きの救済策
遺産分割協議は、難航するケースも多く定められた期間内に登記できないおそれがあります。話し合いが行われている間にも法定相続分に基づいて登記は可能ですが、正式な登記が決まった際には改めて登記する必要があり、二度手間になりかねません。
よって、遺産分割協議が長引く際には、改正時に新設される「相続人申告登記」という制度を利用するのが良いでしょう。
相続登記義務化による注意点とリスク
本章では、相続登記が義務化されることの影響や問題点について解説します。
相続登記義務化による費用や罰則
相続登記義務化により、正当な理由なく相続登記をしなかった場合には10万円以下の過料が課せられます。
過料とは、行政上の秩序維持のため違反者に制裁として金銭的負担を課すことです。刑事事件の罰金ではないため、過料に科せられても前科にはなりません。
また、今回の改正では、住所変更登記も義務化されます。つまり、不動産の所有者に氏名や住所の変更がある場合も、2年以内に変更手続きを済ませることになり、違反した場合には5万円以下の過料となるおそれがあります。
相続登記をしないときのリスク
そもそも、相続登記をしないとリスクがあります。では、どのようなリスクが考えられるのでしょうか？
- 不動産を売却できない
- 権利関係が複雑になるおそれがある
不動産を売却できない
そもそも不動産は所有者でなければ売却できません。相続で貰った不動産を売却するには、相続登記が必要です。
なお、複数の相続人がいる場合には、遺産分割協議が完了しないと不動産の名義変更は行えません。遺産分割協議が完了後に相続登記を行い、法的に所有者になると売却ができます。
権利関係が複雑になるおそれがある
相続登記をしないと、権利関係が複雑になるおそれがあります。
複数人の相続人がいるなかで、遺産分割協議を行わずに相続登記をしないまま相続人の誰かが亡くなると、次の遺産相続が開始されます。しかし、その不動産について相続登記を行っていないため、誰がどのくらい持っているのかがそもそもわからずに相続され、結局のところ相続人の人数が増えてしまうばかりとなります。
また、相続人が増えると個人間で面識がない場合や連絡先が分からないなどの事態が起きかねません。つまり、権利関係が複雑化する一方であるので、所有者をはっきりとさせる意味でも相続登記は必要です。
相続登記義務化の過去分への影響と対応
相続登記の義務化が施行される以前に相続した不動産も、相続登記が必要となります。
相続登記を完了していなければ、改正法の施行日から3年以内に相続登記を完了しなければなりません。つまり、以前に相続した不動産で相続登記を行っていなければ、令和6年4月1日から3年以内に全ての登記を完了する必要があります。
まとめ
相続で不動産を取得予定がある、若しくは過去に不動産を取得していたら相続登記が必要です。所有の不動産が未登記状態にならないように注意しましょう。
なお、相続で取得した不動産の売却は、岐阜不動産売却センターにおまかせください。岐阜不動産売却センターは、名古屋周辺や愛知県内、東海地方を中心に営業展開する地域密着型の不動産会社です。お客様目線の親身なご対応、高値売却を目指します。
「相続後に放置している土地がある」「相続する実家の売却を考えている」など、相続と不動産に関するお悩みは、岐阜不動産売却センターにご相談ください。