査定ではどこを見ている？実査定で見るポイントは？
不動産売却で実査定は、大事なポイントです。なぜなら、実査定の結果次第で、売却金額が大きく変わってくるからになります。
では、不動産会社の担当者は、どのようなポイントを見て査定額を算出しているのでしょうか？この記事では、査定時に重視するポイントと査定結果を受けたときに確認すべきポイントについて解説します。
実査定で不動産会社が重視するポイント5つ
実査定時に不動産会社の担当者が重視するポイントは、主に以下に挙げた5つです。
- ①室内の状態は良いか
- ②立地や周辺環境
- ③日当たりや眺望（マンションのみ）
- ④築年数
- ⑤建物の外装や共用部分の管理状況（マンションのみ）
①室内の状態は良いか
築年数が比較的浅いなど建物が十分に使えるのであれば、室内の状態を確認します。
原則、室内は綺麗な状態の方が良いです。また、付属の設備は故障や極力損傷や損耗がない状態が理想となります。仮に室内の状態が良く、直ぐにでも居住できる綺麗な状態であれば査定は高評価、一方でクロスの剥がれやフローリングにシミやキズ、水回りにカビが多いなどの状態であれば、査定時の評価が下がります。
②立地や周辺環境
二つ目は、不動産の立地と周辺環境です。
立地は、駅に比較的近いところ、周辺環境では近隣にスーパーやコンビニ、役所関係など生活利便施設が充実しているかなどになります。つまり、日常生活に便利な立地や周辺環境であれば、一般的に不動産需要が高いため高評価です。
なお、マンションでは最寄り駅10分以内、一戸建てであれば最寄り駅15分以内がよいでしょう。また、一戸建ては駅15分以内の立地でなくても、区画整理された静かな住環境のエリアに立地していることや間口の広い土地や角地に立地することで、査定が高評価となるケースもあります。
③日当たりや眺望（マンションのみ）
日当たりや眺望（マンションのみ）も査定時に重視する大事な要素です。
家を探す人が重視するポイントにほぼ入っているのが、日当たりの良さになります。特に子育て中の世帯であれば、日当たりを重視傾向は顕著です。よって、原則住宅は南向きが高評価です。
また、周辺に日当たりを阻害する建物の有無も確認します。周辺に高層建物があるケースや南向きでも隣地建物が近いことにより、日当たりが取れないおそれがあります。
さらに、マンションの場合には眺望が良いことで付加価値が付くケースがあります。例えば、駅直結のマンションや名古屋城が見えるマンションなどで、付加価値を追求できれば価格に反映できます。
一方、高層階であるにも関わらず目前に別の高層マンションがあることで眺望が阻害される場合、査定時の評価が落ちるケースもあります。
④築年数
築年数については、単純に年数だけの判断ではなく、築年数相当の物件であるかなどを確認しています。
一般的に中古市場では、築年数が浅い物件が好まれます。よって、原則築年数が浅いほど査定は高評価です。しかし、築年数を感じさせないほど室内や外観の状態が良い場合には、査定で高評価となるケースもあります。
⑤建物の外装や共用部分の管理状況（マンションのみ）
最後は、建物の外装や共用部分の管理状況です。
外装については、先述でも多少触れておりますが、原則傷みが少ない綺麗な状態だと高評価となります。定期的なメンテナンスを行うことで建物寿命も延ばし、総じて建物価値の維持に繋がっています。
また、マンションの場合には自転車置き場やゴミ置き場などの共用部分が綺麗な状態であるのかも重要です。管理がしっかりしているマンションは、買主に人気があるので高評価となります。
査定に影響する外的要因
実際、査定では建物の状態などの他に影響する外的要因があります。
- A.市場の動向
- B.周辺での競合物件の多さ
- C.売却する時期
A.市場の動向
一つ目は、市場の動向が査定額に影響します。
例えば、不動産市場が活況で価格上昇の兆候があれば査定額は高く、反対に不動産市場が不況であれば査定額は下がる可能性があります。
市場の動向は、市場に投入される物件数やそれに対する不動産需要によって変わります。最近では、日本国内のみならず海外からの不動産売買も活発に行われており、特に東京都心部などの一等地やその周辺の価格上昇を招く一因にもなっています。
B.周辺での競合物件の多さ
二つ目は、周辺での競合物件の有無です。
原則、市場の原理に基づいて物件が多ければ価格は安く、少なければ高くなります。つまり、周辺に競合物件が多ければ査定額は低く、反対に少なければ査定額は高くなる可能性があります。
C.売却する時期
最後は、売却する時期です。
例えば、春先など人の異動が多い時期であれば、新たに不動産を欲しいと思う人が多くいます。そうすると多少価格を上げても売れる可能性があるでしょう。
つまり、売却する時期により査定額に影響が出るケースがあります。駅直結などのピン立地、人気の住宅街に立地しているなど需要が高いエリアであれば、売却する時期により査定額や売却金額は変わるでしょう。
実査定の結果を受けたときに確認すべきポイントは？
実査定を受けると、その後に担当者から査定の結果報告を受けます。主に査定の結果や売り出し価格の提案を受け、最終的に不動産会社から媒介契約を提案されます。
本章では、媒介契約を締結する前に、実査定の結果で確認すべきポイントについてご紹介します。
査定金額算出の根拠は何か？
まずは、査定金額算出の根拠についてです。
査定は、売却事例比較法を用いてベースとなる査定額を決定して、そこに建物や立地の付加価値を付けるのが一般的な方法となります。
よって、査定金額算出の根拠となった比較物件や評価点を示した表などがあれば、詳細な説明を受けておきましょう。
売却完了までの流れや見込みは？
売却完了までの流れや見込みなど、具体的な売却活動についても確認しておきましょう。
周辺で売却実績が豊富な不動産会社であれば、不動産の立地や条件などから売却完了までに掛かるおおよその期間などを提示できます。また、売却の全体的なフローも確認しておき、各セクションでやるべきことや必要書類の準備などを事前に進められるようにしておきます。
売出し価格はどのように決めたら良いのか？
売り出し価格はどのように決めたら良いのかも、売却を進めるうえでは重要なポイントです。
売却期間に余裕があれば査定額より高め、反対に売却を急ぐのであれば査定額若しくは査定額以下に売り出し価格を設定します。また、当初売り出し価格を高めに出して、その後進捗がなければ価格を下げる方法もあります。
市場や周辺の販売状況なども見ながら、担当者と打ち合わせするのがよいでしょう。
売却における物件のメリットやデメリットは？
売却における物件の相対的なメリットやデメリットも聞いておきましょう。
例えば、居住中の家の売却であれば、デメリットには気づきにくいかもしれません。そこで、不動産市場として売却する不動産にはどのようなメリットやデメリットがあるのかを認識することが重要です。
メリットが強ければ売却が短期間で終わる可能性や高値チャレンジもできるでしょう。反対に、デメリットが強ければ売却に時間が掛かることや売値が安くなるおそれもあります。
売却活動開始前に是正すべき箇所はあるのか？
売却活動前に是正すべき箇所があるのかについても確認します。
中古不動産は内装や付帯する設備に経年劣化や故障などがなく、直ぐにでも住めるような状態が一般的に好まれます。よって、室内等に不具合箇所がある状態のままでは、住戸内見時に好印象を与えることが難しくなるため、状況により是正工事が必要です。
例えば、建具が開けづらいなどの不具合や給湯器などの生活必需設備の故障、屋根の雨漏りなど快適な生活を阻害するおそれがあれば、担当者に確認のもと工事を行っておきます。
まとめ
不動産会社の査定では、主に室内や外装などの状況、日当たりや眺望（マンションのみ）などを確認しています。また、査定額の結果を受けたら、必ず査定の根拠などを確認しておきましょう。
なお、岐阜市近郊で不動産売却を検討するなら「岐阜不動産売却センター」にお問合せください。岐阜不動産売却センターでは、不動産売却に関するあらゆるお悩みや疑問点などについて真摯に対応して、お客様の大事な資産売却をお手伝いしています。
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