マンション売却で気を付けるべきこと
「マンション売却するなら損なく高値で売りたい」。
マンションの売却を検討するなら、このように考える人が多いでしょう。
しかし、高値で売ることよりも気を付けるべき点が、マンション売却にはあります。
これらを事前に留意しておくことで、結果的に高値売却に繋がることやスムーズに買主へ引き渡しを行えます。
では、マンション売却で気を付けるべきこととは、いったいどんなことになるのでしょうか？
マンション売却で気を付けるべきこと10選
マンション売却で気を付けるべきことは、以下に挙げたとおりです。各々について、詳しく解説していきましょう。
- ①住宅ローンは売却後に完済しなければならない
- ②管理費や修繕費の滞納分は、次の入居者に引き継がれる
- ③駐車場や駐輪場の使用権を引き継げるかを確認しておく
- ④大規模修繕前に売却しない
- ⑤同じマンション内で売却物件が出ているときには極力売却活動を避ける
- ⑥内見時、日当たりの悪い部屋は電気をつける
- ⑦賃貸中の場合には入居者を立ち退かせる必要がある
- ⑧室内の状況を確認しておく（住宅診断を受けるなど）
- ⑨売却前にリフォームは行わない
- ⑩売却益が出たら確定申告が必要
①住宅ローンは売却後に完済しなければならない
はじめに最も大事なことは、住宅ローンがあれば売却後はローン完済が必須となります。
完済が必要なのは、住宅ローンには抵当権が付いているからです。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に債権者が物件を競売にかけて、優先的に弁済を受ける権利です。
抵当権が付いたままの物件を買主が引き渡しを受けることは不都合であるため、通常はローン完済後に抵当権抹消登記を行います。
よって、売却資金と自己資金でローン完済ができないときには、原則マンション売却はできないと考えておきましょう。
②管理費や修繕費の滞納分は、次の入居者に引き継がれる
管理費や修繕費に滞納があれば、次の入居者に引き継がれてしまいます。
滞納に関しては、売買契約前の重要事項説明にて買主に伝えられます。
正直、滞納を買主に引き継ぐことは、双方気持ちの良いものではありません。
よって、管理費などに滞納分があれば、売却前に全て支払いを済ませておきます。
③駐車場や駐輪場の使用権を引き継げるかを確認しておく
駐輪場などの使用権については、次の所有者に引き継げるかを確認しておきます。
マンション内の駐車場や駐輪場は、管理組合が区分所有者に貸し出しを行っています。
駐輪場については全世帯分用意しているケースが多いのですが、駐車場は全戸分の台数がないケースが殆どです。
よって、これら使用権を次の所有者（買主）に引き継ぎ可能であるかを確認しておきましょう。
④大規模修繕前に売却しない
大規模修繕が行われる前に売却しないことです。
大規模修繕とは、マンションの外観や設備、配管の補修やメンテナンスを集中的に行う工事のことで、およそ10年～15年周期で行われます。
大規模修繕が行われると工事の足場や工事中の音が気になることや、共用部分では日常的な使用に制限が掛かることもあります。
日常生活に影響が少なからずある可能性や、マンションによっては修繕金をまとめて支払うこともあるでしょう。
以上の事態が懸念されるため、売却価格に影響が出るおそれがあります。
⑤同じマンション内で売却物件が出ているときには極力売却活動を避ける
同一マンション内で売却物件があれば、極力売却活動は避けることです。
不動産は周辺に競合が多いほど、買主の選択肢の幅が広がるなどの要因で売却の進展や価格に影響が出ます。
特に金額については、物件が多ければ安く、反対に少なければ高くなる可能性があるので競合は少ないときを狙うのが得策です。
よって、同じマンションで売り物件が出ていたらまともに競合するので、極力売却のタイミングをずらしてみるのがよいでしょう。
⑥内見時、日当たりの悪い部屋は電気をつける
内見時、日当たりの悪い部屋は電気を付けて明るく見せることです。
内見者は、実際の住戸内を見た印象で購入か否かを判断します。よって、内見時に受ける印象は大変重要です。
例えば、南向きの住戸で北側の共用廊下に面する部屋があれば、日当たりがないため室内は暗いことが多いでしょう。
部屋が暗いと印象が良くないので、内見時には必ず室内の電気を点灯して明るい状態で見せるようにします。
⑦賃貸中の場合には入居者を立ち退かせる必要がある
所有中のマンションを賃貸しているとき、売却を考えるなら入居者を立ち退かせる必要があります。
賃借人に立ち退きを迫るには、一般的に立ち退き交渉が必要となり、立ち退き料が発生します。
立ち退き交渉は、話し合いが拗れれば弁護士を介し裁判となるケースもあるため、立ち退きは容易なことではありません。
よって、マンション賃貸中に家主側の都合で売却することは、一旦難しいと考えておきましょう。
（※オーナーチェンジで売却するケースでは、賃借人を立ち退かせる必要なし。但し、売却金額は相場より安くなることが一般的）
⑧室内の状況を確認しておく（住宅診断を受けるなど）
売却前に室内の状況は確認しておきましょう。
床、壁、天井などに大きな傷はないか、室内の建具は正常に稼働するか、水回りに水漏れや腐食の跡がないか、などです。
売却前、売主は建物状況報告書と設備表にこれら室内の状況などを細かく記載して引継ぎを行います。
仮に、引継ぎが漏れていると引き渡し後に買主から契約不適合責任を追及されるおそれもあります。
よって、契約不適合責任を回避したいのであれば、予めプロの建築士が調査を行う「住宅診断」を受けておくことがおすすめです。
⑨売却前にリフォームは行わない
マンション売却前にリフォームは行わないことです。
リフォームが必要ないのは、買主は購入後にリフォームして居住するケースが大半であるからになります。
中古マンションを探す人は、新築より安く物件を手に入れ、その後リフォームして好みに合った室内空間にしたいと考える人が多くいます。
仮にリフォーム後の住まいが、買主の好みではないものであれば売却活動にも影響があるでしょう。
また、リフォームすると工事に掛かった費用を売却価格に上乗せしなければなりません。
しかし、金額を上乗せすると相場より高値となり、そもそも売れなくなります。
売れなければ値下げして売却する必要があるので、結果売主が大損する可能性があります。
よって、マンション売却前にリフォームは必要ありません。水回りなどの室内を綺麗に掃除して内見者を迎えるようにしましょう。
なお、個人での掃除が難しければハウスクリーニング業者の利用がおすすめです。
⑩売却益が出たら確定申告が必要となる
最後に、売却益が出たら確定申告が必要です。
マンションを所有した年数で譲渡所得税（所得税と住民税）の税率は変わります。また、条件を満たすことで特別控除の利用も可能です。
どちらにしても翌年に確定申告は必要となります。
まとめ
マンション売却には、予め気を付けておくべき点がたくさんあります。
また、全て留意することは難しいときもあるので、その際は岐阜不動産売却センターにお問合せください。
岐阜不動産売却センターでは、お客様から不動産売却に関する相談やご依頼を頂戴しております。
さらに、お客様の不動産売却が満足のいく形となるように、さまざまな局面でタイムリーなアドバイスを行います。
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