一戸建て売却時に気を付けるべきこと11選
家を売るときには、予め確認や準備しておくべきこと、売却を成功させるための一定のノウハウを理解しておくことが大切です。はじめての家の売却であれば、何をどのように進めていけば良いのかで戸惑ってしまうこともあるでしょう。
今回は、一戸建ての自宅を売却するときに気を付けるべきことについて解説します。
一戸建て売却時に気を付けるべきこと
一戸建ての売却時に気を付けるべきことは、以下に挙げた項目です。詳細について解説していきましょう。
- ①土地の境界が定まっているのかを確認する
- ②建物の状態を確認しておく
- ③住宅ローンがあれば、売却後に完済しなければならない
- ④建物の状態が悪ければ解体して売却することを考えておく
- ⑤土地が旗竿地の場合、相場より売値が下がることが多い
- ⑥再建築不可、違法建築に注意する
- ⑦売却益が出れば確定申告が必要となる
- ⑧売却に必要な書類は極力全て準備しておく
- ⑨共有者がいる場合には売却に関する許可を取る
- ⑩売却前にリフォームは行わない
- ⑪【建物が使える場合】内覧時は綺麗な状態で見せる
①土地の境界が定まっているのかを確認する
一戸建ての売却でまず最初に気にすることは、土地です。
土地には隣地との境界線がありますが、その境界線が定まっているのかを確認しておきます。
具体的には、敷地に境界杭が打たれていることや登記面積が正しいかなどです。ちなみに、築年が平成から令和にかけた比較的新しい年代の一戸建てであれば、おそらく土地境界は問題ないものと思われます。
一方で、土地の購入時期が昭和時代などの古い年代であると、敷地境界が決まっていないケースや正しい面積で登記されていないケースがあります。
よって、一戸建てを売却するなら土地の測量は念のため行っておきます。また、敷地に境界杭がなければ、境界確定と確定測量を実施して正しい土地面積を登記しておきしましょう。
②建物の状態を確認しておく
売却前には、建物の状態を確認しておきます。
2020年4月の民法改正により、契約不適合責任が施行されています。契約不適合責任では、これまで隠れた瑕疵のみが対象であった売主の責任を「買主が思ったような物件でなければ全て売主に責任が及ぶ」と改定されています。
つまり、買主が引き渡しを受ける前にイメージしたとおりの家でなければ、売主に対して異議申し立てができるということです。
例えば、快適な住環境を求めて購入したにも関わらず、水回りに水漏れがあるような場合となります。水漏れは快適な住環境を損なう要因であり、買主は水漏れがあることをイメージして住宅を購入することはありません。よって、このような場合に買主は、契約不適合責任により水回りの修理を売主に依頼できます。
契約不適合責任は、買主を保護する意向が強いため、売主は売買契約前に建物の状態をできる限り詳細に伝える必要があります。
なお、引き渡し後の契約不適合責任を回避するには、住宅診断の利用がおすすめです。常に可視できる範囲以外にも、壁の中や床下、屋根裏や外壁、屋根の部分など素人では確認しにくい箇所も全て調査できます。
これらを実践することで、建物の状態を事細かく把握し買主に伝えられることや、状態が酷い箇所については是正工事もできるメリットがあります。
③住宅ローンがあれば、売却後に完済しなければならない
売却予定の家に住宅ローンがあれば、引渡しまでに完済しなければなりません。
完済が必須の理由は、住宅ローンには抵当権が付帯されているからです。抵当権は、債務者のローン返済が滞った場合に債権者が融資物件を競売にかけて優先的に弁済を受ける権利です。
つまり、抵当権がついたまま買主が引き渡しを受けて、その後元の所有者のローン返済が滞ると買主は居住中にも関わらず物件を追い出されてしまうリスクがあります。
よって、売却する一戸建てにローンがあれば、売却資金と自己資金で買主へ引き渡す前の完済が必要です。
④建物の状態が悪ければ解体して売却することを考えておく
建物の状態が悪ければ、解体も視野にいれておきます。
築年数が浅くリフォームして使える状態であれば、土地と建物付きで売却できます。しかし、建物が経年劣化で朽ちてリフォームが難しい状態であれば、解体がおすすめです。
解体すれば土地として売却できるため、注文住宅の検討者などへの売却も可能となります。また、更地のほうが購入後の解体工事などがなく人気が高いこともあるでしょう。
⑤土地が旗竿地の場合、相場より売値が下がることが多い
土地が旗竿地の場合、相場より売値が下がることが多くなります。
その理由は、間口が狭く敷地への出入りがしにくいことや、採光や通風の悪さ、周辺を隣地で囲まれる閉塞感があり、総じて人気がないからです。
⑥再建築不可、違法建築に注意する
再建築不可や違法建築に注意することです。
例えば、一戸建てがある土地が接道義務を満たしていなければ、再建築不可物件となります。再建築不可とは、既存の建物を取り壊すと新たな建物を建設できないことです。
再建築できるようにするには、幅員4m道路に接するようにセットバック工事、間口2m以上を確保するための拡幅工事を行います。なお、間口を広げるには隣地の取得交渉が必要です。
また、過去に増築や改築を行ったことで違法建築となっているケースもあります。違法建築では、買主にローンが付かないなど売却でデメリットになるため、予め確認しておきましょう。
⑦売却益が出れば確定申告が必要となる
売却益が出れば、確定申告が必要です。
購入当時の金額より売却金額が高ければ、一般的に売却益が出ている状態と言えます。
詳細は、「不動産売却で得したとき、損したときに使える税制の特例とは」にてご紹介しておりますのでご確認ください。
⑧売却に必要な書類は極力全て準備しておく
売却に必要な書類は、極力全て準備しておきます。
購入当時に分譲主や売主から引き継いだ書類や売買契約時に取得した契約書や重要事項説明書、などです。
また、登記関係の書類として登記識別情報や登記関係の全部事項証明書などを用意しておきましょう。
⑨共有者がいる場合には売却の意思表示を貰っておきます
共有者がいる場合には、売却の意思表示を貰っておきます。
不動産の売却には、本人の同意が必須です。売却不動産に共有者がいる場合には勝手に売却はできません。
⑩売却前にリフォームは行わない
売却前にリフォームは行わないことです。
中古一戸建てを購入する人は、物件を安く購入し費用として浮いたお金をリフォーム資金に充てる人が多くいます。リフォームできることで、その人好みの内装や生活しやすい空間作りができることが最大のメリットです。
よって、売却前にリフォームすると内装の好みが合いづらいことやリフォーム費用分を価格に上乗せする必要があり、周辺相場より割高となるおそれがあります。
売却の進捗に大きく影響があるため、リフォームは行わないほうが良いでしょう。
⑪【建物が使える場合】内覧時は綺麗な状態で見せる
内覧時は、綺麗な状態で見せることを心がけます。
その物件の印象は、内覧時で決まり且つ購入か否かも決まります。綺麗な状態で見せることで好印象を与え、購入に前向きになってくれるでしょう。
よって、内覧者を迎える前には、室内の掃除（特に水回り）と居住中であれば生活用品の整理整頓、庭木の剪定や雑草の除去などを行いましょう。
まとめ
一戸建て売却時には、気を付けるべきことがたくさんあり、はじめての売却で全てをケアするのは難しいでしょう。
岐阜不動産売却センターでは、はじめて不動産を売却するお客様へ丁寧なサポートを致します。上記でご紹介したようなポイントと、売却の状況に合わせて適切なアドバイスをさせていただきます。
不動産売却でのお困りごと、相談、売却についてのお問い合わせは岐阜不動産売却センターまでご連絡ください。