住宅ローンが残った家は売却できるのか？売却時に注意すべきこと
住宅ローンがある家の売却では、売却資金等でローンを完済できることがポイントとなります。
つまり、売却を考えるなら、まずは今のローン残額を売却資金と自己資金で完済できるかを確認するとよいでしょう。
急な実家への帰省、予期せぬ転勤や離婚など、自宅を売却する理由はさまざまです。また、売却する自宅に住宅ローンが残っているケースは珍しいことではありません。
では、さっそく住宅ローンが残った家の売却について解説を進めていきましょう。
住宅ローンがある家の売却は、完済できることがポイント
住宅ローンがある家の売却では、物件の引渡しまでに完済できることがポイントです。
完済できるかを知るには、現状の住宅ローン残高と売却できそうな金額、ローン完済に充てられる自己資金を確認しましょう。
なお、売却できそうな金額は、自宅を査定に出して目途を付けるしかありません。
また、ローン完済する理由は、ローンに附帯されている抵当権を引渡しまでに抹消する必要があるからです。
売却額＜ローン残債額の場合（オーバーローンの場合）
売却額がローン残債額を下回った場合、現状では抵当権の抹消ができません。
例えば、ローン残債額が2,500万円で査定が2,000万円などの場合です。売却でショートした分を自己資金でカバーできれば、売却は可能となります。
一方で、自己資金でカバーできないときには売却ができないため、原則ローン完済できる金額になるまで返済を継続するのがベストです。
なお、買い替えの場合には、住み替えローンの利用もできます。しかし、このローンは売却物件の決済と引き渡し物件の引渡しを同日にすることや、売却で残るローンと新たなローンを足すことでローン金額が増えます。
よって、年齢や年収によっては審査に通りにくいケースもあるので注意しましょう。
売却額＞ローン残額額の場合（アンダーローンの場合）
売却額をローン残債額が上回った（アンダーローン）の場合、ローンを完済できる見込みが立ちます。例えば、ローン残債額が2,500万円で査定が4,000万円の場合、売却でローン完済は可能です。
一方で、売却時には仲介手数料などの費用が掛かります。例えば、ローン残債額が2,500万円で査定が2,550万円の場合、一見売却で完済ができそうですが、このとき仲介手数料などの諸経費が100万円程度かかります。
よって、最終的に手元に残る金額がローン残債額を上回るため、自己資金での穴埋めができなければ原則売却を進められません。
抵当権とは
抵当権とは、債務者のローン返済が滞ったときに担保物件を売却し、債権者が優先的に弁済を受けられる権利です。抵当権は、住宅ローン契約の締結日に設定登記を行い、ローンが完済されれば抵当権の抹消登記を行います。
なお、抵当権はローン完済すれば自動的に消えるものではなく、必ず抵当権抹消登記を司法書士（代行）に依頼します。
ローン残高を確認する方法
住宅ローンの残高を確認するには、以下２つの方法があります。
・返済予定表を確認する
・ネットバンキングで確認する
返済予定表とは、金融機関から書面で送付されており、毎月の返済額やローン残高などが記載されています。また、ネットバンキングサービスに加入していればWEB上でも残高の確認ができます。
売却額は査定で目途を付ける
売却額は、査定でおおよその目途を付けます。
不動産会社が算出する査定額は、一般的に周辺の過去1年以内の売買事例と現在の市場的な価値を加えて算出されます。
つまり、現状の相場に合わせて提示されており、査定額は今売れる金額の目安として問題はないでしょう。
なお、1社のみの査定で不安な場合には、複数社に査定依頼します。各社の見解を総合して、今売れる金額の目安を付けていきます。
自らで相場を調査する方法
不動産会社の査定を受ける以外に、自らで相場を調査する方法があります。
・①レインズマーケットインフォメーション
・②土地総合情報システム
①レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションとは、不動産流通機構レインズが提供するサイトです。事前の登録などはなく、誰でも無料で利用できます。全国のマンションと一戸建ての過去の売却事例が掲載されています。
所在地、最寄り駅、間取り、広さ、売却価格などの情報の閲覧や直近1年間の取引をプロットデータでも確認できます。
（参考）レインズマーケットインフォメーション
②土地総合情報システム
土地総合情報システムは、国土交通省が提供するサイトで、こちらも事前の登録なく誰でも無料で閲覧できます。各地域の過去の土地、一戸建て、マンションの売却事例が閲覧可能です。
なお、土地総合情報システムは、制度の仕組み上情報量が少ないことが注意点となります。よって、開示されている情報を過信し過ぎず、レインズマーケットインフォメーションで得られる情報も併せて相場の参考にするとよいでしょう。
（参考）土地総合情報システム
売却時の注意点
不動産を売却する時には、注意点があります。以下に、ご紹介していきましょう。
・①売却には手数料などの経費が掛かる
・②査定額通りに売却できるとは限らない
・③「買い換えの場合」3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できない
①売却には手数料などの経費が掛かる
不動産売却には、手数料などの経費が掛かることです。先述でも紹介しておりますが、売却で得られた資金＝手元に残る資金、ではありません。仲介手数料などの諸経費、売却益があれば税負担があるケースもあります。
売却でどの程度諸経費などが掛かるかは、売却を依頼した不動産会社に尋ねるのがよいでしょう。
②査定額通りに売却できるとは限らない
不動産売却では、査定額通りに売却できるとは限りません。
査定額は今売却できる金額で不動産会社が提示するものですが、市場の動向により変わります。例えば、マンションの売却するときに、同じマンション内に複数住戸の売却物件があれば、一時的に査定額からの下落を招く可能性もあります。一方で、春先などの繁忙期で周辺に競合物件がなければ、査定額より高値で売却できることもあるでしょう。
自己資金で完済できれば問題ない
売却した結果、住宅ローン残債額よりショートしてしまった場合、その分を自己資金でカバーし完済できる状態であれば、売却自体に問題はありません。仮に、自己資金でのカバーが難しい場合には、売却の中止を決断するのがよいでしょう。
③「買い換えの場合」3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できない
自宅売却後に新たな不動産を購入する買い換えの場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特別控除と新たな不動産購入後に利用する住宅ローン控除は併用できません。
なお、3,000万円の特別控除は、本宅を売却することや3年に一度しか利用できないなどの条件があること、住宅ローン控除も購入する物件によりローン対象額や控除年数、また適用できる条件があります。
よって、どちらの利用が得であるのかなどの相談は、売却を依頼する不動産会社に尋ねてみましょう。
まとめ【不動産売却の相談は岐阜不動産売却センターへ】
自宅を売却するには、原則ローン完済が必須となります。よって、売却を考えるなら、まずはローン残債額と売却できそうな金額の目途を付けておくことが重要です。
なお、岐阜市近郊、岐阜県で不動産売却のご相談は、岐阜不動産売却センターにお任せください。
岐阜不動産売却センターでは、自宅の売却の他に相続や空き家の売却など、幅広く売却相談を承っています。