事故物件を売却したい！売却方法や告知義務について徹底解説！
事故物件を売却したいと思ったら、仲介での売却がおすすめです。
一方で、事故物件の売却は、一般的な不動産売却と異なる点があり注意します。例えば、売却前には買主に告知義務があること、相場より安価で売却になる、などです。
本記事では、事故物件の売却方法や告知義務、事故物件を売却するコツを紹介していきます。
この記事を最後までお読みいただくことで、事故物件の売却を滞りなく進めることができます。
では、詳しく解説していきましょう。
事故物件の売却では何年経っても告知義務がある
事故から何年経過しても、事故物件には告知義務があります。
これは、国土交通省が定める「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で、居室内や敷地内で起きた事故や事件の事実について告知すると明記されているからです。さらに、この告知の時期に制限は設けられていません。
なお、ガイドラインが制定される以前は、事故物件の定義や告知の有無が曖昧で、実際の取引上では取引を仲介する不動産会社任せでした。こうした状況を受け、国土交通省が2021年10月からガイドラインを公表しています。
人の死に関する告知の有無
居室内等で起きた人の死については、告知必要なケースと不要なケースがあります。告知の有無に差がある理由は、買主に与える心理的瑕疵の度合いに違いがあるからです。
心理的瑕疵とは、買主が心理的な抵抗を感じる恐れがある欠陥事項で、主に人の死に関することでも自殺・他殺・孤独死が該当します。このような、人の死に起因する心理的瑕疵がある物件を一般的に事故物件と言っています。
一方で、自然死や日常生活で起きてしまった不慮の事故死（浴室での転倒事故など）について、告知義務は不要です。但し、これら事故により特殊清掃を実施した場合には告知が必要なるので注意します。
告知義務の注意点3つ
売却前の告知義務には、注意点があります。事故物件の取引では、告知義務違反による契約不適合責任を問われないようにします。
- ①建物がなくなっても告知義務はある（一戸建ての場合）
- ②共用部で起きた事故も告知義務がある（マンションの場合）
- ③告知義務を怠ると損害賠償請求になることも
①建物がなくなっても告知義務はある（一戸建ての場合）
一戸建ての場合、建物を取り壊し更地にしても告知義務は残ります。
建物がなくなれば告知義務はなくなるように思えますが、事故があった土地として取引を進めなければなりません。
②共用部で起きた事故も告知義務がある（マンションの場合）
マンションの場合、共用部で起きた事故にも告知義務があります。
例えば、共用廊下や階段、エレベーター内やゴミ置き場などで起きた事件や事故は告知対象となります。
なお、隣接住戸で起きた自然死や事故死、日常生活において通常使用しない共用部で起きた自然死などに告知義務はありません（特殊清掃が行われた場合は除く）。
③告知義務を怠ると損害賠償請求になることも
告知義務を怠ると買主より契約不適合責任を追及され、損害賠償請求になるおそれがあります。
売主は事故があった事実について把握しているときには、契約前に買主に伝えなければなりません。
事故が起きたときの対処法3つ
所有する物件で事故が起きた時には、正しい対処が必要です。以下に、事故が起きたときの対処法をご紹介します。
- ①警察に連絡する
- ②特殊清掃を行う
- ③リフォームを行う
①警察に連絡する
事故現場を発見したら、警察に連絡します。
発見後は警察が事件性の有無などを確認するため、実況見分を行います。よって、現場は事故が起きたそのままの状況にしておきます。
②特殊清掃を行う
警察による検証が終わると、室内の片付けを行います。
事故が起きたあとの室内には、血痕や死臭、害虫などが発生し衛生的には悪い状態です。このようなときには、一般的なハウスクリーニング業者ではなく、特殊清掃業者に清掃を依頼します。
特殊清掃では、事故の痕跡を無くす基本的な清掃の他に、死臭の除去を行います。
③リフォームを行う
最後は、リフォームを行うことです。
特殊清掃では室内を元通りの綺麗な状態にし、事故の痕跡を無くせます。しかし、遺体の状況によっては腐敗が酷く、血痕等がフローリングに染み込んでいるケースもあります。
このようなときは、特殊清掃を行っても汚れを取り切ることが難しいため、フローリング交換などのリフォームを行います。
なお、リフォームは事故があった個所のみ行うと、あとの買主に事故が起きた場所が視認できてしまいます。よって、リフォームは基本部屋全体を行います。フローリングであれば全面、またクロスは全て交換するのがよいでしょう。
また、事故物件の工事を行わないリフォーム業者もあるため、工事依頼するときには事故が起きた物件のリフォームと必ず伝えるようにします。
事故物件の売却方法は仲介がおすすめ
事故物件の売却方法は、仲介がおすすめです。
仲介とは、一般的な不動産売却方法で、主に個人の売主と買主間の取引を不動産会社が仲介し、売買を円滑に進めます。事故物件は、心理的瑕疵が強い物件であり、市場では敬遠される傾向があります。
仲介がおすすめの理由は、少しでも高く売れる可能性があるから
仲介がおすすめの理由は、少しでも高く売れる可能性があるからです。
事故物件は、相場より安価な取引となる可能性が高いのですが、仲介は先着順での販売のため不動産需要が高いエリアであれば少しでも高く売れる可能性があります。
例えば、岐阜県内で言えば岐阜駅周辺など、一般的に不動産需要が高いエリアです。
需要が高いエリアであれば不動産価格も高い傾向があるため、割安な事故物件にも商機があります。需要次第では、相場からの下落幅を抑えることもできるでしょう。
事故物件の売却相場
一般的な事故物件の売却相場は、以下に紹介するとおりです。
|
事故の内容 |
周辺相場との下落割合 |
|
孤独死 |
10％～20％の下落 |
|
自殺 |
20％～30％の下落 |
|
殺人事件 |
50％前後の下落 |
心理的瑕疵の度合いが強い事故ほど、下落率は高くなります。殺人事件などでテレビや新聞などで報道されると、風評被害から暫く売却は難しいでしょう。
【買取利用について】相当安価になるのでできれば避けたい
事故物件の売却が進まない場合に、買取を利用する方法があります。
買取では、「事故物件による下落×買取利用による下落」となり、周辺相場より相当安価となるのがデメリットです。なお、買取を利用すると、相場の30％～40％程度の下落となります。
例えば、孤独死が起きた物件（時価1,000万円）を買取に出すと、下記のように計算できます。
1,000万円×（1－0.2）×（1－0.4）＝1,000万円×0.8×0.6＝480万円
つまり、孤独死があった物件を買取に出すと、相場の半値以上の下落となります。
事故物件を売却するコツ4つ
事故物件の売却には、コツがあります。以下の事項を実践してみましょう。
- ①事故物件の売却が得意な不動産会社を選ぶ
- ②綺麗な状態で売却する
- ③更地にして売却する
- ④事故が起きた日から時間を空けて売却する
①事故物件の売却が得意な不動産会社を選ぶ
事故物件の売却が得意な不動産会社を選ぶことで、売却が円滑に進むことがあります。
このような物件は、過去に売却の実績若しくはノウハウのある不動産会社に依頼するのがおすすめです。
なお、岐阜市近郊、岐阜県で事故物件などの不動産売却のご相談は、岐阜不動産売却センターにお任せください。
②綺麗な状態で売却する
事故物件を売却するには、綺麗な状態であることが重要です。
中古不動産売買では、買主は実物を見て購入か否かを判断します。室内が綺麗な状態であれば、購入に前向きになる確率は高まるでしょう。
事故物件の売却では、事故が起きたと感じさせないぐらいのクオリティが重要です。
③更地にして売却する
更地にして売却する方法があります。
更地にしても告知義務は残りますが、心理的瑕疵は和らぐこともあります。事故が起きた建物がなく視認できるものがないため、取引自体がスムーズに進むこともあるでしょう。
「建物がなければ気にならない」という人が買主になれば、相場並みで土地を売却できる可能性もあります。
④事故が起きた日から時間を空けて売却する
最後は、事故が起きた日から時間を空けて売却することです。
事故が起きた直後に売却しようと思っても、風評被害で売却が進むことはないでしょう。また、SNSなどに情報がアップされることで、しばらく風評が治まることはありません。よって、暫く時間を空けて売却することがおすすめです。
まとめ
事故物件を売却すると、告知義務や相場より相当安価となります。また、売却では永久的に告知義務が残ること、更地にしても告知義務が残るなど注意点も多くあります。
事故物件の売却は、通常の物件とは異なる部分も多いため、相談は事故物件の売却が得意な不動産会社に依頼しましょう。なお、岐阜市近郊、岐阜県で事故物件売却のご相談は、岐阜不動産売却センターにお任せください。