ため池の放置は危険！使っていないため池は売却がおすすめ！
ため池は、日本全国に15万カ所以上あると言われ、その目的は主に雨が少ない地域で農業用水などを確保するために造られました。
ため池の歴史は古く、およそ70%近くが江戸時代か更に古い時代に造られたものです。
近年は、集中豪雨が全国各地で頻発しており、強度を失った古いため池が決壊して災害を引き起こすケースも出ています。
また、今後起きる可能性が高い最大震度7クラスの地震で、さらにため池に関する被害が増大するとも言われています。
さらに現代ではダムなどの整備が進み、河川の流量を調整できるようになっています。これにより、ため池が活用されず住宅街などに放置されるケースが多くあります。
では、改めてため池の放置はなぜ危険なのでしょうか？また放置されたため池の売却についても解説します。
ため池の放置が危険な理由
はじめに、ため池の放置が危険な理由についてご紹介していきます。
- ①大雨などに起因して災害が起きる可能性があるから
- ②不法投棄される可能性があるから
①大雨などに起因して災害が起きる可能性があるから
まずは、大雨による災害が起きる可能性があるからです。
最近は全国各地で長時間にわたり雨雲が掛かり続け、強い雨が降り続けるケースが多発しています。これにより地盤が緩み、土砂崩れや河川の増水による被害が起きています。
ため池についても強い雨が長時間降り続けることで水位の上昇、若しくは古いため池が決壊して水害をもたらす可能性があります。
また、大きな地震の発生によりため池に亀裂が入り決壊する可能性も考えられます。
つまり、大きな自然災害が起きたときにため池の決壊等によりさらに被害が広がるケースがある、ということです。
②不法投棄される可能性があるから
管理されていないため池には、不法投棄される心配があります。
空き缶や空き瓶などの生活ごみから飼えなくなった外来生物を遺棄するケースもあるでしょう。これにより、ため池から悪臭が漂うことや害虫などが大量発生する原因になります。
このようなため池が住宅街にあることで、周辺環境の悪化にもつながります。
ため池を使わなくなった背景には、農業用水の需要減少がある
ため池が使われなくなった背景には、農業業従事者の減少による農業用水の需要減少があります。
また、ため池が作られたのは江戸時代などかなり古い年代です。現在は、ため池に水を貯めなくてもダムなどで水量の調整ができるので、そもそもため池の存在意義がなくなっているということもあるでしょう。
よって、使っていないため池を放置することで災害が起きやすい危険性、事件や事故が起きる危険性と常に隣り合わせです。よって、使っていないため池には対策が必要となります。
ため池の土地を売買するには？
では、使っていないため池を売買するには、どのような方法があるのでしょうか？以下にご紹介していきます。
ため池に関する条例に従うことが売買を行う前提
ため池を売却するには、ため池に関する条例に従うことが売買を行う前提です。
ため池は、公共の貯水池なので所有者が地方自治体であるケースが多いなかで、個人が所有し自治体が管理しているケースもあります。
よって個人がため池を売却する場合には、そのため池には所有者以外に「水利権＝水を利用する権利」を持っている機関や人がいないかを確認します。
ため池を埋め立てる
ため池をそのまま購入する人はまずいません。ため池を売却するには埋め立てを行います。
ため池の水を長期間掛けて抜き、その後土砂を入れるなどを行います。
なお、埋め立て直後の地盤は軟弱なケースも考えられます。埋め立て後は地ならしのため、暫くの間は放置します。
地目を変更し、地盤調査も行う
地目を変更して地盤調査を行っておきます。
また、買主にはもともとこの場所がため池であったと伝える必要があります。買主に伝えずに契約すると、契約不適合責任を問われるおそれがあるからです。
買主に伝えることとしてはマイナス事項となるので、価格への影響などはありますが、地目をため池から変更して売買するときには土地履歴は必ず伝えておきましょう。
また、元ため池の土地は地盤の状態が良くないケースが多いので、地盤調査を行っておきます。地盤調査では主に地盤の硬さを調査して、その結果から建物の重さで地盤が沈むことや土が圧縮することで沈下しないかを確認します。
なお、調査結果も買主に伝えます。また調査の結果、地盤が弱いという結果であれば、売却前に地盤改良工事を行います。
地盤改良を行う方法3つ
住宅が建つ基礎の部分を適正な強度の状態に改良するのが、地盤改良工事です。地盤が弱いまま建物を建設すると時間の経過とともに地盤沈下が起き、やがて建物倒壊に繋がります。
では、地盤改良にはどのような方法があるのでしょうか？
- ①表層改良工法
- ②柱状改良工法
- ③鋼管杭工法
①表層改良工法
表層改良工法とは、セメントなどの固化材を使用して地表周辺を固める方法です。地盤の弱い部分に対して地表から2mまでの比較的浅い部分に用いられます。
表層部の地面をショベルカーで掘削してから、セメントを土砂に混ぜて撹拌することで地盤の強度を上げていきます。
②柱状改良工法
柱状改良工法とは、円柱状に地盤を固めた改良杭によって地盤の強度を上げる方法です。地表から2m～8m程度の深さの場合に用いられます。
柱状改良では、地表に直径60センチほどの穴を作り、良好な地盤まで掘り進めていきます。掘り進める過程で水を混ぜたセメントを土と混ぜて撹拌して穴の部分に注入します。
円柱状の固い工作物を地表に設置することで、強固な地盤を形成していきます。
③鋼管杭工法
鋼管杭工法とは、地中深くにある固い地盤に鋼管杭を打ち付けることで地盤を強化する方法です。地中30mまでの地盤補強が可能となります。
鋼管杭工法の工事は、比較的短期間で終えられることも特徴です。
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