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不動産売却前にやっておいたほうが良いこととは何か?

自宅などの不動産売却は、一生に何度もないことです。できれば、スムーズ且つ少しでも高値で売りたいと大抵の人は思うでしょう。

しかし、何もせずして不動産売却で成功を納めることはできません。売却をスムーズ且つ高値で進めるには、やるべきことがあります。

この記事では、不動産売却前の準備として実践すべき事項について解説します。

不動産売却前にやっておいた方が良いこと

不動産売却前に実践すべき事項は、以下の7つです。各々について解説を進めていきましょう。

 

  • ①不動産売却の流れや税金に関する知識などを把握しておく
  • ②周辺の売却相場を調査しておく
  • ③購入当時の資料を用意しておく
  • ④売却想定金額とローン残債額を確認しておく
  • ⑤住宅診断(インスペクション)を受けておく
  • ⑥土地に不安があれば地盤調査、正確な広さが知りたければ測量を行う
  • ⑦複数社の査定を受ける

 

①不動産売却の流れや税金に関する知識などを把握しておく

はじめに、不動産売却の流れや税金に関する知識などを持っておくことです。

不動産売却には一定の流れがあります。また、無数の不動産会社があり、契約形態は専属専任媒介契約など3種類、売却すると仲介手数料などの必要経費が掛かります。

さらに、売却益が出れば多額の譲渡所得税(所得税と住民税)が掛かり、さらに所有期間により税率が変わります。

よって、売却する時期やタイミングにより、売却できる金額に差異があり、少しの所有期間の違いで税率に差が出る可能性があります。つまり、売却に関する流れや税金などを予め知っておくことで、損なく不動産売却を進められます。

媒介契約の形態や仲介手数料など基礎的な部分も知っておく

媒介契約の形態や仲介手数料など、基礎部分を知っておく必要があります。

媒介契約では、一般的に専属専任媒介契約が締結されます、その理由は、売却成功時に仲介の不動産会社に必ず仲介手数料が入るからです。これにより、仲介する不動産会社は、広告などの宣伝費を積極的に投資できることで集客がしやすいため、販売がスムーズに進みやすいメリットがあります。

 

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約

依頼できる不動産会社

1社のみ

1社のみ

複数社に依頼できる

レインズへの登録義務

媒介契約から5日以内に登録

媒介契約から7日以内に登録

なし

販売状況の報告

1週間に1回以上

2週間に1回以上

定めなし

自らで買主をみつけることは?

できない

できる

できる

特徴

不動産会社のサポートを最も受けやすい媒介契約。売却が成功すれば不動産会社に必ず仲介手数料が入るため、広告費を先行投資しやすい(売主にとっては集客増え早期売却につながることも)

 

専属専任媒介との大きな違いは自らで買主を見つけられること。親族などに売却したい場合には、効果的な媒介契約。不動産会社は1社のみであるので、広告費などの先行投資もしやすい

複数社に依頼できるため、一見集客が上がりそうな媒介契約に見える。しかし、広告を行っても他社に案件を取られると不動産会社に仲介手数料が入らないため、広告費を先行投資しにくい。そのため集客が取れない可能性があり、売却に苦慮するおそれもある。

次に、売却が成立すると仲介会社への成功報酬として仲介手数料がかかります。仲介手数料は、売却で掛かる諸費用のなかで最も掛かる費用です。売却した資金が、そのまま手元に残るわけではないことに注意します。

なお、仲介手数料は下記で算出される金額を上限に仲介会社は自由に設定できます。

○仲介手数料=成約価格×3%+6万円×1.1(消費税)【成約価格400万円超の場合の速算式】

②周辺の売却相場を調査しておく

周辺の売却相場を予め調査しておくことも大事です。

例えば、不動産会社で査定を受けた場合に予め相場観を調査しておけば、査定が高いか安いかを認識できます。

不動産会社のなかには、案件取得だけを目的に相場を超える高値査定を出して、売却案件を獲得するケースがあります。売主は高い査定の会社に売却を依頼したくなりますが、注意すべきは相場に則った金額でなければ不動産は売れません。

つまり、周辺の相場を予め把握していれば、査定の善し悪しや不動産会社の善し悪しを判断できる可能性があります。

なお、高い査定金額を付けることは簡単ですが、売れなければ意味がありません。売れないことで売却期間が長引くと不安が募り大幅な値引き要求を受けるなどで売り急いでしまう傾向があります。よって、売却前には相場観の調査が重要です。

③購入当時の資料を用意しておく

不動産売却をスムーズに進めるには、購入当時の資料を用意しておきます。

購入時に分譲主や売主から引き継いだ図面集やパンフレット、マンションであれば管理規約集などです。また、売買契約書や購入時の仲介手数料などの明細があれば、取得費として計上ができます。

④売却想定金額とローン残債額を確認しておく

売却する不動産に住宅ローンが残っていれば、最新のローン残債額と売却想定金額(査定金額)を確認しておきます。

売却後買主に不動産を引き渡すには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消します。抵当権はローン滞納時に不動産を競売に掛けられ、債権者が弁済を受ける権利となります。

つまり抵当権が付いたままの不動産を買主が引き受けることはリスクでしかないため、通常はローン完済し抵当権抹消登記を行った後に引き渡します。

⑤住宅診断(インスペクション)を受けておく

不動産売却前には、住宅診断を受けておきましょう。

不動産を売却すると売主には契約不適合責任があります。契約不適合責任とは、買主が購入前に思ったような不動産でなければ「修補」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」ができる権利です。

売主は建物の状態を把握せずに売却すると、買主に契約不適合責任を追及される可能性が高いため、売却する不動産の状態を事前に把握するために住宅診断を受けておきます。

なお、中古不動産売買時には「建物状況報告書」にて建物の状態を買主に伝える義務があります。例えば、リビングの扉の開きが悪いことや廊下に床鳴りがあるなど、建物の状態は詳細に伝えることで契約不適合責任を回避しやすくなります。

よって、住宅診断を利用し、建物の状態について専門家から指摘を受けておきましょう。

⑥土地に不安があれば地盤調査、正確な広さが知りたければ測量を行う

過去に畑であったなど軟弱地盤である可能性があれば地盤調査、正確な土地の広さを測るには測量を行います。測量は、地価が高いエリアで売買、昔測量した結果の信憑性が低い、境界自体が曖昧若しくは確定していない場合(この場合は確定測量)に行います。

⑦複数社の査定を受ける

最後は、査定は念のため複数社に依頼することです。会社の査定額における見解を比較する以外にも、売却を成功させるには担当者との相性も大事な要素となります。

そのためには、複数社と接見し信頼ができる担当者を見つけるようにしましょう。なお、岐阜市近郊の不動産売却は地域のエキスパートである岐阜不動産売却センターにお任せください。

 

不動産売却前にやってはいけないこと

不動産を売却するときには、やってはいけないことがあります。これらを実践してしまうと、売却で損する可能性が高まります。

 

  • ①リフォームを行う
  • ②売却の計画をしっかりと立てていない
  • ③売却に掛かり費用を計算していない
  • ④地元に店舗がない不動産会社に依頼すること
  • ⑤査定額が高い不動産会社を選ぶこと

 

①リフォームを行う

まずは、リフォームを行うことです。

室内を綺麗に見せる方法としてリフォームは有効的な策と言えそうですが、実は中古不動産の検討者は自らでリフォームしたいと考えています。不動産を安く購入しその分をリフォーム代に充て、自分好みの家を造りたいと考える人が多いです。

また、リフォーム代を販売価格に上乗せすると相場より高くなり、売却に苦慮する可能性が高まります。よって、安易にリフォームは行わず内見当日は綺麗に清掃することに留めておきましょう。

②売却の計画をしっかりと立てていない

次に、無計画に売却を進めてしまうことです。

売却活動は、予め戦略を立て計画的に行うことで状況に応じて適格な対策を取れます。仮に十分な売却計画がなく、急いで売却すると買い叩かれます。相続など期限が決まっている場合には、余裕を持った準備をしましょう。

③売却に掛かる費用を計算していない

買い替えで売却資金を新たな不動産の購入資金に充てる場合、売却に掛かる費用を計算しないことです。

売却では、仲介手数料や売却益があれば譲渡所得税が掛かる可能性があります。これらの費用を計算せずに買い替えを行うと資金ショートするおそれがあります。売却には必ず経費が掛かるので、どの程度の費用になるのかは不動産会社に確認しておきましょう。

④地元に店舗がない不動産会社に依頼すること

地元に店舗がない不動産会社に依頼することです。

売却に成功するかは、不動産会社の力量次第と言っても過言ではありません。地元の市場や価値観、相場観を把握し過去の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことで売却活動を成功に導けます。

よって、地元に店舗があり売却実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。

⑤査定額が高い不動産会社を選ぶこと

査定額が高い不動産会社を選ぶことです。

誰にとっても高い査定額は魅力的に映ります。しかし、その金額で売却ができなければ意味はありません。

予め周辺相場を調査し、複数社に査定依頼すれば査定額が高い低いは判断が付きます。よって、査定額の高い会社に根拠なく飛びつくことは避けるべきです。査定が高いと思ったら、まずは査定を算出した根拠を不動産会社に確認しましょう。

まとめ【岐阜市近郊での不動産売却は岐阜不動産売却センターへ】

不動産売却前に実践すべき事項を行うことで、売却がスムーズ且つ高値売却も追及できる可能性があります。また、売却前にやってはいけないことを予め知ることで、売却損を避けることができるでしょう。

なお、岐阜市近郊、岐阜県で不動産売却のご相談は、岐阜不動産売却センターにお任せください。不動産売却のエキスパートがお客様の売却を成功に導きます。まずは、お電話やメールにて岐阜不動産売却センターにお問い合わせ下さい。