旗竿地が再建築不可物件だった！売却・購入時に気を付けるべきことは何か？
旗竿地（＝間口が狭く通路の先に建物が建つ。敷地が奥まっている土地）が再建築不可物件だった場合、売却や購入時には注意が必要です。
では、旗竿地が再建築不可物件とは、いったいどのような状態なのでしょうか？この記事では、再建築不可物件の詳しい内容と、再建築不可物件の売却や購入時に注意すべき事項について解説します。
再建築不可物件とは何か
再建築不可物件とは、既存の建物を取り壊すと新たな建物を建築できない土地のことです。
一般的に住宅などの建物を建てるには、接道義務を果たす必要があります。
接道義務とは、建築基準法上の幅員4m以上の道路に間口2m以上接することです。
つまり、幅員4mの道路に面していないか間口が2m未満のどちらかが欠けていれば、建物を建てることはできません。
旗竿地の場合は、周囲を隣地に囲まれているため、間口となる通路部分は狭くなる傾向があります。
近現代に建てられた住宅であれば、建築基準法に則り建設されているので問題はありません。
一方で、建築基準法が制定された1950年以前に建てられた住宅の場合、接道義務が定められていなかったため、現行法に則ると再建築できない土地になるケースがあります。
建物を建築するには接道義務を満たす必要がある
再建築不可物件に新たな建物を建築するには、接道義務を満たすように土地を改良工事する必要があります。
なお、旗竿地の場合には、間口（通路部分）が狭いことが殆どです。
間口を広げるには、隣地所有地の一部を購入か借地として借りる、若しくは道路に面する隣地を丸ごと購入する方法があります。
これらを行うには隣地所有者に土地の譲渡or借りる交渉が必要です。また、隣地を丸ごと購入するには、隣地所有者が土地を売却するタイミングにうまく遭遇しなければなりません。
【売却編】再建築不可物件の売却時に気を付けること
再建築不可物件の売却時には、気を付けるべきことがあります。以下に、挙げた事項について解説します。
- ①再建築不可物件であることをしっかりと買主に伝える
- ②建物は解体しない
- ③買い替えであれば「買い先行」で
- ④境界確定がされている土地か確認する
- ⑤売却が得意な不動産会社を選ぶ
①再建築不可物件であることをしっかりと買主に伝える
再建築不可物件を売却するときには、買主にしっかりと伝えることが必須です。
買主は素人であり、「再建築不可物件」というワードを初めて聞く人も多いでしょう。
後々のトラブルを避けるためにも、マイナスポイントははっきりと伝えておきます。
②建物は解体しない
再建築不可物件の場合、建物は解体しないことです。
建物を解体してしまうと、現状新たな建物は建設できなくなります。
仮に建物自体が古くとも、在来工法で建てられた木造住宅であれば、スケルトンリフォームが可能です。
スケルトンリフォームとは、建物を一旦骨組みの状態に戻し、リフォーム工事を行うことになります。木造一戸建て住宅であれば、柱と梁や土台のみとし、新たに水回りや居室、外装などを設置できます。
③買い替えであれば「買い先行」で
買い替えを検討するのであれば、「買い先行」がおすすめです。
旗竿地の売却は、少々時間が掛かるケースが多くあります。
買い替えで気に入った物件があれば、購入を先行するのがよいでしょう。
なお、現自宅に住宅ローンがあり、新たな購入物件と合わせてWローンが難しいケースなどは、売却を先行する以外に方法はありません。
④境界確定がされている土地か確認する
敷地境界については、念のため確認しておきましょう。
旗竿地は、周囲を隣地に囲まれる土地で敷地境界線も長くなります。
仮に境界確定ができていなければ、正しい土地面積ではないおそれがあるため、新たに測量と境界確定が必要です。
売却前には境界確定図を入手し、境界確定がされているかを確認しておきます。
⑤売却が得意な不動産会社を選ぶ
最後は、周辺で売却が得意な不動産会社を選ぶことです。
旗竿地は訳あり物件ではありませんが、一般的な土地のニーズ（南面道路、間口が広いなど）から外れるため、売却に苦慮するケースがあります。
よって、旗竿地の売却は、周辺での売却実績や売却経験、ノウハウに長けた不動産会社に依頼するのがよいでしょう。
なお、岐阜市近郊、岐阜県で不動産売却のご相談は、岐阜不動産売却センターにお任せください。
再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件の売却には、苦慮するケースが多いようです。
そこで、土地自体の利用価値を高めるなど工夫することで、売却が早まる可能性があります。
以下に、再建築不可物件を売却する方法について解説します。
- ①接道義務を満たすように隣地を取得して売却する
- ②隣地所有者に売却する
- ③買取に出す
①接道義務を満たすように隣地を取得して売却する
再建築不可物件を売却するには、隣地を取得し普通の土地として売却する方法があります。
間口が狭い旗竿地の場合には、道路に面する隣地を丸ごと取得することで土地の利用価値が高まり、売却がしやすくなります。つまり、再建築不可状態の解消をしておくことです。
他にも、通路部分のみ拡幅するのであれば、隣地の一部を購入することで同じく売却しやすい土地となります。
②隣地所有者に売却する
続いて、隣地所有者に売却する方法もあります。
隣地所有者にとって、土地を取得し敷地が広くなることは悪い話ではありません。さらに、相場より割安で取得できれば、土地取得自体にお得感と敷地全体の資産価値アップとなる可能性が高くなります。
よって、隣地所有者にとってメリットが大きいため、近隣付き合いが良好であれば一度話しを持ち掛けてみてはいかがでしょうか。
③買取に出す
再建築不可物件の売却に苦慮した末の最終手段は、買取です。
買取とは、買取専門の不動産業者が買主となり、物件の売却を進める方法となります。
買取先が決まれば、即売買契約を締結し現金化が可能です。なお、売却価格は相当安価になることは注意点となります。
【購入編】再建築不可物件の購入時に気を付けること
購入を検討する不動産が、再建築不可物件のときに気を付けるべきこと、確認すべきことについて解説します。
- ①建物が使える状態かを確認する
- ②スケルトンリフォームが可能かを確認する
- ③建物建築部分の土地の形や広さがあるか
- ④工事車両などが入れる通路の広さがあるかを確認する
- ⑤周辺に不動産需要がある立地か
- ⑥将来的に再建築不可を解消できる可能性があるのか
①建物が使える状態かを確認する
はじめに、建物が使える状態かを確認します。
再建築不可物件では、建て替えはできず既存住宅を活かすことになります。
建物がリフォーム工事を施すことで使える状態であるかは、ホームインスペクション（住宅診断）で確認しましょう。
②スケルトンリフォームが可能かを確認する
スケルトンリフォームが可能かを確認します。
スケルトンリフォームを行うには、木造一戸建てであれば在来工法で建てられていることです。
スケルトンリフォームができることで、内装や外装を一新できるほかに、柱や梁や土台など建物を支える基礎部分も新たに補強工事ができます。
③建物建築部分の土地の形や広さがあるか
建物建築部分の土地の形は歪な形ではないか、また広さが確保されているかです。
将来的に再建築不可状態を解消できたときに、建物建築部分の土地はなるべく整った土地であること、広さは極力あったほうが建て替えはしやすくなります。
また、土地に広さがあれば工事車両等が入りやすく、工事費のコストダウンにつながることもあります。
④工事車両などが入れる通路の広さがあるかを確認する
工事車両などが入れる通路の広さがあるかを確認します。
リフォーム工事を行う際に、解体物の搬出や材料の搬入などは、なるべく人手などをかけずに行いたいものです。
仮に通路が狭く工事車両が入りにくい土地であると、工期の長期化、工事費のアップにつながります。
⑤周辺に不動産需要がある立地か
購入時に気を付けたいことは、周辺に不動産需要がある土地であるかです。
再建築不可物件であっても、周辺に不動産需要があれば将来的な売却もできます。
しかし、需要が乏しく売却が難しい立地であれば、二束三文の土地に成りかねません。
また、将来的に再建築不可状態を解消したとしても、今よりも高値で売れるかも不透明です。
将来的に売却予定がなくても、不動産需要がある立地であるかは、資産性を維持する意味でも重要となります。
⑥将来的に再建築不可を解消できる可能性があるのか
最後は、再建築不可を解消できる可能性があるかです。
例えば、周辺に隣接する土地があれば、将来的に購入することで再建築不可が解消できる可能性があります。
しかし、傾斜地に立地し隣地と高低差があるなど、隣地購入が難しい土地であると、再建築不可の解消が不可能です。
よって、将来的に再建築不可を解消できる要素があるのかを確認しておきます。
まとめ
旗竿地が再建築不可物件である場合、売却時・購入時に気を付けるべきことが多くあります。
旗竿地で再建築不可物件を売却や購入時の相談は、専門の不動産会社にご相談がおすすめです。
岐阜市近郊、岐阜県で不動産売却のご相談は、岐阜不動産売却センターにお任せください。