空き家を売却する方法や注意点を解説
現在、所有している物件が空き家であれば、早期売却がおすすめです。空き家の所有は、建物のメンテナンス費や固定資産税などの維持費を負担するリスクがあります。また、人が住んでいない家は気味が悪く、廃屋化することで近隣迷惑に繋がります。
では、空き家の売却にはどのような方法があるのでしょうか？この記事では、空き家を売却する2つの方法と売却時の注意点についてご紹介していきます。
空き家を売却する方法2つ
所有している空き家を売却する方法は、大きく２つあります。各々について解説していきましょう。
- ①空き家をそのままの状態で売却する
- ②更地にして売却する
①空き家をそのままの状態で売却する
空き家であるものの建物の状態が良く、少々メンテナンスやリフォーム工事を施すことで住める状態であれば、空き家を残したまま販売する方法があります。一般的には、中古一戸建てとして売却します。
一方で、建物の劣化が酷く居住が難しいケースでも空き家を残しての販売は可能です。建物解体費用の捻出が難しい場合などで、古屋付きの土地として売却します。
メリット
空き家を残した状態で売却するメリットは、以下に挙げたとおりです。
- A.売却前に解体などの手間が掛からず、自己資金の持ち出しがほぼない
- B.直ぐに売却を始められる
- C.建物が使える状態であれば、一般的な中古一戸建てで売却できる
A.売却前に解体などの手間が掛からず、自己資金の持ち出しがほぼない
まずは、売却前に解体工事などの手間が掛からず、自己資金の持ち出しがほぼないことです。
建物の解体工事には、解体費が掛かります。解体費は、建物の構造、間口の広さ、接面道路の広さなど総じて解体のしやすさで変わります。また、解体費は解体業者により料金に多少バラツキがあるため、予め複数業社への見積もりが必要です。
つまり、売却前に解体があることで、解体業者に見積もりを取る手間や実際に解体工事を行うと多額の解体費負担があります。
よって、建物の解体がなければ、余計な手間や費用が掛かる心配はありません。
B.直ぐに売却を始められる
解体工事がなければ、直ぐに売却を始められることもメリットです。
空き家を売却するなら、できれば一刻も早く売却できたほうがよいでしょう。なぜなら、空き家を所有している限り、固定資産税などの維持費などは掛かり続けるからです。
売却活動前に、室内の清掃や敷地内の草木の剪定や雑草の除去など事前に準備することはありますが、解体工事ほど手間はかかりません。
よって、空き家をそのまま残して売却すると、直ぐに売却を始められるメリットがあります。
C.建物が使える状態であれば、一般的な中古一戸建てで売却できる
最後に、建物が使えれば一般的な中古一戸建てとして売却できます。
中古一戸建てであれば、外装や内装をリフォームして住みたいという買主が現れる可能性があります。建物を新築するよりも安価に済むので、買主としてもメリットです。
また、建物自体の状態が良ければ、建物自体に価値を付けて売却することもできます。
デメリット
一方で、空き家を残すデメリットは以下に挙げたとおりです。
- A.【古屋付きの場合】売値が下がる傾向がある
- B.中古一戸建てとして売却すると、契約不適合責任を追及されやすい
A.【古屋付きの場合】売値が下がる傾向がある
古屋付きで売却する場合、相場より売値が下がる傾向があります。
一般的に、古屋付きの不動産は買主に解体工事の手間があるため、人気はありません。買主は土地を購入後、できるだけ早期に建築工事に着手したいと思います。
その理由は、土地をローンで購入する場合には住宅ローンが使えずに金利の高いつなぎ融資を利用することや、土地自体の維持費は既に掛かっているからです。
また、建物の解体は解体業者の見積もりや工事契約、工事の立ち合いなどがあります。よって、これらを総合すると古屋付きの土地は、解体工事など建物完成までの期間が長くなります。加えて、更地に比べて費用負担も多いので人気がなく売値が下がる傾向があります。
B.中古一戸建てとして売却すると、契約不適合責任を追及されやすい
中古一戸建てとして売却すると、契約不適合責任を追及されるリスクがあります。
契約不適合責任とは、買主が購入当時に思ったような物件でない場合に売主に対し異議申し立てができる権利です。その買主に与えられた権利とは、【修補】【代金減額請求】【損害賠償請求】【契約解除】となります。
つまり、中古物件は必ず経年劣化が起きるため、建物の状態を正確に買主に伝え、最終的に売買契約を進めていかなければなりません。
なお、この場合空き家売却前に住宅診断を受けることがおすすめです。住宅診断とは、建物に詳しい一級建築士などが外装、屋根裏、床下、壁の中、水回りなどを確認し、建物の状態を調査することになります。
住宅診断の結果をもとに建物の状態を正確に買主に伝えることや、劣化が酷いところは予め売却前に是正工事を施すことが可能です。これらを事前に行うことで、契約不適合責任を回避しやすくなります。
②更地にして売却する
続いて、更地にして売却する方法です。以下に、メリットとデメリットをご紹介していきます。
メリット
空き家を更地で売却するメリットは、以下に挙げたとおりです。
- A.建物がある状態より売りやすい
- B.買主が検討しやすく高値売却も可能に
A.建物がある状態より売りやすい
まずは、建物がある状態よりも売りやすいことです。
更地のメリットは、土地の状態を確認しやすいことになります。土地の形、周辺建物との隣接状況、土地境界などです。また、更地は新たな建物を造るイメージもしやすいメリットもあります。
他には、解体の手間がないことや新築工事への着手が早いなどもあるでしょう。これらの要素により、更地は建物がある状態よりも一般的に検討者が多く、売りやすいというメリットがあります。
B.買主が検討しやすく高値売却も可能に
買主的にメリットが多い更地は、検討者が多く売りやすいということに加えて、検討者が多ければ必然的に高く売れる可能性があります。
また、土地の形が良い、間口が広い、南面に面している角地、人気の住宅街、駅に近いなど、土地売買で人気の要素が多いほどさらに高値売却を追及できます。
デメリット
空き家を更地で売却するデメリットは、以下に挙げたとおりです。
- A.解体費の負担がある
- B.固定資産税が上がり売れるまでの維持費負担が増える
A.解体費の負担がある
空き家を解体し更地にすると、解体費などの初期費用の負担があります。
解体費の相場は、木造で【3万円～5万円/坪】、RC造りで【6万円～8万円/坪】です。例えば、建坪30の木造一戸建ての解体であれば、解体費用は90万円～150万円程度となります。
B.固定資産税が上がり、売れるまでの維持費負担が増える
更地にすると固定資産税の減免措置（評価額が1/6になる措置）がなくなるため、固定資産税の負担が増えます。土地の引き渡しが完了するまで毎月払い続けることになるので、売却前にまとまった自己資金の用意が必要です。
空き家を売却するときの注意点3つ
空き家売却時には注意すべきポイントがあります。以下にご紹介していきましょう。
- ①家具などの日用品は全て撤去する
- ②測量が必要なケースもある
- ③再建築不可物件や違法物件でないかを確認する
①家具などの日用品は全て撤去する
家具や日用品など空き家に残地されたものは、全て撤去しなければなりません。
これらの撤去には、不用品処分業者に撤去の依頼をするか、自らで自治体の粗大ごみセンターなどに持ち込むなどが必要です。また、残置されたものが多ければ、多額の撤去費用が掛かることにも注意しましょう。
②測量が必要なケースもある
次に、土地境界がはっきりしない場合や曖昧なケース、地価が高いエリアで土地売買するときには測量が必要なケースがあります。
仮に実家を相続し空き家となっていれば、実家を購入した年代は相当古いかもしれません。このようなときには、土地境界が定まっているかと正確な土地面積が登記されているかを確認しましょう。
なお、境界が定まっていない場合には、仮測量から境界確定の話し合いを経て確定測量を行います。また、地価が高いエリアで境界が定まっているケースでは、土地面積の差異で取引金額に大きな差が出るおそれがあるので、念のため測量しておく方が安心です。
③再建築不可物件や違法建築物件でないかを確認する
最後は、再建築不可物件や違法物件でないかを確認します。
間口が2m未満など再建築不可物件の場合、空き家を取り壊すと新たな建物を建築できません。また、違法建築物件自体の売却は可能ですが、売買契約時には違法建築であることを買主へ伝えることと、買主がローンを使えないために買主探しに苦慮する可能性があります。
なお、違法建築物件を解体し更地で売却することは全く問題がありません。よって違法建築物件の空き家は、更地での売却がおすすめです。
まとめ【空き家の売却は岐阜不動産売却センターにお任せください】
岐阜市近郊、岐阜県で空き家売却のご相談は、岐阜不動産売却センターにお任せください。岐阜不動産売却センターでは、空き家の早期且つ高値売却に挑戦するために、「広告力」「販売力」「提案力」にて最上級のサービスをご提供致します。
空き家を売却したい、空き家の処分に困っていたら岐阜不動産売却センターまでご連絡ください。