仲介で売却するメリットとは何か？
仲介による売却は、最も一般的な不動産の売却方法です。
仲介は個人間売買の手法の一つとも言えますが、不動産を売主個人だけで完結させることはできません。その理由は、売買契約前の重要事項説明は、宅地建物取引士という不動産取引の国家資格を持った人でしかできないからです。
また、不動産の売買契約書や重要事項説明書の作成には、土地や建物の権利関係、周辺道路と隣地の状況、公共施設（電気・ガス・水）に関すること、周辺環境などについて事細かく調査しなければなりません。
よって、これら取引に関する手続きは素人では困難であるため、通常不動産売却では取引を仲介する不動産会社が入ることが一般的となっています。
では、改めて不動産売却を仲介で行うことのメリットとは、どんなことになるのでしょうか？この記事では、仲介の仕組みやメリットデメリットなどについてご紹介します。
仲介による売却の仕組み
まずは、仲介による売却の仕組みから見ていきましょう。
仲介は、不動産を売却したい売主が不動産会社に売却を相談することから始まります。相談を受けた不動産会社は、不動産の査定に入ります。査定は、取引事例比較法を用いた「机上査定」と実際の不動産を見て査定を行う「実査定」があります。
なお、実際の査定は取引事例比較法で数字を算出しておき、その後の実査定で建物の状態や日当たり、マンションであれば眺望などを確認し査定額を調整する方法が一般的です。査定額は、今の相場に合わせた金額であるので、一旦今売れる確率が高い金額と認識しておきます。
査定額などに納得したら不動産会社と売買契約を結びます。その後、不動産会社は買主を探すために、レインズの登録（一般媒介の場合は義務ではない）と広告を行います。買主が広告等に反応し内見になれば案内、物件を気に入れば申し込みと契約、引き渡しと仲介する不動産会社が取引の全てをサポートするのが主な仕組みです。
仲介手数料とは仲介した不動産会社に支払う成功報酬
仲介手数料とは、仲介した不動産会社に支払う成功報酬です。
不動産会社は取引を成立させるために、買主を探し、物件を案内し、契約や引き渡しを行います。売主は引き渡しを終えるまで支払う金銭は一切なく、仮に不動産会社が多額の広告費や人件費を負担しても、売主に請求が来ることはありません。
その代わり、売買が成立し引き渡しが完了した際に仲介手数料という成功報酬を支払います。仲介手数料は、宅建業法で決められており下記で算出する金額が上限値です。
○仲介手数料＝（成約価格×3％＋6万円）×1.1（消費税）
例えば、成約価格3,000万円の場合の仲介手数料の上限は下記のように算出します。
仲介手数料＝（3,000万円×3％＋6万円）×1.1＝1,056,000円
この場合、仲介手数料は1,056,000円を上限に設定できます。
仲介手数料にだけなぜ消費税がかかる？
不動産売却で、消費税がかかるのは仲介手数料のみです。その理由を以下に解説します。
家には、土地と建物があります。土地はもともと非課税取引の対象なので、消費税はかかりません。
一方で建物は、個人が売主の場合は非課税、不動産会社などの法人や事業者などの場合には課税となるのが一般的です。ここで課税非課税の差が出るのは、消費税の課税事業者であるかになります。
消費税課税事業者の対象となるのは、基準期間（個人事業者であれば前々年、法人等であれば前々年事業年度）内の売上高が、1,000万円を超える場合（他にも諸条件あり）です。
よって、不動産業を営む法人や事業者が行うサービス（今回は仲介サービスが対象）については消費税がかかります。なお、売主が不動産会社など課税事業者であれば、建物分にも消費税がかかることになります。
仲介で売却するメリットとデメリット
仲介には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？以下にご紹介していきます。
仲介で売却するメリット
仲介で売却するメリットは、以下に挙げたとおりです。
- ①査定で今の価値が分かる
- ②相場並み若しくは高値売却の追及も可能であること
- ③担当者と相談しながら売却を進められること
①査定で今の価値が分かる
一つ目は、査定で今の価値がわかることです。
不動産会社と接見することで査定ができます。査定を行うと不動産の今の価値や実際の相場や市場の特性などを知ることができます。
直近の売却事例を参考に売却できそうな金額帯の把握もできるため、売却に向けて現実的に動くきっかけにもなるでしょう。
②相場並み若しくは高値売却の追及も可能であること
二つ目は、相場並み若しくは高値売却の追及も可能であることです。
仲介は一般消費者向けに売却活動を行うため、相場並みで売れる可能性が最も高い方法となります。さらに、仲介で扱う不動産は一点もの、加えて先着順で購入者が決まるため、立地やロケーションなど需要が高い不動産であれば高値売却も追及できます。
また、売却活動を繁忙期（春先の3月上旬～4月上旬頃など）にすると、不動産を検討する人が多くなることから競争が生まれ、相場より高値で売却できるケースもあります。
③担当者と相談しながら売却を進められること
仲介は、担当者と相談しながら売却を進められます。
例えば、早めに売却を進めたい意向があれば相場より安価で販売したり、少しでも高値で売却したい意向があれば、高値チャレンジも可能です。
また、売却に進展がない場合などは、広告を増やすことやホームページの写真の差し替えなど見せ方の工夫と変更、最終的には販売価格の値下げなどの相談があります。仲介では、担当者と相談しながら売却を進められることがメリットです。
媒介契約の形態は専属専任媒介契約がおすすめ
媒介契約の形態は、専属専任媒介か専任媒介契約がおすすめです。
これらの契約形態のメリットは、以下に挙げたとおりとなります。
- 不動産会社が売主に販売状況の報告義務がある
- レインズへの登録義務がある
- 取引が成立すると、不動産会社には売主分の仲介手数料が必ず入る
レインズの登録（不動産業者間でも情報共有ができる）で買主を集めやすく、報告義務があることで販売状況を掴みやすくなります。
また少しでも高値売却を目指すなら、不動産会社のモチベーションの高さも重要です。よって、取引が成立すれば不動産会社に仲介手数料が必ず入る、専属専任媒介若しくは専任媒介契約がおすすめとなります。
仲介で売却するデメリット
続いて、仲介で売却するデメリットは以下に挙げたとおりです。
- ①買主が見つかるまで売却活動が続く
- ②家を売っていることが近隣に周知されてしまう
①買主が見つかるまで売却活動が続く
仲介のデメリットは、買主が見つかるまで売却活動が続くことです。
広告などで買主を募り、そのなかから買主を見つける作業が仲介の売却方法ですが、その物件を購入する人はいつ現れるかはわかりません。1週間で見つかるときもあれば、半年以上かかるケースもあります。
②家を売っていることが近隣に周知されてしまう
デメリット二つ目は、広告を行うと近隣に家を売っていることが周知されることです。
家の売却は多額の金銭が動くためできれば内緒で行いたいものですが、なかなかそうはいきません。また、居住中物件の内見であれば近隣の人にプライベートな部分を見られてしまう懸念もあります。
よって、できれば不動産売却は広告を最小限に抑え、近隣に目立つことなく完了させることが理想かもしれません。
岐阜市近郊での仲介の売却は岐阜不動産売却センターがおすすめ！その理由は？
岐阜不動産売却センターがおすすめの理由を以下にご紹介します。
- ①相場より高値で売却することをとことん追求する不動産会社である
- ②お客様の立場になって親身に誠実な対応を心がけている
- ③地域密着型で市場や相場観を熟知、取引実績も豊富にある
①相場より高値で売却することをとことん追求する不動産会社である
岐阜不動産売却センターでは、相場より高値で売却することを追及しています。
そのために物件の広告力、お客様への提案力、担当者の営業力に磨きをかけお客様満足度を少しでも高められる努力を常日頃から行っています。
不動産の売り時を逃さず、市場で売れる最高額を求めることは、過去に蓄積された膨大なデータと実績・経験などの根拠をもとに行います。
②お客様の立場になって親身に誠実な対応を心がけている
岐阜不動産売却センターは、お客様の大事な資産である不動産を大事にご売却します。
そのためには、売却に関して納得のいくご提案が必要です。弊社側の都合をお客様に押し付けて売却を進めることはなく、常にご相談を重ねながら売却を進めていきます。
③地域密着型で市場や相場観を熟知、取引実績も豊富にある
岐阜不動産売却センターは、地域密着型の不動産会社となります。
営業エリアを名古屋近郊や静岡周辺に絞っているのは、その地域の相場観や市場を熟知し、取引実績も豊富であるからです。高値売却を追及できるのも、これら地域の売却実績や経験が豊富にあるからこそご提案ができます。
不動産売却は、その地域のことを以前からよく知る不動産会社を選ぶのがおすすめです。
仲介で売却することについてのまとめ
仲介の売却は、相場並若しくは相場以上に売却できる唯一無二の方法と言ってもよいでしょう。また、担当者と相談しながら売却を進められることもメリットと言えます。
なお、岐阜市近郊や岐阜県で不動産売却を検討するなら、岐阜不動産売却センターがおすすめです。