不動産売却前の査定では、どのように金額を算出している？
不動産売却時に最も気になるのが、査定金額です。査定金額が髙ければ満足、想定より低ければ不満に思うことがあるでしょう。
では、この不動産の査定金額はどのように決められているのでしょうか？また、査定額が不動産会社により異なるケースが多いことも気になるところです。
本記事では、不動産の査定がどのように決められているのかについて、代表的な方法をご紹介していきます。また、併せて査定を受けるときの注意点も解説します。これらを予め理解したなかで査定を受けることで、算出された査定金額に対する見方や考え方を改めることもできるでしょう。
査定金額を算出する方法
査定金額を算出する方法には、机上査定と実査定があります。それぞれの方法について詳しく解説していきましょう。
机上査定とは何か
机上査定とは、文字通りに机上のみでの査定となり実際の建物や室内、周辺環境等を確認することなく査定金額を算出する方法です。（実際は、グーグルストリートビューなどを活用して建物やその周辺をWEB上にて確認する場合もあります）
机上査定は、売却見込みの金額帯や周辺の相場観を知る方法としては効果的な方法となります。また、複数社の査定を比較する場合も、まずは机上査定を受けるほうが良いでしょう。
なお、机上査定を受けるには、マンションの場合は住所とマンション名及び部屋番号、一戸建ての場合では住所と敷地面積及び建物の広さや構造、接道方向や長さなどが必要です。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、周辺の売却事例と査定物件を比較して査定額を算出する方法です。マンションのケースでは、立地、眺望、階数、角部屋か否かなど各項目にて点数化していき、事例物件（事例物件の点数を100として）より上回ればプラス査定、下回ればマイナス査定となります。
例えば、事例物件が2,000万円で査定の結果が105点であれば、2,000万円×105％＝2,100万円と算出できます。これら作業を複数の事例物件で行い、最終的に査定担当による補正が入り査定金額となります。
取引事例比較法は、不動産査定で一般的に用いられる方法です。
原価法
原価法とは、主に一戸建ての建物部分を査定するときに用いられる方法です。
再度同じ建物を建てるときに掛かる費用（再調達価格）を求め、そこから建物の設備が老朽化している分を差し引く（減価修正）ことで査定額を算出します。
なお、築年数が法定耐用年数（木造の居住用の場合は22年）を超えていると、建物価値は原則0円とみなされます。
実査定とは何か
実査定とは、実際の建物や室内、日当たり、マンションであれば眺望などを確認して査定額を算出する方法です。実物を見て査定を行うので、建物の状況や室内の状況（内装の状況や設備などの経年劣化状況など）を確認して査定額を確定します。
実査定を行うことで、不動産仲介会社へ媒介契約の依頼を行えるなど、売却に向けて具体的に話しを進められます。
実査定での算出金額は机上査定の金額がベースになる
実査定の算出金額は、机上査定の金額がベースになります。
実査定は、机上査定の金額をベースに実際の建物や室内などを見ながら優劣の評価をしていき、最終的な査定を決めていきます。
室内等の状態が問題なく、買主を迎えるにあたり支障がなければ机上査定の金額の通りとなります。一方で、室内の状態が悪く売却後にリフォームが必要な状態であれば、机上査定からマイナスとなるケースもあります。
査定を受けるときの注意点4つ
査定は、以下の注意点に気を付けながら受けるのがおすすめです。以下にご紹介していきましょう。
- ①査定金額は不動産会社により異なるケースが多い
- ②査定金額で必ず売れるとは限らない
- ③売却する意向があるなら、査定は早めに受けておく
- ④建物の不具合や瑕疵を予め把握しておく
①査定金額は不動産会社により異なるケースが多い
まずは、査定金額は不動産会社により異なるケースが多いことに注意します。
査定金額は取引事例比較法を用いることが多く、売却事例のピックアップはレインズを見て行います。そもそも不動産会社が閲覧するデータベースはどこも同一であるので、査定額の見解はほぼ似たようなかたちになるのが普通です。
しかし、ピックアップする事例物件や算出後に補正価格が入ること、また不動産会社の考え方として高めの査定を出すなど、査定を出す背景が不動産会社ごとに違います。また、査定額の算出は過去の事例をもとに根拠を付けるものの、最終的な見解は個々の不動産会社により違いがあるので査定額はどうしても異なるケースが多くなります。
よって、複数社に査定を依頼した場合には、査定額の平均値を見ることや突出して高い査定などは排除することが必要です。
予め調査した相場観と比較するのも良い
査定を受ける前に、予め周辺の相場観を調査しておくのもよいでしょう。
周辺相場の調査には、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムを閲覧する方法があります。これらは無料で誰でも閲覧できるサイトになり、過去の売却事例を簡単に確認できます。
また、不動産ポータルサイトでは現在売り出し中の物件も確認できるので、これらを活用しながら相場観を予め掴んでおくことがおすすめです。
「査定金額が高い」だけで不動産会社を決めるのは危険！
「査定金額が高い」だけで不動産会社を決めるのは危険です。
その理由は、その査定金額が実際に売れる金額であるのかが重要だからになります。仮に相場を逸脱した査定額であれば売却できることはないでしょう。この場合はおそらく不動産会社が査定案件を取得する目的で、わざと高値査定を付けている可能性が髙いです。
よって、査定を受ける際には予め周辺相場を把握しておくことが必要で、これを知っていることで不動産売却をスムーズ且つ売却自体に満足した結果を得られる可能性は高いでしょう
②査定金額で必ず売れるとは限らない
査定金額で必ず売れるとは限らないことも注意点です。査定は相場観に合わせて作られていますが、概ね今から売却活動して2～3カ月以内の売却想定となります。
しかし、いくらで売れるのかは実際に売却活動しなければわかりません。また査定後、相当の月日が経過して売却活動した場合には、そもそもの相場観が変動している可能性もあります。よって、査定額はあくまで目安と捉えておくことが重要です。
③売却する意向があるなら、査定は早めに受けておく
売却する意向があるなら、査定は早めに受けておきます。
建物は年月が経過すれば劣化していくため、不動産は原則今が最も高く売れるタイミングです。よって、売却が決まっているなら査定を早めに取り、売却を早急に始めることが得策となります。
④建物の不具合や瑕疵を予め把握しておく
最後は、建物の不具合や瑕疵を予め把握しておきます。
売主には、契約不適合責任があります。引き渡す物件の状態について買主に全て伝えたなかで契約を進めたほうが、後々のトラブル回避にもつながります。
よって、査定を受ける前には建物の不具合や瑕疵を予め把握しておき、これらを加味したなかで査定を受けるとより正確な金額を算出できます。
まとめ
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