これってどうなっている？不動産売却に関する疑問点を徹底解説！
「これから自宅の売却を検討している」「初めての不動産売却で疑問に思うことが多い」など、不動産を売ることは一生で何度もあることではありません。そうすると必然的に多くの疑問や不安、売却に関するノウハウを少しでも知っておきたいと思うのが自然な流れではないでしょうか？
今回の記事では、不動産売却に関して「これってどうなっている？」と思う素朴な疑問点について10項目取り上げています。各々の疑問点を解消していきましょう。
住宅ローンがあっても売却はできるのか？
（回答）
住宅ローンがあっても売却は可能です。ただし、原則売却してローン完済ができることが条件となります。
（解説）
住宅ローンが残っていても売却後にローン完済ができる状態であれば、特に問題はありません。つまり、売却で手元に残る資金と貯蓄などの自己資金でローンを完済できることが売却の条件です。
ここで注意点は、ローン完済ができなければ売却は難しいことになります。その理由は、ローンに付帯されている抵当権の抹消ができないからです。
抵当権とは、債権者側（主に金融機関）が融資する物件に付ける担保物権となります。抵当権は、万が一債務者側のローン返済が行き詰まり返済の見込みが立たない場合、物件を競売に掛けて弁済を受けられる権利です。
仮に抵当権が付いたままの不動産を買主側に引き渡すと、元の所有者のローン返済が行き詰まることで居住後に競売となるおそれがあります。よって、売却で不動産を譲渡する場合には、ローンを完済し抵当権の抹消が必要です。
親の不動産を代理で売却できるのか？
（回答）
親の代理で売却はできます。ただし、売却に対する親の同意や親の委任状が必要です
（解説）
実家の名義は親であることが大半です。親が存命中の場合、親名義の実家を子であっても勝手に売却はできません。
親の不動産を子が代理で売却するには、売却に対する親の同意と親が書いた委任状が必要です。
なお、実際売却活動になった場合には、買主から値引き交渉があります。このようなときは代理人が独断で決めず、親に相談して値引き交渉を受けるか否かなどを決めていきましょう。
大きな金額が絡む不動産の売却は、親子間であったとしても考え方の違いからトラブルになるケースが意外と多いからです。
不動産を売りやすい時期はあるのか？
（回答）
不動産を売りやすい時期はあります。
（解説）
不動産の繁忙期は、春先の3月上旬～4月上旬、秋口の9月～10月あたりです。春先は、転勤や異動が多い時期となり新生活を始める人が多くいます。これにより、春先から新しく居住できる住処を求めて不動産の購入を検討する人が増えるため、一般的には売りやすい時期と言われています。
また、秋口の9月～10月位は年内に新居への引っ越しを完了し、年明けは新たな住処で迎えたいという人が一定層存在するため、第二の繁忙期と言われます。
よって、これら繁忙期に合わせ売却活動を始めることで、早期かつ高値売却できる可能性が高まります。例えば、春先の繁忙期に合わせるなら、2月上旬位からは売り出しできるように準備しましょう。
売却を依頼する不動産会社は地元に店舗があるところが良いのか？
（回答）
地元に店舗がある不動産会社がおすすめです
（解説）
売却依頼は、地元に店舗がある不動産会社がおすすめとなります。なぜならば、地元で営業している不動産会社は、周辺の市場や相場観、地元での売却実績が豊富にあるからです。
つまり、過去の実績をもとに培われた売却のノウハウなどを駆使して、売却活動をスムーズに進められる可能性が高まります。
例えば、マンション売却の場合です。地元の不動産会社であれば過去に同じマンションを売却した実績があり、立地や各住戸のロケーション等により確実に売れる金額、高値チャレンジできる金額、売却に要する期間や顧客の層など、これまでの経験をもとに先読みできます。
これら経験などをもとに販売計画や販売価格を緻密に練り上げることで、顧客満足度の高い結果をもたらす確率は高まるでしょう。
以上のことから、不動産売却は地元の情報等に精通した不動産会社に依頼するのが最も良い方法と言えます。
売却前に用意するべきものとは？
（回答）
売却前に用意するべきものは、主に売却する不動産に関連する書類です
- 図面
- 分譲時のパンフレット
- 公図
- 登記事項証明書
- 登記識別情報若しくは権利証
- 建築確認済証と検査済証
- 重要事項説明書と売買契約書
- 「マンションの場合」管理規約、長期修繕計画
（解説）
基本的には、売買契約時に売主から取得した不動産に関する資料をそのまま用意する形となります。
また、紛失してしまった場合や前の所有者から引き継いでいないものがあれば、予め不動産会社に相談しておきましょう。
売却ができないことはあるのか？
（回答）
買主が現れず売却に苦慮している場合では、買取をご提案します。売却ができないことは基本ありません。
（解説）
買取とは、不動産会社が買主となり売買契約を進める方法です。仲介で売却活動するも買主が現れずに売却に苦慮するケース、現金化を急ぐときなどに利用できます。
なお、買取は相場に対し売却金額が60%～70％程度になるので要注意です。住宅ローンがある場合には、売却後にオーバーローンにならないかを確認します。
岐阜不動産売却センターでは、仲介による売却の他に買取もご提案できます。
売却に掛かる期間はどのくらい？
（回答）
売却に掛かる期間は、売却案件により異なりますが概ね2～3か月程度です。
（解説）
売却に要する期間は、査定～引き渡しまで早くて2か月程度です。また、3か月程度であれば一般的であると言えるでしょう。反対に半年以上かかっていれば、価格の見直しや買取の検討がおすすめです。
なお、査定から売却準備は概ね1週間～2週間、売買契約から引き渡しが概ね1か月となりますが、売却活動は買主が見つかるまで続きます。
査定や売却活動は無料？仲介手数料とは何？
（回答）
査定や売却活動は全て無料です。売買契約が成立し、引き渡し後に支払う成功報酬が仲介手数料となります。
（解説）
査定や売却活動、売買契約や引き渡しに至るまで全ての手続きで仲介会社に費用を支払うことは原則ありません。その後、全ての手続きが完了した場合に仲介会社に支払う成功報酬が仲介手数料です。
仲介手数料は、下記式で算出できる金額を上限に各不動産会社が自由に設定できます。
仲介手数料（成約価格400万円超の場合）＝（成約価格×3％＋6万円）×1.1（消費税）
机上査定と実査定の違いは？
（回答）
机上査定は過去の売却事例をもとに算出する方法、実査定は実際の建物などを見て査定する方法です
（解説）
机上査定は、査定物件を見ずに周辺の売却事例をもとに査定額を算出する方法です。
一方で、実査定は査定物件を確認して査定額を算出する方法となります。なお、売却を依頼する場合には、机上査定で算出した金額をもとに媒介契約前に実査定で物件の状態を確認し、査定額を確定させる方法が大半です。
不動産売却の流れを知りたい
（回答）
不動産売却の流れを下記にてご紹介します。
（解説）
基本的な流れは、不動産会社を選定したあとに「机上査定→実査定→媒介契約→売却活動→売買契約→引き渡し」です。
媒介契約前に実査定は必ず受けます。媒介契約は、不動産会社のサポートが最も受けやすい専属専任媒介契約がおすすめです。不動産売却の流れを予め周知しておくことで、適切な対応や不動産会社に確認すべき事項などが分かってきます。また、不動産売却を円滑に進めるには、担当者と連絡を取りやすくしておくことが重要です。
特に売却活動においては、売主の代理のような立場で買主と商談を行うのが担当者となるので、円滑に都度連絡が取りやすい状況のほうが商談をスムーズにまとめやすくなります。
まとめ【岐阜市近郊の不動産売却は岐阜不動産売却センターにお任せください】
岐阜市近郊や岐阜県内で不動産を売却するなら、岐阜不動産売却センターがおすすめです。岐阜不動産売却センターでは、お客様からお預かりした不動産を1件1件大切にご売却致します。
また、満足のいくご売却となるように、都度ご相談等もしながら進めさせていただきます。「ご売却を検討している」「ご売却で困りごとがある」「ご売却に関する相談がしたい」などのご用命がありましたら、まずは岐阜不動産売却センターまでお問合せください。