不動産売却で掛かる費用はどのくらい？手数料や税負担などについて解説
不動産を売却すると、仲介手数料や税金などの費用が掛かります。売却で得た資金がそのまま手元に残るわけではありません。
よって、売却資金を新たな不動産の購入資金に充てるときは、資金計画に注意します。
では、不動産を売却するとどの程度の費用が掛かるのでしょうか？こちらで詳しくご紹介していきます。
売却で最も掛かる費用は仲介手数料
売却で一般的に最も掛かる費用は、仲介手数料となります。
仲介手数料は、個人の売主と買主の取引を仲介し、売買が成立したときに不動産会社に支払う成功報酬です。売主と買主は、各々担当する不動産会社に仲介手数料を納めます。
宅建業法では、仲介手数料の金額には上限値が定められています。算出方法は、下記のとおりです。
・200万円以下の金額×５.5％
・200万円超400万円以下の金額×4.4％
・400万円超の金額×3.3％
上記3つの式を利用した合計金額が、仲介手数料の上限値となります。また、成約金額400万円を超えるケースでは、一般的に速算式が用いられます。
・売買金額×3.3％＋6.6万円【成約価格400万円超の場合の速算式】
上記算出式で求められる仲介手数料以上の設定はできません。なお、殆どの不動産会社は、仲介手数料を上限値で設定していますが、なかには仲介手数料を上限より低く設定する不動産会社もあります。
仲介手数料の計算方法
マンションを2,000万円で売却したとき、仲介手数料の上限値はいくらか？
仲介手数料＝2,000万円×3.3％＋6.6万円＝726,000円
この場合、不動産会社は726,000円（税込）を上限に仲介手数料を設定できます。
仲介手数料に消費税が掛かる理由
不動産売却では、仲介手数料のみ消費税が掛かります。
仲介手数料は、課税事業者である不動産会社が提供するサービス料であるからです。消費税の課税事業者とは、基準期間（2期前の事業年度）の課税売上高が1,000万円超の事業者のことになります（基準期間がない場合や設立間もない法人の場合は、別の基準あり）。
仲介手数料は、課税事業者が行うサービスへの対価として支払うため消費税が掛かります。
仲介手数料以外に掛かる費用
本章では、仲介手数料以外に掛かる費用についてご紹介します。なお、所有権移転に掛かる登録免許税は、買主負担とするのが不動産業界の慣例であるため記載しておりません。
・①印紙代
・②抵当権抹消費用（住宅ローンがある場合）
・③所得税と住民税（売却益がある場合）
①印紙代
売買契約書には、売買する金額により収入印紙を添付します。
印紙税とは、印紙税法によって定められた文書を作成するときに課税される税金です。納税金額を下記表にてご紹介します。
（表）印紙税額一覧
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契約金額 |
印紙税額（軽減税率適用前） |
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500万円超～1,000万円以下 |
5,000円（10,000円） |
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1,000万円超～5,000万円以下 |
10,000円（20,000円） |
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5,000万円超～1億円以下 |
30,000円（60,000円） |
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1億円超～5億円以下 |
60,000円（100,000円） |
※令和6年3月31日までの売買契約には、軽減措置適用となります。1億円以下の契約金額の場合、印紙税額は半分です。
②抵当権抹消費用（住宅ローンがある場合）
売却する不動産に住宅ローンがあり完済した場合には、抵当権抹消費用が掛かります。
抵当権抹消に掛かる登録免許税は、不動産1個につき1,000円、他司法書士の報酬の相場が15,000円前後です。
不動産を引き渡すときに抵当権が付いたままであると、買主には不都合となります。よって、売却後にローンを完済し、抵当権を抹消できることが売却の条件です。
③所得税と住民税（売却益がある場合）
不動産を売却し売却益（譲渡所得）があれば、譲渡所得税（所得税と住民税）が掛かります。譲渡所得税は所有期間により税率が異なります。
なお、令和19年までは所得税に復興税2.1％が含まれます。また、売却の翌年に確定申告が必要です。
〇課税所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税率
（表）所有期間の違いによる譲渡所得税率
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短期譲渡所得（5年以下） |
長期譲渡所得(5年超) |
長期譲渡所得（10年超） |
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39.63％ （所得税30.63％、住民税9％） |
20.315％ （所得税15.315％、住民税5％） |
課税譲渡所得6000万円以下の部分 14.21％（所得税10.21％、住民税4％） 課税譲渡所得6000万円超の部分 20.315％（所得税15.315％、住民税5％） |
譲渡所得の計算方法
譲渡所得（売却益）は、下記式にて算出します。
〇譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
※この時点で譲渡所得がなければ、税負担なしとなります。
・A.譲渡収入金額
・B.取得費
・C.譲渡費用
A.譲渡収入金額
譲渡収入金額とは、不動産を譲渡し得た金銭や買主に引き渡した時の固定資産税などの精算金です。
B.取得費
取得費を求める方法は２つあります。まず、概算法です。
概算法は、売買契約書など購入当時の金額を確認する書類等がない場合に用います。「譲渡収入金額×5％」を取得しとして計上します。
次に、実額法です。実額法は、土地・建物の購入代金、建築代金、購入時の仲介手数料など「取得に要した費用」から、建物の減価償却費を差し引いた金額となります。建物の減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。
〇建物の減価償却費＝建物取得費×0.9（非事業用の場合）×償却率×経過年数
※償却率は、非事業用で木造の場合で「0.031」、非事業用で鉄筋コンクリートの場合で「0.015」
※経過年数は、6か月以上の端数は1年とし、6か月未満は切り捨て（例、経過年数2年2か月→2年、3年8か月→4年）
〇取得費＝取得に要した費用－建物の減価償却費
C.譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を譲渡したときに要した費用です。売却時に支払った仲介手数料、印紙代、建物を取り壊したときの解体費や建物損失額、測量費などが該当します。なお、居住期間中に負担した固定資産税や修繕費など、維持管理に要した費用は譲渡費用とはなりません。
課税譲渡所得を求める
譲渡所得から特別控除を差し引いた金額が課税譲渡所得です。ここで算出された数字が譲渡所得税の課税対象となります。
〇課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
※特別控除には、居住用の3,000万円特別控除、空き家の3,000万円特別控除などがあります。
その他、売却時に掛かる費用
その他、売却時に掛かる費用を簡単にご紹介します。
・①解体費（更地で売却する場合）
・②測量費（土地や一戸建ての場合）
・③ハウスクリーニング費
・④引っ越し代
①解体費（更地で売却する場合）
土地に古屋があり更地で売却するときには、売却前に解体工事があります。
解体工事費の相場は、木造の場合3～5万円/坪、RC造りで6～8万円と言われます。なお、解体費は解体工事のしやすさで変わります。
例えば、木造住宅で間口が広い角地であれば、重機を使用しやすく工事が短期間で完了できるため、費用は安価になる傾向があります。一方で、間口の狭い旗竿地や崖地に立地すると重機の搬入自体が難しく、手作業に頼るケースが多いため工事が長期になるため、費用は高めになります。
よって、建物の立地で解体費は変わる為、解体工事を行う時には複数社に見積もりを取りましょう。
②測量費（土地や一戸建ての場合）
土地や一戸建ての売却の場合、測量が必要なケースがあります。
例えば、地価が高いエリアで取引を行うときには、土地の正確な広さの調査で用います。また、土地境界が決まっていない場合には、境界確定と確定測量となります。
なお、比較的購入した年代が新しく登記がされていれば、原則測量を実施する必要はありません。
③ハウスクリーニング費
ハウスクリーニングは、売却活動時の内見者を迎える前、建物を引き渡すときに行います。内見前には特にキッチンやトイレなど水回りを中心にクリーニングしておきましょう。
④引っ越し代
引っ越しは、空室の状態で売却活動するなら媒介契約後に行います。また、居住したまま売却活動なら売買契約後です。いずれにしても予め、見積もりは複数社に依頼しておきましょう。
まとめ【売却の相談は、岐阜不動産売却センターへ】
不動産を売却すると、仲介手数料などさまざまな費用が掛かります。また、売却益がある場合には、税負担と確定申告が必要となるので注意します。
なお、岐阜市近郊、岐阜県で不動産売却のご相談は、岐阜不動産売却センターにお任せください。岐阜不動産売却センターでは、相続、空き家、ゴミ屋敷などのあらゆる不動産売却のサポートを行っています。不動産売却でお困りの際は、岐阜不動産売却センターまでお問い合わせください。