不動産売却時に気を付けたい契約不適合責任とは
不動産売却時に気を付けたいことと言えば、契約不適合責任があります。
契約不適合責任とは、一見わかるようで理解が難しい言葉ですが、いったいどのような制度となるのでしょうか？
この記事では、契約不適合責任の基礎的な部分を解説し理解を深めていきます。また、実際に契約不適合責任を回避するための住宅診断についてもご紹介していきましょう。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、買主が契約前に思ったような物件でない場合、売主に対し異議申し立てができる権利です。
例えば、キッチン部分や床下配管などの水漏れ、扉の建付けが悪く隙間風が入るなどです。要するに、快適な住環境を求めて不動産を購入したにも関わらず、快適性を損なう不具合があれば契約不適合責任に該当します。
なお、築年数の経過によって建物の外壁や内装、設備関連に不具合があるのは当然です。つまり、中古不動産の売買では買主に引き渡す不動産の状態を正確に伝えた上で、売買契約を交わすことが後々のトラブルを回避するためにも必要となります。
そのために行うのが、予め建物の状態を買主に伝える「建物状況報告書」の記載です。売主は建物状況報告書で予め伝えた不具合を買主了承のうえで売買契約を締結した場合には、契約不適合責任は原則追及されません。
瑕疵担保責任との違い
2020年の民法改正以前は契約不適合責任ではなく、瑕疵担保責任と言われていました。
瑕疵担保責任の効力があるのは、隠れた瑕疵のみです。隠れた瑕疵とは壁の中や床下、屋根裏などいわゆる一般的に普段の生活で目につかないような場所で腐食などの不具合があると、売主が無過失でも責任を追及されます。
しかし、裏を返せばこの制度は隠れていない瑕疵については、売主に法的な責任はないという解釈となります。
不動産売買では立場上、買主が圧倒的に不利です。このように隠れた瑕疵に限定した瑕疵担保責任では、公平な取引は難しいとの見解などから契約不適合責任が施行されました。
契約不適合責任で買主に認められている権利4つ
契約不適合責任では、買主に4つの権利が認められています。各々の権利について理解していきましょう。
- ①修補
- ②代金減額請求
- ③損害賠償請求
- ④契約解除
①修補
修補とは、不具合がある個所について売主に是正工事などを求める権利です。工事を行えば元通りに治る不具合であれば、まずは修補を売主に請求します。売主は買主より修補の請求を受けたら、速やかに対応しなければなりません。
②代金減額請求
代金減額請求とは、不具合があることで本来の価値から減少している分を買主が売主に対し請求することです。修補で不具合箇所の是正工事を求めるも解消ができないとき、そもそも売主が是正工事をするつまりがない、若しくは工事を受けられる見込みが明らかにないときに利用できます。
つまり、契約不適合の場合、はじめに売主に請求するのは修補となり、その後売主の対応等により代金減額請求にシフトするという流れになります。
③損害賠償請求
損害賠償請求とは、修補や代金減額請求では解決できない事象について損害を被った分を売主に請求する権利となります。
例えば、事故物件であることを隠して売買契約を締結するも、引き渡し後にバレてしまった場合です。事故物件は心理的瑕疵となるので、不具合箇所を物理的な工事で治すことはできません。つまり、修補や代金減額請求での解決は難しい状況となります。
物件の購入で物理的に掛かった費用や、事故物件に住んでしまったという精神的苦痛などに対する補償などが、損害賠償が請求っできる主な事項です。
なお、このように損害賠償請求ができるのは、売主に落ち度や過失があったときに限ります。
④契約解除
契約解除とは、過去に遡って契約を無効（白紙解約）にすることです。
買主が売主に対しての追完請求（不具合箇所に対する修補の依頼など）をしたにも関わらず、売主が応じない場合に買主が催告（＝相手側に対して一定の行為を要求すること）して解除できる権利となります。
売主が追完請求に応じない場合、買主は代金減額請求では納得できないケースもあるでしょう。このようなとき、売主に主張できる権利が契約解除（催告解除）です。契約解除となると契約はなかったことになり、売主は既に受領した売買代金を返還します。
双方同意のもと契約不適合責任を免責にすることは可能
買主が契約不適合責任を個人の売主に追及できる期間は、およそ引き渡しから1か月～3か月程度が妥当とされています。
なお、売主が不動産会社の場合、契約不適合責任の期間は2年以上負うことが義務化されています。一方で、個人が売主のときには買主との交渉次第で期間の短縮や変更、または契約不適合責任自体の「免責」を売買契約時の特約に付けることができます。
契約不適合責任を追及されないためには、住宅診断の実施がおすすめ
契約不適合責任を買主から追及されないためには、これから売却する不動産について現況を詳しく把握しておくことが重要です。
そのためには、プロの建築士による住宅診断を受けることがおすすめとなります。本章では、住宅診断を受けるメリットを解説します。
住宅診断を行うメリット
住宅診断を行うメリットは、以下に挙げたとおりです。
- ①プロの目で建物の状態を調査できる
- ②売却前に是正工事ができる
- ③建物状況報告書に詳しい内容を記載できる
①プロの目で建物の状態を調査できる
プロの目で建物の状態を調査できることが、住宅診断を行う一番のメリットです。
住宅には、日常生活で目視できる範囲（フローリング、壁、天井、キッチンや洗面などの水回り部分など）であれば、素人でも不具合に気づくことできます。一方で、床下の腐食や壁の中のシロアリ、屋根裏部分の劣化や建物の傾きなど、プロの視点でしかわからない不具合箇所が数多くあります。
つまり、素人ではわかりにくい不具合について指摘を受けられるなど、今の建物の状態について詳しく知ることができます。
②売却前に是正工事ができる
住宅診断を行うことで、状態が酷い箇所については是正工事が可能です。
建物の耐震性や耐久性に繋がるような箇所であれば、このような対処は売却前に必要となります。是正工事を行えることで、安心して買主に引き渡せるメリットもあります。
③建物状況報告書に詳しい内容を記載できる
住宅診断を行うと、建物状況報告書に詳しい内容を記載できます。
中古不動産売買で契約不適合責任を回避するには、建物の状態を詳細に伝える必要があります。住宅診断を行うことで、建具の開閉が悪い箇所やサッシなどの建付けの酷い箇所、フリーリングの床鳴りや設備機器の劣化、マンションであれば躯体のひび割れなど、素人では気づきにくい箇所について細かく指摘を受けられます。
これにより、売買する不動産の状態を買主に細かく伝えることができるので、売主は安心して売買契約を締結し引き渡しを行えます。
住宅診断の費用は、相場5万円～10万円程度
住宅診断の基本的な相場は5万円～10万円程度です。
調査内容は住宅診断を行う会社により若干異なりますが、主に宅地建物取引業法に規定された、建物状況調査（調査は約40項目）の内容と全室での傾斜確認、水回り部分の設備確認（主に水漏れ）となります。その後、調査結果についてその場で説明し、補修やリフォームなどのアドバイスを行います。
住宅診断を行う際には、複数社に見積もりを取り調査項目やサービスなどを比較し、希望に合致したところを選ぶようにしましょう。
まとめ
中古不動産売却時には、契約不適合責任があります。買主へ譲渡する不動産は、建物の状態を把握したうえで引き渡さなければなりません。また、素人では不動産の状態を確認することは一般的に難しいため、売却前には住宅診断の受診がおすすめです。
なお、岐阜市近郊や岐阜県内で不動産売却をお考えなら、岐阜不動産売却センターにお任せください。岐阜不動産売却センターでは、お客様の大切な財産を丁寧に売却して参ります。
不動産売却でお困り若しくは相談などがありましたら、岐阜不動産売却センターにご連絡下さい。